서울특별시 금천구 시흥동 830-11 에이엔캐슬 제2층 제201호
2024타경138116(강제경매) · 서울남부지방법원 서울남부지방법원 경매5계 · 철근콘크리트구조 38.19㎡(11.6평)
#위반건축물#인수권리있음#대항력있는임차인
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
지금 최저 입찰가
6,651만원
감정가의 33% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
2억 300만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.13
D-3 · 제112호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
5회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 금천구 시흥동 에이엔캐슬 2층 201호 전유 38.19㎡ 다세대주택으로, 최저매각가격은 66,519,000원이고 유찰 5회 이력이 있습니다.
확인필수 4건
주의 2건
참고 1건
🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 167,000,000원, 전입일 2018.05.30., 확정일자 2018.05.28.).배당에서 보증금이 전”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
↓
감정가의 33%까지 하락 (유찰 5회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 12장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (3장)
현장 사진 (6장)
위치도 (지도) (2장)
내부 구조도 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2024년12월19일08시05분
현장출장 방문 시 아무도 만나지 못하여(폐문부재) 안내문을 현관문 틈에 남겼으나 연락이 없음. 별도의 확인이 필요함. 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록등본과 같이 소유자 아닌 세대주 송○은 세대가 등재되어 있으므로, 그를 그 등본에 의해 일응 임차인으로 기재함.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2024-12-12) |
|---|---|---|---|---|---|
| 송○은 | 2018.05.30.(전입세대확인서) | 미상 | 미상 | 201호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.20 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 6차 | 2026.08.13 10:00 | 매각기일 | 6,651만원 | |
| 5차 | 2026.07.14 10:00 | 매각기일 | 8,314만원 | 유찰 |
| 4차 | 2026.05.21 10:00 | 매각기일 | 1억 393만원 | 유찰 |
| 3차 | 2026.04.09 10:00 | 매각기일 | 1억 2,992만원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.03.04 10:00 | 매각기일 | 1억 6,240만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.01.14 10:00 | 매각기일 | 2억 300만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 329건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 78.1%, 평균 유찰 2.1회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 금천구 독산동 962-13 헤리움팰리스 제2층 제203호 | 2억 9,500만원 | 1억 6,620만원 | 56% | 2026.08.07 |
| 서울특별시 금천구 독산동 918 문성빌 제5층 제504호 | 2억 4,800만원 | 1억 8,506만원 | 75% | 2026.08.07 |
| 서울특별시 금천구 독산동 994-75 제2층 제201호 | 3억 1,100만원 | 2억 2,236만원 | 71% | 2026.08.07 |
| 서울특별시 금천구 독산동 994-14 글로리움 제2층 제201호 | 2억 8,000만원 | 2억 3,150만원 | 83% | 2026.08.07 |
| 서울특별시 금천구 독산동 378-31 문정파크 제1동 제2층 제202호 | 2억 7,400만원 | 2억 3,862만원 | 87% | 2026.08.07 |
지금 진행 중인 인근 물건 (29건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 금천구 독산동 378-335 제5층 제502호 | 3억 800만원 | 6,459만원 | 8회 | 2026.08.11 |
| 서울특별시 금천구 시흥동 3-20 제1층 제101호 | 2억 4,000만원 | 1억 5,360만원 | 3회 | 2026.08.12 |
| 서울특별시 금천구 가산동 778 다온캐슬 제102동 제5층 제504호 | 2억 8,200만원 | 2억 8,200만원 | 1회 | 2026.08.12 |
| 서울특별시 금천구 시흥동 822-16 제2층 제202호 | 1억 6,200만원 | 1억 2,960만원 | 2회 | 2026.08.12 |
| 서울특별시 금천구 독산동 678-10 모던하우스금천2호점 제4층 제401호 | 2억 8,100만원 | 2억 2,480만원 | 2회 | 2026.08.13 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.10.02 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.10.02 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "은행나무시장" 남측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 은행나무시장, 시흥4동주민센터 등이 혼재하고 있는 준주거지역내 다세대주택으로 주위환경은 보통시됨.
본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "은행나무시장" 남측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 은행나무시장, 시흥4동주민센터 등이 혼재하고 있는 준주거지역내 다세대주택으로 주위환경은 보통시됨.
교통상황
본건까지 차량출입 가능하고, 지하철역은 다소 원거리에 위치하여, 서측인근의 독산로와 남측인근의 금하로를 운행하는 노선버스 정류장이 소재하여 이용사정은 무난함.
본건까지 차량출입 가능하고, 지하철역은 다소 원거리에 위치하여, 서측인근의 독산로와 남측인근의 금하로를 운행하는 노선버스 정류장이 소재하여 이용사정은 무난함.
건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘키리트지붕 7층건 중 제2층 제201호ㄹ서 2017.08.25 사용승인 되었음. 필로티형으로 1층에 주차장 설치되었음. 마감구조는 외벽: 치장벽돌쌓기. 내벽: 종이벽지 및내장용재 타일마감. 창호: 하이샤시창호 복층유리임.
철근콘크리트구조 (철근)콘키리트지붕 7층건 중 제2층 제201호ㄹ서 2017.08.25 사용승인 되었음. 필로티형으로 1층에 주차장 설치되었음. 마감구조는 외벽: 치장벽돌쌓기. 내벽: 종이벽지 및내장용재 타일마감. 창호: 하이샤시창호 복층유리임.
이용상태
다세대주택(방2, 거실1, 주방/싣강1, 욕실/화장실1, 방코니 등)으로 이용됨.
다세대주택(방2, 거실1, 주방/싣강1, 욕실/화장실1, 방코니 등)으로 이용됨.
설비내역
위생,급배수시설 구비되었으며, 도시가스 보일러에 의한 개별난방시설, 승강기시설, 화재 탐지 빛 경보기시설, CCTV, 1층에 주차장 설치되었음.
위생,급배수시설 구비되었으며, 도시가스 보일러에 의한 개별난방시설, 승강기시설, 화재 탐지 빛 경보기시설, CCTV, 1층에 주차장 설치되었음.
토지의 형상·이용상태
2필지일단의 평탄한 지반으로 아이엔캐슬 건부지로 이용됨.
2필지일단의 평탄한 지반으로 아이엔캐슬 건부지로 이용됨.
인접 도로상태
동측과 서측으로 노폭 약3m의 포장도로에 접함. 북측으로는 은행나무시장으로 차량통행은 않됨.
동측과 서측으로 노폭 약3m의 포장도로에 접함. 북측으로는 은행나무시장으로 차량통행은 않됨.
공법상 제한 (용도지역 등)
토지기호(1), (2): 공히 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2017-11-16)(시흥동) 자세한사항별도확인:도시계획과). 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 장애물제한표면구역(진입표면 구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194M(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위 사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변).
토지기호(1), (2): 공히 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2017-11-16)(시흥동) 자세한사항별도확인:도시계획과). 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 장애물제한표면구역(진입표면 구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194M(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위 사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변).
기타 기재
(1). 없 음. (2). 제시외건물로 약8.0㎡(방 및 다용도실)이 소재함.
(1). 없 음. (2). 제시외건물로 약8.0㎡(방 및 다용도실)이 소재함.
임대관계
임대관계: 임대중인(전세보증금:167,000,000원) 것으로 임차인에 탐문되나, 관계서류 둥은 확인하지 못하였음. *. 2020.06.08.서울남부지방법원의 임차권등기명령(2020카임434)에 의거 주택임차 권 설정됨. *.(임차보증금:167,000,000원-). 기 타:(1)집합건축물대장(표제부, 갑)의 건축물현황도상 201호 위치와 (전유부, 갑)의 건축물현황도상 201호 위치가 서로 상이하며, 201호의 실제 위치와 내부구조도 는 (표제부, 갑)상 201호의 현항도와 일치합니다. 발급된 201호 도면은 202호 도면으로 발급 되었는 바, 호별배치도 및 내부구조도는 (표제부, 갑)상 건축물 현황도를 기준으로 확인한 내용 등을 찹조하여 작성하였습니다. (2)201호, 202호, 203호의 호별현황도는 202호 도면으로 동일하게 발급되고 있음을 부동산정보과에서 재확인하였음.)
임대관계: 임대중인(전세보증금:167,000,000원) 것으로 임차인에 탐문되나, 관계서류 둥은 확인하지 못하였음. *. 2020.06.08.서울남부지방법원의 임차권등기명령(2020카임434)에 의거 주택임차 권 설정됨. *.(임차보증금:167,000,000원-). 기 타:(1)집합건축물대장(표제부, 갑)의 건축물현황도상 201호 위치와 (전유부, 갑)의 건축물현황도상 201호 위치가 서로 상이하며, 201호의 실제 위치와 내부구조도 는 (표제부, 갑)상 201호의 현항도와 일치합니다. 발급된 201호 도면은 202호 도면으로 발급 되었는 바, 호별배치도 및 내부구조도는 (표제부, 갑)상 건축물 현황도를 기준으로 확인한 내용 등을 찹조하여 작성하였습니다. (2)201호, 202호, 203호의 호별현황도는 202호 도면으로 동일하게 발급되고 있음을 부동산정보과에서 재확인하였음.)
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2024. 12. 12. 강제경매개시결정 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 167,000,000원, 전입일 2018.05.30., 확정일자 2018.05.28.).배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | -제시외 건물 포함 -집합건축물대장상 주택과-2734(2019.01.22.)호에 의거 위반건축물 표기 -집합건축물대장(표제부,갑)의 건축물현황도상 201호 위치와 (전유부,갑)의 건축물현황도상 201호 위치가 서로 상이하며, 201호의 실제 위치와 내부구조도는 (표제부, 갑)상 201호의 현황도와 일치합니다. 발급된 201호 도면은 202호 도면으로 발급 되었는 바, 호별배치도 및 내부구조도는 (표제부,갑)상 건축물대장현황도를 기준으로 확인한 내용 등을 참조하여 작성(감정서 참조) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경138116)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 203,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 66,519,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 6,651,900원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 164,422,211원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 5회 |
| 매각기일 | 2026.08.13 제112호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 금하로 717-4, 제2층 제201호 (시흥동, 에이엔캐슬) |
| 내역 | 철근콘크리트구조 38.19㎡(11.6평) |
| 사건 접수 | 2024.10.02 · 개시결정 2024.12.12 |
| 배당요구종기 | 2025.03.13 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 공동주택, 제2종근린생활시설
지1층 28.22㎡(연면적제외)
지1층 17.03㎡
1층 90.09㎡(연면적제외)
1층 28.22㎡
1층 17.03㎡
2층 135.34㎡
3층 135.34㎡
4층 105.32㎡
5층 105.32㎡
6층 105.32㎡
7층 105.32㎡
옥탑1층 14.28 (연면적제외)
전유
철근콘크리트구조 38.19㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시금천구시흥동830-11 | 대 | 141.7㎡ | 17.60/289.1 |
| 서울특별시금천구시흥동830-16 | 대 | 147.4㎡ | 17.60/289.1 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.