서울특별시 강서구 화곡동 808-11 아르떼빌 제4층 제402호
2024타경146896(강제경매) · 서울남부지방법원 서울남부지방법원 경매4계 · 철근콘크리트구조 28.07㎡(8.5평)
#위반건축물
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
특별매각조건 — 입찰 보증금 20%
지금 최저 입찰가
9,666만원
감정가의 51% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
1억 8,880만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.19
D-9 · 제112호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
8회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 강서구 화곡동 아르떼빌 제4층 제402호 28.07㎡ 도시형생활주택으로, 최저매각가격은 96,666,000원이고 매각기일은 2026.08.19입니다.
확인필수 6건
주의 2건
참고 1건
🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
✖
과거 대금 미납 이력
낙찰 후 잔금을 내지 않아 다시 나온 이력이 있습니다. 앞 낙찰자가 포기한 이유(권리 문제 등)가 있는지 특히 주의하세요.
₩
입찰보증금 20% (특별매각조건)
보통 10%인 입찰보증금이 20%(19,333,200원)입니다. 자금을 더 준비해야 합니다.
↓
감정가의 51%까지 하락 (유찰 8회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 14장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (3장)
현장 사진 (8장)
위치도 (지도) (2장)
내부 구조도 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2024년12월17일10시43분
이 사건 부동산 현지방문조사 당시 폐문부재로 아무도 만나지 못하여 점유관계 미상이므로 별도의 확인이 필요함. 안내문을 출입문에 끼워놓았음. 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본에는 소유자 아닌 세대주 하○욱 세대가 등재 되어 있어 그를 일응 임차인으로 기재함. 덧붙인 외국인체류확인서에는 등재자가 없음
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2022-09-21) |
|---|---|---|---|---|---|
| 하○욱 | 2022.07.21 | 미상 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.26 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 10차 | 2026.08.19 10:00 | 매각기일 | 9,666만원 | |
| 2026.07.08 16:00 | 대금지급기한 | 미납 | ||
| 2026.06.04 14:00 | 매각결정기일 | 매각허가결정 | ||
| 9차 | 2026.05.28 10:00 | 매각기일 | 9,666만원 | 매각 |
| 8차 | 2026.04.16 10:00 | 매각기일 | 1억 2,083만원 | 유찰 |
| 7차 | 2026.03.11 10:00 | 매각기일 | 1억 5,104만원 | 유찰 |
| 6차 | 2026.01.21 10:00 | 매각기일 | 1억 8,880만원 | 유찰 |
| 5차 | 2025.11.26 10:00 | 매각기일 | 7,733만원 | 유찰 |
| 4차 | 2025.10.23 10:00 | 매각기일 | 9,666만원 | 유찰 |
| 3차 | 2025.09.02 10:00 | 매각기일 | 1억 2,083만원 | 유찰 |
| 2차 | 2025.07.17 10:00 | 매각기일 | 1억 5,104만원 | 유찰 |
| 신건 | 2025.06.05 10:00 | 매각기일 | 1억 8,880만원 | 유찰 |
⚠️ 이 물건은 과거에 낙찰됐다가 대금이 납부되지 않아 다시 나온 이력이 있습니다.
앞 낙찰자가 잔금을 포기한 이유(권리 문제 등)가 있는지 특히 주의해서 확인하세요.
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 958건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 71.6%, 평균 유찰 2.4회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 방화동 596-6 대흥빌라 제3층 제302호 | 2억 9,800만원 | 2억 4,290만원 | 82% | 2026.07.30 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 105-357 화곡갤럭시오피스텔 제2층 제204호 | 2억 5,800만원 | 1억 7,466만원 | 68% | 2026.07.28 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 366-76 씨아트빌 제6층 제603호 | 2억 9,700만원 | 1억 5,270만원 | 51% | 2026.07.28 |
| 서울특별시 강서구 내발산동 710-26 한신주아빌 제3층 제301호 | 2억 3,200만원 | 1억 8,026만원 | 78% | 2026.07.28 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 791-16 소담밸리 제5층 제504호 | 2억 1,000만원 | 1억 3,515만원 | 64% | 2026.07.28 |
지금 진행 중인 인근 물건 (311건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 등촌동 568-37 제5층 제501호 | 2억 8,600만원 | 3,070만원 | 11회 | 2026.08.05 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 846-38 지디로뷰 제4층 제404호 | 2억 8,300만원 | 5,935만원 | 8회 | 2026.08.05 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 372-18 신영베르디움에이 제3층 제304호 | 2억 7,500만원 | 2억 7,500만원 | 1회 | 2026.08.05 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 155-27 윤하우스 제2층 제202호 | 2억 2,500만원 | 7,372만원 | 6회 | 2026.08.05 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 42-88 에이원빌 102동 제1층 제101호 | 1억 6,400만원 | 1억 3,120만원 | 2회 | 2026.08.05 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.11.29 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.11.29 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡4동주민센터 북측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 기존 다세대주택, 및 신축된 도시형생활주택(단지형다세대), 주민센터 등이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통시됨.
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡4동주민센터 북측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 기존 다세대주택, 및 신축된 도시형생활주택(단지형다세대), 주민센터 등이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통시됨.
교통상황
본건까지 차량출입 가능하고, 지하철역은 다소 근거리로 이용사정은 원할한편은 아님. 동측 인근의 등촌로와 남측 인근의 곰달래로를 운행하는 노선버스 정류장이 소재하여 이용사정은 무난함.
본건까지 차량출입 가능하고, 지하철역은 다소 근거리로 이용사정은 원할한편은 아님. 동측 인근의 등촌로와 남측 인근의 곰달래로를 운행하는 노선버스 정류장이 소재하여 이용사정은 무난함.
건물의 구조
철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건 중 제4층 제402호로서 2017.02.02 사용승인 되었음. 필로티형으로 1층에 주차장 설치되어 있고, 방과 거실은 발코니확장형으로 확장되었음. 마감구조는" 외벽; 인조대리석 및 화강석판재 붙임. 내벽: 종이벽지 및 내장용 타일마감. 창호: 하이샷시창호 복층유리임.
철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건 중 제4층 제402호로서 2017.02.02 사용승인 되었음. 필로티형으로 1층에 주차장 설치되어 있고, 방과 거실은 발코니확장형으로 확장되었음. 마감구조는" 외벽; 인조대리석 및 화강석판재 붙임. 내벽: 종이벽지 및 내장용 타일마감. 창호: 하이샷시창호 복층유리임.
이용상태
도시형생활주택(단지형다세대)으로 방2, 거실1, 주방/식당1, 욕실/화장실1 발코니 등임.
도시형생활주택(단지형다세대)으로 방2, 거실1, 주방/식당1, 욕실/화장실1 발코니 등임.
설비내역
위생.급배수시설 구비돠었고, 도시가스 보일러에 의한 개별난방시설, 승강기시설, 화재탐지 및 경보기, CCTV, 1층에 주차장 설치됨.
위생.급배수시설 구비돠었고, 도시가스 보일러에 의한 개별난방시설, 승강기시설, 화재탐지 및 경보기, CCTV, 1층에 주차장 설치됨.
토지의 형상·이용상태
2필지 일단 세장형의 평탄한 지반으로 "아르떼빌" 건부지로 이용됨.
2필지 일단 세장형의 평탄한 지반으로 "아르떼빌" 건부지로 이용됨.
인접 도로상태
북서측으로 노폭 약6M의 포장도로에 접함.
북서측으로 노폭 약6M의 포장도로에 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
토지기호(1), (2): 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항). 가축사육제한구역(지역경제과 확인요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면 구역(원추표묜)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육자원청애 반드시 확인요망 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
토지기호(1), (2): 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항). 가축사육제한구역(지역경제과 확인요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면 구역(원추표묜)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육자원청애 반드시 확인요망 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
기타 기재
없 음.
없 음.
임대관계
임대관계: 임대중인 것으로 탐문되나, 상세한 내역은 미상임. *. 2019.07.03.서울남부지방법원의 임차등기명령에(2019카임255)에 의거 주○임차 권 설정 되었음. *. (임차보증금:175,000,000원-) 기 타 : 집합건축물대장(전유부, 갑)에 건축과-19723호(2019.06.07)에 의거 위반건축물 표기되어 있음.(무단증축임.)
임대관계: 임대중인 것으로 탐문되나, 상세한 내역은 미상임. *. 2019.07.03.서울남부지방법원의 임차등기명령에(2019카임255)에 의거 주○임차 권 설정 되었음. *. (임차보증금:175,000,000원-) 기 타 : 집합건축물대장(전유부, 갑)에 건축과-19723호(2019.06.07)에 의거 위반건축물 표기되어 있음.(무단증축임.)
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2022.09.21. 가압류 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | - 제시외 건물 포함 - 집합건축물대장상 주택과-19723(2019.06.07.)호에 의거 위반건축물 표기[무단증축(주거, 조립식패널)] - 임차인 문○창 및 주○임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주○임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 - 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경146896)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 188,800,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 96,666,000원 |
| 입찰 보증금 (20%) | 19,333,200원 특별매각조건 |
| 청구금액 | 118,348,385원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 8회 |
| 매각기일 | 2026.08.19 제112호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 등촌로13길 41-7, 제4층 제402호 (등촌동, 아르떼빌) |
| 내역 | 철근콘크리트구조 28.07㎡(8.5평) |
| 사건 접수 | 2024.11.29 · 개시결정 2024.12.09 |
| 배당요구종기 | 2025.03.11 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 도시형생활주택(단지형다세대)
1층 15.56㎡
2층 136.88㎡
3층 136.88㎡
4층 131.9㎡
5층 121.07㎡
6층 105.94㎡
옥탑1층 22.96㎡(연면적제외)
전유
철근콘크리트구조 28.07㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시강서구화곡동808-11 | 대 | 185.1㎡ | 16.65/324.9 |
| 서울특별시강서구화곡동808-12 | 대 | 139.8㎡ | 16.65/324.9 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.