서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제101호
2025타경535(강제경매) · 서울남부지방법원 서울남부지방법원 경매12계 · 철근콘크리트구조 34.1316㎡(10.3평)
지금 최저 입찰가
1억 3,008만원
감정가의 33% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
3억 9,700만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.07.29
제112호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
5회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 구로구 오류동 구로예미지어반코어 제1층 제101호 34.1316㎡ 근린생활시설로, 감정가 3억9700만원에서 5회 유찰되어 최저매각가격은 1억3008만9000원입니다.
확인필수 3건
주의 3건
참고 1건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
↓
감정가의 33%까지 하락 (유찰 5회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 50장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (27장)
현장 사진 (16장)
위치도 (지도) (2장)
내부 구조도 (5장)
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위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년06월30일14시40분
이 사건 부동산 현지방문 조사 당시 폐문부재로 아무도 만나지 못하여 점유관계 미상임. 별도의 확인이 필요함. 안내문을 출입문에 끼워 놓았음.덧붙인 전입세대확인서 등에는 등재자가 없음. 지하2층의 관리사무소를 방문하여 직원(성명불상의 50대 남성)에게 문의한 바, 현재 공실 상태라고 진술하였음.
이 사건 부동산 현지방문 조사 당시 폐문부재로 아무도 만나지 못하여 점유관계 미상임. 별도의 확인이 필요함. 안내문을 출입문에 끼워 놓았음.덧붙인 전입세대확인서 등에는 등재자가 없음. 지하2층의 관리사무소를 방문하여 직원(성명불상의 50대 남성)에게 문의한 바, 현재 공실 상태라고 진술하였음.
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이 사건 부동산 현지방문 조사 당시 폐문부재로 아무도 만나지 못하여 점유관계 미상임. 별도의 확인이 필요함. 안내문을 출입문에 끼워 놓았음.덧붙인 전입세대확인서 등에는 등재자가 없음. 지하2층의 관리사무소를 방문하여 직원(성명불상의 50대 남성)에게 문의한 바, 현재 공실 상태라고 진술하였음.
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현장출장 방문 시 아무도 만나지 못하여(폐문부재) 안내문을 현관문 틈에 남겼으나 연락이 없음. 별도의 확인이 필요함. 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록등본과 같이 소유자 아닌 세대주 윤○찬 세대가 등재되어 있으므로, 그를 그 등본에 의해 일응 임차인으로 기재함.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2025-04-28) |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤○찬 | 2024.09.05.(전입세대확인서) | 미상 | 미상 | 1410호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.05 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 6차 | 2026.07.29 10:00 | 매각기일 | 1억 3,008만원 | |
| 5차 | 2026.06.11 10:00 | 매각기일 | 1억 6,261만원 | 유찰 |
| 4차 | 2026.04.29 10:00 | 매각기일 | 2억 326만원 | 유찰 |
| 3차 | 2026.03.24 10:00 | 매각기일 | 2억 5,408만원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.02.03 10:00 | 매각기일 | 3억 1,760만원 | 유찰 |
| 신건 | 2025.12.09 10:00 | 매각기일 | 3억 9,700만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 32건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 68.3%, 평균 유찰 2.3회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 구로예미지어반코어 제지1층 제비101호 | 4억 7,500만원 | 2억 3,099만원 | 49% | 2026.06.11 |
| 구로예미지어반코어 제지1층 제비102호 | 4억 7,500만원 | 2억 3,099만원 | 49% | 2026.06.11 |
| 구로예미지어반코어 제1층 제108호 | 3억 5,300만원 | 1억 4,883만원 | 42% | 2026.06.11 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제지1층 제비101호 | 4억 7,500만원 | 2억 3,099만원 | 49% | 2026.06.11 |
| 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제지1층 제비102호 | 4억 7,500만원 | 2억 3,099만원 | 49% | 2026.06.11 |
| 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제108호 | 3억 5,300만원 | 1억 4,883만원 | 42% | 2026.06.11 |
| 서울특별시 구로구 개봉동 64-95 | 32억 9,557만원 | 16억 3,212만원 | 50% | 2026.06.09 |
| 서울특별시 구로구 개봉동 64-13 | 32억 9,557만원 | 16억 3,212만원 | 50% | 2026.06.09 |
지금 진행 중인 인근 물건 (33건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 구로구 구로동 651-2 퀸즈파크구일 제7층 제706호 | 1억 3,500만원 | 1억 3,500만원 | 1회 | 2026.07.16 |
| 서울특별시 구로구 구로동 651-2 퀸즈파크구일 제9층 제901호 | 1억 3,500만원 | 1억 3,500만원 | 1회 | 2026.07.16 |
| 서울특별시 구로구 구로동 651-2 퀸즈파크구일 제7층 제705호 | 1억 3,500만원 | 1억 3,500만원 | 1회 | 2026.07.16 |
| 서울특별시 구로구 오류동 47-24 제13층 제1305호 | 1억 2,400만원 | 1억 2,400만원 | 1회 | 2026.07.16 |
| 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제17층 제1710호 | 3억 5,000만원 | 2억 8,000만원 | 2회 | 2026.07.16 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.05.31 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.05.31 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 ""오류역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설, 업무시설, 주상용 건물 등이 소재하는 노선상가지대로서 주위환경은 보통임.
본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 ""오류역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설, 업무시설, 주상용 건물 등이 소재하는 노선상가지대로서 주위환경은 보통임.
교통상황
본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 남서측 인근에 지하철 1호선 ""오류역""이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편임.
본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 남서측 인근에 지하철 1호선 ""오류역""이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편임.
건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층/ 지상 20층 건물로서, 일련번호 ""1 ~ 16""(근린생활시설) 외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등 내벽 : 복합판넬(경계벽) 마감 등, 일련번호 ""17 ~ 19""(오피스텔) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 섀시창호임.
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층/ 지상 20층 건물로서, 일련번호 ""1 ~ 16""(근린생활시설) 외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등 내벽 : 복합판넬(경계벽) 마감 등, 일련번호 ""17 ~ 19""(오피스텔) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 섀시창호임.
이용상태
일련번호 "" 1 ~ 16"": 근린생활시설(현황 공실임), 일련번호 ""17 ~ 19"": 오피스텔(주거용)로 각각 이용 중임. (후첨 "" 내부구조도""참조)
일련번호 "" 1 ~ 16"": 근린생활시설(현황 공실임), 일련번호 ""17 ~ 19"": 오피스텔(주거용)로 각각 이용 중임. (후첨 "" 내부구조도""참조)
설비내역
기본적인 위생 및 급배수설비, 개별 냉난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차장시설 등을 갖추고 있음.
기본적인 위생 및 급배수설비, 개별 냉난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차장시설 등을 갖추고 있음.
토지의 형상·이용상태
완경사지를 평탄하게 조성한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 근린생활시설과 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.
완경사지를 평탄하게 조성한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 근린생활시설과 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.
인접 도로상태
본건 남측으로 노폭 약 35m 내외의 포장도로에 접하며, 북측으로 계단을 통해 노폭 4m 내외의 포장도로와 연결됨.
본건 남측으로 노폭 약 35m 내외의 포장도로에 접하며, 북측으로 계단을 통해 노폭 4m 내외의 포장도로와 연결됨.
공법상 제한 (용도지역 등)
오류동 31-280, 31-294 공히 도시지역 , 일반상업지역 , 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선임.
오류동 31-280, 31-294 공히 도시지역 , 일반상업지역 , 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선임.
기타 기재
본건 ""일련번호 1 ~ 3""은 공부상 지하 1층으로 등재되어 있으나, 경사지에 소재하여 주출입구가 남측 도로변으로 노출된 1층 상가인 바, 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.
본건 ""일련번호 1 ~ 3""은 공부상 지하 1층으로 등재되어 있으나, 경사지에 소재하여 주출입구가 남측 도로변으로 노출된 1층 상가인 바, 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.
임대관계
임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.
임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2025.4.28.근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | (기재 없음) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경535)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
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물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 397,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 130,089,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 13,008,900원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 3,464,851,888원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 5회 |
| 매각기일 | 2026.07.29 제112호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제101호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 34.1316㎡(10.3평) |
| 사건 접수 | 2025.05.31 · 개시결정 2025.06.12 |
| 배당요구종기 | 2025.09.15 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
20층 업무시설, 근린생활시설
지3층 336.7913㎡
지2층 1,293.6704㎡
지1층 979.6109㎡
1층 698.8704㎡
2층 768.0226㎡
3층 768.0226㎡
4층 719.416㎡
5층 719.416㎡
6층 719.416㎡
7층 719.416㎡
8층 719.416㎡
9층 719.416㎡
10층 719.416㎡
11층 719.416㎡
12층 776.4655㎡
13층 776.4655㎡
14층 776.4655㎡
15층 776.4655㎡
16층 779.3446㎡
17층 870.4329㎡
18층 870.4329㎡
19층 870.4329㎡
20층 870.4329㎡
옥탑1층 81.74㎡(연면적 제외)
옥탑2층 81.74㎡(연면적 제외)
전유
철근콘크리트구조 34.1316㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시 구로구 오류동 31-280 | 대 | 1720㎡ | 5.4721/1731 |
| 서울특별시 구로구 오류동 31-294 | 대 | 11㎡ | 5.4721/1731 |
상세 자료 (원본 문서)
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(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.