서울특별시 양천구 신월동 145-6 에이엔타워 제2층 제203호
2024타경152006(강제경매) · 서울남부지방법원 서울남부지방법원 경매3계 · 철근콘크리트구조 56.06㎡(17.0평)
지금 최저 입찰가
2,405만원
감정가의 9% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
2억 8,000만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.10
D-0 · 제112호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
11회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “- 을구 3번 주택임차권 등기와 관련하여 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임차보증금 315,000,000원, 전입일자 2020.11.27, 확정일자 20”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
↓
감정가의 9%까지 하락 (유찰 11회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 10장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (3장)
현장 사진 (4장)
위치도 (지도) (2장)
내부 구조도 (1장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년01월03일12시17분
이 사건 부동산 현지방문조사 당시 폐문부재로 아무도 만나지 못하여 점유관계 미상이므로 별도의 확인이 필요함. 안내문을 출입문에 끼워놓았음. 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본에는 소유자 아닌 세대주 이○준 세대가 등재 되어 있어 그를 일응 임차인으로 기재함. 덧붙인 외국인체류확인서, 상가건물 임대차 현황서에는 등재자가 없음
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2022-05-16) |
|---|---|---|---|---|---|
| 이○준 | 2020.11.27 | 미상 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.17 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 12차 | 2026.11.10 10:00 | 매각기일 | 2,405만원 | |
| 11차 | 2026.10.08 10:00 | 매각기일 | 3,006만원 | 유찰 |
| 10차 | 2026.09.01 10:00 | 매각기일 | 3,758만원 | 유찰 |
| 9차 | 2026.07.30 10:00 | 매각기일 | 4,697만원 | 유찰 |
| 8차 | 2026.06.16 10:00 | 매각기일 | 5,872만원 | 유찰 |
| 7차 | 2026.04.30 10:00 | 매각기일 | 7,340만원 | 유찰 |
| 6차 | 2026.03.25 10:00 | 매각기일 | 9,175만원 | 유찰 |
| 5차 | 2026.02.04 10:00 | 매각기일 | 1억 1,468만원 | 유찰 |
| 4차 | 2025.12.10 10:00 | 매각기일 | 1억 4,336만원 | 유찰 |
| 3차 | 2025.10.30 10:00 | 매각기일 | 1억 7,920만원 | 유찰 |
| 2차 | 2025.09.23 10:00 | 매각기일 | 2억 2,400만원 | 유찰 |
| 신건 | 2025.08.05 10:00 | 매각기일 | 2억 8,000만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 64건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 72.1%, 평균 유찰 2.7회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 에이엔타워 제3층 제302호 | 2억 6,600만원 | 2억 6,067만원 | 98% | 2026.09.09 |
| 에이엔타워 제2층 제202호 | 2억 4,600만원 | 1억 8,896만원 | 77% | 2026.09.02 |
| 에이엔타워 제3층 제305호 | 2억 7,400만원 | 1억 6,880만원 | 62% | 2026.06.10 |
| 에이엔타워 제2층 제206호 | 2억 5,500만원 | 1억 8,137만원 | 71% | 2026.04.28 |
| 에이엔타워 5층506호 | 2억 6,900만원 | 1억 9,133만원 | 71% | 2026.04.28 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 양천구 신월동 52-13 제6층 제604호 | 3억 600만원 | 1억 4,120만원 | 46% | 2026.11.05 |
| 서울특별시 양천구 신정동 1148-9 양지 제12층 제1202호 | 3억 2,900만원 | 2억 2,006만원 | 67% | 2026.11.05 |
| 서울특별시 양천구 목동 607-13 현진파크빌 제3층 제301호 | 2억 5,200만원 | 1억 6,899만원 | 67% | 2026.10.30 |
| 서울특별시 양천구 신월동 131-2 그라비스 제102동 제2층 제201호 | 2억 4,900만원 | 1억 9,900만원 | 80% | 2026.10.21 |
| 서울특별시 양천구 신월동 60-31 한울팰리스 제6층 제602호 | 3억 1,600만원 | 1억 6,261만원 | 51% | 2026.10.16 |
지금 진행 중인 인근 물건 (17건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 양천구 신월동 148-4 신월동리버스타운 제102동 제4층 제403호 | 2억 6,700만원 | 2억 1,360만원 | 5회 | 2026.11.11 |
| 서울특별시 양천구 신월동 52-13 제5층 제503호 | 2억 4,300만원 | 1억 5,552만원 | 3회 | 2026.11.11 |
| 서울특별시 양천구 신월동 131-2 그라비스 제101동 제6층 제602호 | 2억 5,100만원 | 2억 80만원 | 2회 | 2026.11.11 |
| 서울특별시 양천구 신월동 474-12 로빈시그니쳐 제6층 제601호 | 2억 3,900만원 | 1억 9,120만원 | 2회 | 2026.11.11 |
| 서울특별시 양천구 신월동 131-2 그라비스 제102동 제8층 제801호 | 2억 5,400만원 | 2억 5,400만원 | 1회 | 2026.11.11 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.12.27 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.12.27 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 양천구 신월동 145-6번지 소재 "서울금융고등학교" 남동측 인근에 소재하는 오피스텔으로서 주위는 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 주거지대임.
본건은 서울특별시 양천구 신월동 145-6번지 소재 "서울금융고등학교" 남동측 인근에 소재하는 오피스텔으로서 주위는 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 주거지대임.
교통상황
본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역이 인접하여 교통사정은 보통시됨.
본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역이 인접하여 교통사정은 보통시됨.
건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 오피스텔로서 외벽 : 석재 타일 마감. 내벽 : 타일 및 페인트 마감. 창호 : 샷시창호임.
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 오피스텔로서 외벽 : 석재 타일 마감. 내벽 : 타일 및 페인트 마감. 창호 : 샷시창호임.
이용상태
주거용으로 이용중임.
주거용으로 이용중임.
설비내역
위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등
위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등
토지의 형상·이용상태
부정형 평지로서 주거용 건부지로 이용중임.
부정형 평지로서 주거용 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
본건 동측으로 노폭 약 5m의 도로에 접하고 있음.
본건 동측으로 노폭 약 5m의 도로에 접하고 있음.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(신월생활권중심) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정)
도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(신월생활권중심) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정)
기타 기재
-
-
임대관계
미상임.
미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2022.05.16. 압류 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | - 을구 3번 주택임차권 등기와 관련하여 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임차보증금 315,000,000원, 전입일자 2020.11.27, 확정일자 2020.11.19) 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함 |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | - 집합건축물대장상 '오피스텔'로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용중임 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경152006)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 280,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 24,052,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 2,405,200원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 315,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 11회 |
| 매각기일 | 2026.11.10 제112호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 양천구 곰달래로1길 67(신월동), 제2층 제203호 (신월동, 에이엔타워) |
| 내역 | 철근콘크리트구조 56.06㎡(17.0평) |
| 사건 접수 | 2024.12.27 · 개시결정 2024.12.30 |
| 배당요구종기 | 2025.03.31 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
인근 실거래가 (국토부 신고 기준)
경매가 아닌 일반 매매로 실제 거래된 가격입니다. 감정가·최저가가 시세 대비
어느 수준인지 가늠하는 기준이 됩니다.
| 거래일 | 단지 | 전용 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.10.31 | 하이베라스 | 35.39㎡ | 11 | 1억 4,800만원 |
| 2026.10.27 | 하이베라스 | 35.39㎡ | 11 | 1억 5,500만원 |
| 2026.10.27 | 목동 현대 하이페리온2 | 63.979㎡ | 14 | 14억 2,000만원 |
| 2026.10.26 | 우림필유 | 81.62㎡ | 13 | 10억원 |
| 2026.10.26 | 대명투웨니퍼스트 | 34.85㎡ | 9 | 2억 2,250만원 |
| 2026.10.23 | 신정동대우미래사랑5차 | 80.19㎡ | 15 | 6억 1,000만원 |
| 2026.10.21 | 목동2차아크로텔 | 92.51㎡ | 10 | 8억 9,500만원 |
| 2026.10.21 | 신목동샤르망오피스텔 | 19.36㎡ | 5 | 5,700만원 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 오피스텔 다세대주택
지1층 147.7㎡
1층 58.6㎡
1층 15.4㎡
1층 12.16㎡
2층 320.64㎡
3층 320.64㎡
4충 320.64㎡
5층 320.64㎡
6층 225.96㎡
7층 225.96㎡
8층 225.96㎡
옥탑1층 13.16㎡ (연면적제외)
전유
철근콘크리트구조 56.06㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시양천구신월동145-6 | 대 | 566.9㎡ | 13.56/566.9 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.