서울특별시 영등포구 신길동 4902-15
2025타경8777(강제경매) · 서울남부지방법원 서울남부지방법원 경매9계 ·
#제시외건물#대항력있는임차인
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
지금 최저 입찰가
12억 4,905만원
감정가의 64% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
19억 5,163만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.07.07
제112호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
2회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 영등포구 신길동 소재 주상용 2층 건물 및 토지가 감정가 1,951,639,900원에서 2회 유찰 후 최저매각가격 1,249,050,000원으로 진행 중인 사건입니다.
확인필수 4건
주의 3건
참고 2건
🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
↩
취하 가능성 (청구금액 감정가의 14%)
채권자가 받으려는 돈(청구금액 269,068,493원)이 물건 값보다 훨씬 적습니다. 채무자가 이 빚만 갚으면 경매가 취소(취하)될 수 있어, 준비해도 낙찰까지 안 갈 수 있습니다.
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제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)
감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “건물개황도 참고.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 29장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (9장)
현장 사진 (20장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년03월11일13시35분 2025년03월25일11시10분
목록1.토지의 대부분은 목록2.건물의 대지로 보이나 정확한 면적이나 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함.
이 사건 부동산 현장조사 당시 채무자 겸 소유자 유○희의 아내인 김○희와 소유자의 자녀인 유○현(1층 미용실 직원 및 2층 임차인), 자녀 유○숙(지층 임차인)을 각 만나 안내문을 교부하고 점유관계를 확인한 바, 채무자 겸 소유자 유○희가 1층 금은방을 운영하고, 1층 미용실과 지층의 코웨이 관련 매장은 아내 김○희가 운영하고 있으며, 2층과 지층은 자녀가 임차하고 있다고 함.
또한, 작은 딸인 유○현은 2층 주택, 큰 딸인 유○숙이 지하 공간을 임차하고 있다고 진술하였음.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2012-02-17) |
|---|---|---|---|---|---|
| 유○현 | 2022.03.25.(전입세대확인서) | 미상 | 360,000,000 | 2층 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 유○숙 | 2024.10.07.(주민등록표 등본) | 미상 | 298,000,000 | 지층 일부 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 김○희 | 1988.10.14.(상가건물임대차 현황서) | 미상 | 5,000,000 | 1층 중 미용실 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.07.14 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 3차 | 2026.07.07 10:00 | 매각기일 | 12억 4,905만원 | |
| 2차 | 2026.05.19 10:00 | 매각기일 | 15억 6,131만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.04.07 10:00 | 매각기일 | 19억 5,163만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 42건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 68.4%, 평균 유찰 2.6회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 영등포구 문래동3가 55-16 영등포에스케이리더스뷰 제1층씨04호 | 4,400만원 | 1,000만원 | 23% | 2026.06.18 |
| 서울특별시 영등포구 대림동 778-13 | 14억 4,022만원 | 4억 8,289만원 | 34% | 2026.06.16 |
| 서울특별시 영등포구 대림동 778-13 | 14억 4,022만원 | 4억 8,289만원 | 34% | 2026.06.16 |
| 서울특별시 영등포구 영등포동7가 63-18 케이엘케이유-윈시티 제8층 제809호 | 5억 4,100만원 | 3억 7,128만원 | 69% | 2026.06.09 |
| 서울특별시 영등포구 영등포동7가 63-18 케이엘케이유-윈시티 제8층 제810호 | 5억 800만원 | 3억 4,872만원 | 69% | 2026.06.09 |
지금 진행 중인 인근 물건 (10건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 영등포구 양평동1가 182 메타벨리 제5층 제505호 | 3억 200만원 | 2억 4,160만원 | 2회 | 2026.07.07 |
| 서울특별시 영등포구 양평동1가 182 메타벨리 제5층 제506호 | 3억 2,100만원 | 2억 5,680만원 | 2회 | 2026.07.07 |
| 서울특별시 영등포구 양평동1가 182 메타벨리 제5층 제507호 | 3억 2,100만원 | 2억 5,680만원 | 2회 | 2026.07.07 |
| 서울특별시 영등포구 양평동3가 40-2 제6층 제603호 | 8억 4,100만원 | 6억 7,280만원 | 2회 | 2026.07.07 |
| 서울특별시 영등포구 양평동1가 182 메타벨리 제3층 제301호 | 3억 300만원 | 3억 300만원 | 1회 | 2026.07.09 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.02.20 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.02.20 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "서울우신초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 상업시설, 오피스텔, 근린주택, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.
본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "서울우신초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 상업시설, 오피스텔, 근린주택, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.
교통상황
본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통시됨.
본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통시됨.
토지의 형상·이용상태
인접필지 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.
인접필지 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
본건 남측으로 노폭 약4-5미터 내외의 포장도로와 접함.
본건 남측으로 노폭 약4-5미터 내외의 포장도로와 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역, 도로(2014-12-11)(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>.
근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역, 도로(2014-12-11)(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>.
기타 기재
본건 지상에 제시외물건인 지하수관정이 소재함.
본건 지상에 제시외물건인 지하수관정이 소재함.
기타 기재
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임대관계
임대미상임.
임대미상임.
건물의 구조
벽돌조 시멘트 기와지붕 지하1층,지상2층 건물로서, (사용승인일: 1979.12.09) 외벽: 치장벽돌 마감 등 내부: 벽지, 페인트 및 타일붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임.
벽돌조 시멘트 기와지붕 지하1층,지상2층 건물로서, (사용승인일: 1979.12.09) 외벽: 치장벽돌 마감 등 내부: 벽지, 페인트 및 타일붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임.
이용상태
지하1층: 근린생활시설 1층: 근린생활시설 2층: 주택으로 이용중임.
지하1층: 근린생활시설 1층: 근린생활시설 2층: 주택으로 이용중임.
설비내역
기본적인 급배수설비, 위생설비, 일부 난방설비 등이 갖추어져 있음.
기본적인 급배수설비, 위생설비, 일부 난방설비 등이 갖추어져 있음.
제시외 건물
확인 필수
건물개황도 참고.
건물개황도 참고.
기타 기재
본건 건물 지1층은 일반건축물대장상 주택으로 등재되어 있으나, 기준시점 현재 근린생활시설 등으로 이용중임.
본건 건물 지1층은 일반건축물대장상 주택으로 등재되어 있으나, 기준시점 현재 근린생활시설 등으로 이용중임.
임대관계
임대미상임.
임대미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2012.02.17. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 일괄매각. 제시외 물건 포함 채권자는 2025.4.29.자로 임차인 유○숙(지하층 전체), 유○현(2층 전체)의 권리신고및 배당요구에 대하여 배당제외 신청의견서를 제출함 감정서에 따르면 - 본건 건물 지1층은 일반건축물대장상 주택으로 등재되어 있으나, 기준시점 현재 근린생활시설 등으로 이용중임 - 본건 토지 내 지하수 관정에 관하여 신고자료는 없으며 관할 구청에서도 신고내용이 없다고 조사되었으며 소유자 및 이해관계인으로부터 관련 자료가 존재하지 않는다고 답변받음. - 본건 내 소재하는 지하수 관정은 녹물, 노후화 등의 이유로 현재는 이용하지 않지만 작동은 가능하다고 이해관계인을 통해 탐문조사 되었으며, 지하수관정의 일반적인 내용년수 및 현장조시 육안으로 확인한 내용 등을 종합적으로 고려하여 평가. -자세한 내용은 감정평가서 참조. |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경8777)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 1,951,639,900원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 1,249,050,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 124,905,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 269,068,493원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.07.07 제112호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 신길동 4902-15 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2025.02.20 · 개시결정 2025.02.26 |
| 배당요구종기 | 2025.05.29 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
벽돌조 시멘트 기와지붕 2층 주택
및 점포
1층 70.74㎡
2층 70.74㎡
지층 32.73㎡
내역 1층 점포 2층 주택임
일반건물
벽돌조 시멘트 기와지붕 2층 주택
및 점포
1층 70.74㎡
2층 70.74㎡
지층 32.73㎡
내역 1층 점포 2층 주택임
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.