서울특별시 구로구 구로동 705-47
2025타경441(임의경매) · 서울남부지방법원 서울남부지방법원 경매2계 ·
지금 최저 입찰가
9억 2,313만원
감정가의 64% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
14억 4,240만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.19
D-11 · 제112호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
2회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 구로동 4층 혼합용도 건물(다가구·근린생활시설), 용도 무허가 위반 의심, 임차인 14명 대항력 미확인, 군사·공항 제한 구역
확인필수 4건
주의 3건
참고 2건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
🏚
제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)
감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “ㄴ : (판넬조 판넬지붕/약 30㎡/주택 등/옥탑층 소재)”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 50장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (30장)
현장 사진 (20장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년03월27일14시50분 2025년03월29일13시25분
목록1.토지의 대부분은 목록2.건물의 대지로 보이나 정확한 면적이나 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함.
현장출장 방문시 임차인 중 이○인(101호)을 만나 부동산경매개시결정된 취지를 알리고 경매현황조사 안내문을 교부하였음.폐문부재인 나머지 세대들에 대해서는 현관문에 안내문을 끼워 놓았으나 연락이 없음. 덧붙인 전입세대확인서 등에는 소유자 아닌 임○희 등이 등재되어 있어서 그 등본에 의하여 일응 임차인으로 기재하였음.
목록3.토지의 대부분은 목록4.건물의 대지로 보이나 정확한 면적이나 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함.
현장출장 방문시 임차인 박○재(501호)를 만나 부동산경매개시결정된 취지를 알리고 경매현황조사 안내문을 교부하였음. 폐문부재인 세대에 대해서는 현관문에 안내문을 끼워 놓았음. 덧붙인 전입세대확인서 등에는 소유자와 소유자 아닌 이○진 등이 등재되어 있어서 그 등본에 의하여 이들을 임차인으로 기재하였음.
✓ 임차인 17세대 전원이 말소기준(2011.12.15)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2011-12-15) |
|---|---|---|---|---|---|
| 임○희 | 2024.08.22.(전입세대확인서) | 미상 | 미상 | 303호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 이○인 | 2021.11.22.(전입세대확인서) | 미상 | 150,000,000 | 101호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 장○훈 | 2021.07.05.(전입세대확인서) | 미상 | 미상 | 302호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 김○미 | 2022.12.13.(전입세대확인서) | 미상 | 미상 | 202호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 임○성 | 2022.03.21.(전입세대확인서) | 미상 | 미상 | 201호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 김○영 | 2022.05.04.(전입세대확인서) | 미상 | 미상 | 301호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 조○천 | 2023.12.19.(전입세대확인서) | 미상 | 미상 | 203호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 백○주 | 2023.04.10.(전입세대확인서) | 미상 | 미상 | 401호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 이○진 | 2018.08.02.(전입세대확인서) | 미상 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 이○복 | 2022.08.19.(전입세대확인서) | 미상 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 박○재 | 2024.10.16.(전입세대확인서) | 미상 | 10,000,000 | 501호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 임○엽 | 2024.06.26.(전입세대확인서) | 미상 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 김○이 | 2020.07.17.(전입세대확인서) | 미상 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 강○연 | 2024.06.12.(전입세대확인서) | 미상 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 권○지 | 2023.02.06.(전입세대확인서) | 미상 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 유○지 | 2022.06.02.(전입세대확인서) | 미상 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 고○희 | 2023.10.17.(전입세대확인서) | 미상 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.26 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 3차 | 2026.11.19 10:00 | 매각기일 | 9억 2,313만원 | |
| 2차 | 2026.10.21 10:00 | 매각기일 | 11억 5,392만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.09.10 10:00 | 매각기일 | 14억 4,240만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 4건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 57.4%, 평균 유찰 3.0회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 구로구 구로동 730-94 | 40억 389만원 | 17억 6,660만원 | 44% | 2026.09.10 |
| 서울특별시 구로구 구로동 730-94 | 40억 389만원 | 17억 6,660만원 | 44% | 2026.09.10 |
| 서울특별시 구로구 개봉동 108-21 | 16억 8,043만원 | 11억 8,888만원 | 71% | 2025.11.20 |
| 서울특별시 구로구 개봉동 108-21 씨엘빌레 | 16억 8,043만원 | 11억 8,888만원 | 71% | 2025.11.20 |
지금 진행 중인 인근 물건 (2건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 구로구 구로동 87-4 | 11억 2,677만원 | 7억 2,113만원 | 3회 | 2026.11.12 |
| 서울특별시 구로구 구로동 87-4 | 11억 2,677만원 | 7억 2,113만원 | 3회 | 2026.11.12 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.03.18 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.03.18 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 구로구 개봉동에 소재하는 ""개웅중학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경 보통임.
본건은 서울특별시 구로구 개봉동에 소재하는 ""개웅중학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경 보통임.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 ""고려대학교 구로병원"" 서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 다가구주택, 다세대주택 등이 소재하는 주상지대로서 제반 주위환경 보통임.
본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 ""고려대학교 구로병원"" 서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 다가구주택, 다세대주택 등이 소재하는 주상지대로서 제반 주위환경 보통임.
교통상황
본건 인근 까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.
본건 인근 까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.
교통상황
본건 인근 까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.
본건 인근 까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.
토지의 형상·이용상태
사다리형 평지로서, 주택 건부지로 이용중임.
사다리형 평지로서, 주택 건부지로 이용중임.
토지의 형상·이용상태
사다리형 평지로서, 다가구주택, 근린생활시설 건부지로 이용중임.
사다리형 평지로서, 다가구주택, 근린생활시설 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
본건 서측으로 약 30m, 남측으로 약 4m 도로에 접함.
본건 서측으로 약 30m, 남측으로 약 4m 도로에 접함.
인접 도로상태
본건 동측으로 약 6m 도로에 접함.
본건 동측으로 약 6m 도로에 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m (지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m (지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대 공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관 할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허 가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정)
도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대 공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관 할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허 가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정)
기타 기재
ㄱ : (판넬조 판넬지붕/약 3㎡/보일러실 등/1층 소재)
ㄱ : (판넬조 판넬지붕/약 3㎡/보일러실 등/1층 소재)
기타 기재
ㄱ : (판넬조 슬라브지붕/약 80㎡/근린생활시설 등/1층 소재)
ㄱ : (판넬조 슬라브지붕/약 80㎡/근린생활시설 등/1층 소재)
기타 기재
-.
-.
기타 기재
-.
-.
임대관계
- 임대관계 : 미상임.
- 임대관계 : 미상임.
임대관계
- 임대관계 : 미상임.
- 임대관계 : 미상임.
건물의 구조
2003년 11월 07일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 4층 건물로, 외벽 : 석재붙임 등 마감, 내벽 : -, 창호 : 샷시 창호 등임.
2003년 11월 07일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 4층 건물로, 외벽 : 석재붙임 등 마감, 내벽 : -, 창호 : 샷시 창호 등임.
건물의 구조
2018년 05월 18일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 4층 건물로, 외벽 : 석재붙임 등 마감, 내벽 : -, 창호 : 샷시 창호 등임.
2018년 05월 18일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 4층 건물로, 외벽 : 석재붙임 등 마감, 내벽 : -, 창호 : 샷시 창호 등임.
이용상태
다가구주택, 근린생활시설로 이용중임. 지1층 : 근린생활시설 1층 : 근린생활시설 2층 : 주택 3층 : 주택 4층 : 주택
다가구주택, 근린생활시설로 이용중임. 지1층 : 근린생활시설 1층 : 근린생활시설 2층 : 주택 3층 : 주택 4층 : 주택
이용상태
주택으로 이용중임.
주택으로 이용중임.
설비내역
위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추었음.
위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추었음.
설비내역
위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추었음.
위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추었음.
제시외 건물
확인 필수
ㄴ : (판넬조 판넬지붕/약 30㎡/주택 등/옥탑층 소재)
ㄴ : (판넬조 판넬지붕/약 30㎡/주택 등/옥탑층 소재)
제시외 건물
- 없음.
- 없음.
기타 기재
- 본건 건물 중 1층 및 2층 건축물대장상 용도와 기준시점시 현황 용도가 상이함.
- 본건 건물 중 1층 및 2층 건축물대장상 용도와 기준시점시 현황 용도가 상이함.
기타 기재
- 본건 건물 중 1층 및 4층 건축물대장상 용도와 기준시점시 현황 용도가 상이함.
- 본건 건물 중 1층 및 4층 건축물대장상 용도와 기준시점시 현황 용도가 상이함.
임대관계
임대관계 : 미상임.
임대관계 : 미상임.
임대관계
임대관계 : 미상임.
임대관계 : 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2011.12.15.근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | -일괄매각, 제시외 건물 포함 - 건축물대장산 다가구주택, 근린생활시설로 등재되어 있음 - 2~4층 건축물대장상 용도와 현황 용도가 상이함(대장상 2층의 용도는 제2종근린생활시설이나 현황은 주택3개호, 대장상 3,4층의 용도는 다가구주택(1가구)이나, 현황은 주택3개호) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경441)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
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물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 1,442,403,280원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 923,138,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 92,313,800원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 762,546,721원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.11.19 제112호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 구로동 705-47 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2025.03.18 · 개시결정 2025.03.20 |
| 배당요구종기 | 2025.06.19 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
같은 사건의 다른 물건 (2건)
한 사건에서 여러 부동산이 함께 경매되는 경우입니다. 건물 전체나 여러 호실이
한꺼번에 나온 것일 수 있어, 사건 전체 규모를 보는 데 도움이 됩니다.
| 물번 | 물건 | 최저가 |
|---|---|---|
| 1 | 서울특별시 구로구 개봉동 364-9 | 11억 4,912만원 |
| 2 현재 | 서울특별시 구로구 구로동 705-47 | 11억 5,392만원 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
철근콘크리트조 (철근)콘크리트
평스라브지붕 4층 다가구주택,
근린생활시설
1층 11.25㎡ 계단실, 주차장
2층 75.51㎡
제2종근린생활시설(독서실)
3층 75.51㎡ 다가구주택(1가구)
4층 75.51㎡ 다가구주택(1가구)
지1층 103.91㎡
제1종근린생활시설(소매점)
옥탑층 9.25㎡ 계단실(연면적제외)
일반건물
철근콘크리트조 (철근)콘크리트
평스라브지붕 4층 다가구주택,
근린생활시설
1층 11.25㎡ 계단실, 주차장
2층 75.51㎡
제2종근린생활시설(독서실)
3층 75.51㎡ 다가구주택(1가구)
4층 75.51㎡ 다가구주택(1가구)
지1층 103.91㎡
제1종근린생활시설(소매점)
옥탑층 9.25㎡ 계단실(연면적제외)
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
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(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.