서울특별시 강서구 화곡동 864-12 다솜타운 제비동 제4층 제402호
2024타경152105(강제경매) · 서울남부지방법원 서울남부지방법원 경매12계 · 철근콘크리트구조
38.82㎡(11.7평)
지금 최저 입찰가
7,766만원
감정가의 33% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
2억 3,700만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.07.29
제112호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
5회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 강서구 화곡동 다솜타운 제비동 402호 38.82㎡ 도시형생활주택으로, 감정가 2억3,700만원에서 5회 유찰되어 최저매각가격은 7,766만원입니다.
확인필수 4건
주의 2건
참고 1건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기(2023.12.22. 등기) 있음(임대차보증금 230,000,000원(2021.8.15. 5백만원 증액), 전입일 2019.”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
↓
감정가의 33%까지 하락 (유찰 5회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 12장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (3장)
현장 사진 (6장)
위치도 (지도) (2장)
호별 배치도 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년01월14일10시22분
이 사건 부동산 현지방문조사 당시 폐문부재로 아무도 만나지 못하여 점유관계 미상이므로 별도의 확인이 필요함. 안내문을 출입문에 끼워놓았음. 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본에는 소유자 아닌 세대주 김○희 세대가 등재 되어 있어 그를 일응 임차인으로 기재함. 덧붙인 외국인체류확인서, 상가건물 임대차 현황서에는 등재자가 없음
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2023-09-05) |
|---|---|---|---|---|---|
| 김○희 | 2019.12.20 | 미상 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.05 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 6차 | 2026.07.29 10:00 | 매각기일 | 7,766만원 | |
| 5차 | 2026.06.11 10:00 | 매각기일 | 9,707만원 | 유찰 |
| 4차 | 2026.03.24 10:00 | 매각기일 | 1억 2,134만원 | 유찰 |
| 3차 | 2026.02.03 10:00 | 매각기일 | 1억 5,168만원 | 유찰 |
| 2차 | 2025.12.09 10:00 | 매각기일 | 1억 8,960만원 | 유찰 |
| 신건 | 2025.10.29 10:00 | 매각기일 | 2억 3,700만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 896건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 71.7%, 평균 유찰 2.4회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 다솜타운 제나동 제302호 | 3억 2,300만원 | 2억 8,178만원 | 87% | 2025.08.19 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 화곡동 56-93 도무스힐르 제1동 제2층 제202호 | 3억 200만원 | 2억 9,500만원 | 98% | 2026.07.09 |
| 서울특별시 강서구 내발산동 711-16 우영채움빌 제4층 제403호 | 2억 5,840만원 | 1억 7,312만원 | 67% | 2026.07.08 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 371-1 우성 제7층 제703호 | 2억 6,200만원 | 1억 6,844만원 | 64% | 2026.07.08 |
| 서울특별시 강서구 공항동 1363-2 에코타운 제6층 제601호 | 3억 8,600만원 | 1억 7,459만원 | 45% | 2026.07.08 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 산172-4 유디코파크리움 제102동 제7층 제703호 | 1억 3,500만원 | 5,633만원 | 42% | 2026.07.08 |
지금 진행 중인 인근 물건 (273건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 방화동 645-32 제이스빌 제6층 제601호 | 2억 1,100만원 | 928만원 | 15회 | 2026.07.15 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 824-9 대선하이빌 제2층 제203호 | 2억 2,400만원 | 2억 2,400만원 | 0회 | 2026.07.15 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 788-4 블루힐 제2층 제204호 | 1억 8,200만원 | 5,963만원 | 6회 | 2026.07.15 |
| 서울특별시 강서구 공항동 70-128 미래스타빌 제7층 제701호 | 2억 8,400만원 | 2억 2,720만원 | 4회 | 2026.07.15 |
| 서울특별시 강서구 내발산동 718-20 도화엘리시아102 제4층 제402호 | 2억 9,000만원 | 2억 3,200만원 | 2회 | 2026.07.15 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.12.27 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.12.27 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 신정초등학교 동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 신정초등학교 동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.
교통상황
본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 까치산역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 까치산역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
건물의 구조
철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건 내 4층 402호로서 외벽: 외장석재, 벽돌쌓기 등 내벽: 벽지, 내장타일 등 창호: 샷시창호.
철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건 내 4층 402호로서 외벽: 외장석재, 벽돌쌓기 등 내벽: 벽지, 내장타일 등 창호: 샷시창호.
이용상태
도시형생활주택(단지형-다세대)임. (후면 건물개황도 참조)
도시형생활주택(단지형-다세대)임. (후면 건물개황도 참조)
설비내역
위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.
위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.
토지의 형상·이용상태
3필지 일단의 유사 사다리형의 토지로 도시형생활주택 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.
3필지 일단의 유사 사다리형의 토지로 도시형생활주택 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.
인접 도로상태
지적도상 북서측으로 로폭 8미터 내외 포장도로와 접하고 있음.
지적도상 북서측으로 로폭 8미터 내외 포장도로와 접하고 있음.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
기타 기재
없 음.
없 음.
임대관계
임대냐역은 미상임.
임대냐역은 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2023.9.5.가압류 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기(2023.12.22. 등기) 있음(임대차보증금 230,000,000원(2021.8.15. 5백만원 증액), 전입일 2019.12.20., 확정일자 2019.11.5.(2021.9.13. 증액한 5백만원). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | (기재 없음) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경152105)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 237,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 77,660,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 7,766,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 230,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 5회 |
| 매각기일 | 2026.07.29 제112호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 곰달래로37길 38, 제비동 제4층 제402호 (화곡동, 다솜타운) |
| 내역 | 철근콘크리트구조 38.82㎡(11.7평) |
| 사건 접수 | 2024.12.27 · 개시결정 2024.12.31 |
| 배당요구종기 | 2025.04.07 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 도시형생활주택(단지형다세대).
제2종근린생활시설(사무소)
1층 12.04㎡
2층 135.54㎡
3층 131.94㎡
4층 131.94㎡
5층 131.94㎡
6층 122.4㎡
전유
철근콘크리트구조
38.82㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시강서구화곡동864-12 | 대 | 126㎡ | 23.02/333.8 |
| 서울특별시강서구화곡동864-13 | 대 | 101.8㎡ | 23.02/333.8 |
| 서울특별시강서구화곡동864-14 | 대 | 106㎡ | 23.02/333.8 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.