서울특별시 구로구 온수동 45-32 성원빌라 제11동 제2층 제205호
2025타경801(강제경매) · 서울남부지방법원 서울남부지방법원 경매8계 · 철근콘크리트조 49.97㎡(15.1평) 부속건물 지하 11호 18.56㎡(5.6평)
지금 최저 입찰가
6억 5,200만원
감정가의 100% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
6억 5,200만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.18
D-7 · 제112호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
0회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 구로구 온수동 성원빌라 제11동 205호 연립주택 49.97㎡와 지하 부속건물 18.56㎡가 감정가와 같은 6억5,200만원에 첫 매각기일 예정입니다.
확인필수 2건
주의 2건
참고 2건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
↩
취하 가능성 (청구금액 감정가의 18%)
채권자가 받으려는 돈(청구금액 115,744,109원)이 물건 값보다 훨씬 적습니다. 채무자가 이 빚만 갚으면 경매가 취소(취하)될 수 있어, 준비해도 낙찰까지 안 갈 수 있습니다.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 12장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (4장)
현장 사진 (8장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년12월15일11시00분 2025년12월16일10시56분
현장출장 방문 시 아무도 만나지 못하여(폐문부재) 안내문을 현관문 틈에 남겼으나 연락이 없으며, 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 상에 등재자가 없어서 점유관계 미상임.
별도의 확인이 필요함.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.25 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 신건 | 2026.08.18 10:00 | 매각기일 | 6억 5,200만원 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 85건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 78.6%, 평균 유찰 1.8회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 구로구 구로동 252-88 제2층 제201호 | 3억 400만원 | 1억 1,800만원 | 39% | 2026.07.29 |
| 서울특별시 구로구 궁동 209-24 로렉스 제3층 제301호 | 3억 2,800만원 | 1억 7,130만원 | 52% | 2026.07.28 |
| 서울특별시 구로구 개봉동 357-8 로얄파크뷰 제6층 제602호 | 3억 1,700만원 | 1억 4,888만원 | 47% | 2026.07.28 |
| 서울특별시 구로구 고척동 134-112 황금캐슬 제6층 제602호 | 2억 4,500만원 | 1억 3,599만원 | 56% | 2026.07.28 |
| 서울특별시 구로구 구로동 454-10 제3층 제302호 | 2억 5,200만원 | 1억 7,777만원 | 71% | 2026.07.28 |
지금 진행 중인 인근 물건 (11건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 구로구 구로동 88-17 비체빌 제2층 제202호 | 2억 5,800만원 | 8,454만원 | 6회 | 2026.08.06 |
| 서울특별시 구로구 구로동 88-17 비체빌 제4층 제404호 | 2억 600만원 | 1억 6,480만원 | 2회 | 2026.08.11 |
| 서울특별시 구로구 개봉동 327-10 제3층 제302호 | 1억 7,800만원 | 1억 7,800만원 | 1회 | 2026.08.11 |
| 서울특별시 구로구 구로동 454-19 다보빌 제4층 제402호 | 1억 3,050만원 | 1억 3,050만원 | 0회 | 2026.08.18 |
| 서울특별시 구로구 오류동 81-192 제2층 제203호 | 2억 4,800만원 | 2억 4,800만원 | 1회 | 2026.08.18 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.12.05 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.12.05 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
대상물건은 서울특별시 구로구 온수동 소재 "온수역(지하철역)" 남쪽 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 연립/다세대주택, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 무난시 됨.
대상물건은 서울특별시 구로구 온수동 소재 "온수역(지하철역)" 남쪽 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 연립/다세대주택, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 무난시 됨.
교통상황
대상물건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(온수역)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 무난시 됨.
대상물건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(온수역)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 무난시 됨.
건물의 구조
철근콩크리트조 슬라브위 기와지붕 지하1층/지상3층 건 내 제11동 제205호로서, (사용승인일 : 1985.10.10) 외벽 : 페인팅, 벽돌 쌓기 마감 등 내벽 : 벽지 도배, 타일붙임 마감 등 창호 : 샷시창호임.
철근콩크리트조 슬라브위 기와지붕 지하1층/지상3층 건 내 제11동 제205호로서, (사용승인일 : 1985.10.10) 외벽 : 페인팅, 벽돌 쌓기 마감 등 내벽 : 벽지 도배, 타일붙임 마감 등 창호 : 샷시창호임.
이용상태
본건은 연립주택으로 이용중입니다. (후첨 "내부구조도" 참고)
본건은 연립주택으로 이용중입니다. (후첨 "내부구조도" 참고)
설비내역
위생 및 급배수설비, 소방/소화설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등 되어 있음.
위생 및 급배수설비, 소방/소화설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등 되어 있음.
토지의 형상·이용상태
본건은 남동하향 완경사지 일대에 위치한 부정형의 토지로 연립주택 건부지로 이용 중임.
본건은 남동하향 완경사지 일대에 위치한 부정형의 토지로 연립주택 건부지로 이용 중임.
인접 도로상태
단지 내 포장도로를 통하여 남측 노폭 약 30미터의 포장도로와 연계됨.
단지 내 포장도로를 통하여 남측 노폭 약 30미터의 포장도로와 연계됨.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제3종일반주거지역, 용도구역기타(특별계획구역, 관련문의(02-860-2940)), 지구단 위계획구역(온수역일대, 관련문의 (도시계획과 02-860-2384)), 도로(접합)교육환경보호구역 (기타사항은 부천교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(남부교육청 에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지 반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
도시지역, 제3종일반주거지역, 용도구역기타(특별계획구역, 관련문의(02-860-2940)), 지구단 위계획구역(온수역일대, 관련문의 (도시계획과 02-860-2384)), 도로(접합)교육환경보호구역 (기타사항은 부천교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(남부교육청 에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지 반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
기타 기재
없습니다.
없습니다.
임대관계
임대미상입니다.
임대미상입니다.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2021.04.02. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | (기재 없음) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경801)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 652,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 652,000,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 65,200,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 115,744,109원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.08.18 제112호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 온수동 45-32 성원빌라 제11동 제2층 제205호 |
| 내역 | 철근콘크리트조 49.97㎡(15.1평) 부속건물 지하 11호 18.56㎡(5.6평) |
| 사건 접수 | 2025.12.05 · 개시결정 2025.12.08 |
| 배당요구종기 | 2026.03.10 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콩크리트조 슬라브위 기와
지붕 3층 연립주택
1층 345.60㎡
2층 335.60㎡
3층 335.60㎡
지하실 334㎡
전유
철근콘크리트조
49.97㎡
부속건물 지하 11호
18.56㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시 구로구 온수동 45-32 | 대 | 19902㎡ | 52.86/19902 |
| 서울특별시 구로구 온수동 45-32 | 대 | 19902㎡ | 19.64/19902 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.