서울특별시 강서구 화곡동 894-12 제5층 제501호
2025타경8883(강제경매) · 서울남부지방법원 서울남부지방법원 경매13계 · 철근콘크리트구조 25.75㎡(7.8평)
지금 최저 입찰가
1억 6,960만원
감정가의 64% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
2억 6,500만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.07
제112호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
6회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 강서구 화곡동 5층 501호 전유 25.75㎡ 아파트로, 감정가 2억6500만원에서 현재 최저매각가격 1억6960만원으로 진행 중입니다.
확인필수 3건
주의 2건
참고 1건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 12장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (3장)
현장 사진 (6장)
위치도 (지도) (2장)
내부 구조도 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년03월14일11시00분 2025년03월17일11시00분
현황조사차 현장을 방문하였으나 폐문부재로 아무도 만나지 못하여 점유관계는 미상이며, 안내문을 출입문에 끼워놓았음. 덧붙인 전입세대확인서, 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서에는 각 등재자가 없음
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.14 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 7차 | 2026.08.07 10:00 | 매각기일 | 1억 6,960만원 | |
| 6차 | 2026.07.08 10:00 | 매각기일 | 2억 1,200만원 | 유찰 |
| 5차 | 2026.05.14 10:00 | 매각기일 | 2억 6,500만원 | 유찰 |
| 4차 | 2026.04.02 10:00 | 매각기일 | 1억 3,568만원 | 유찰 |
| 3차 | 2026.02.24 10:00 | 매각기일 | 1억 6,960만원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.01.07 10:00 | 매각기일 | 2억 1,200만원 | 유찰 |
| 신건 | 2025.11.11 10:00 | 매각기일 | 2억 6,500만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 74건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 86.1%, 평균 유찰 2.4회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 부영아파트 제102동 제5층 제504호 | 9억 3,700만원 | 9억 5,850만원 | 102% | 2026.05.20 |
| 마곡동후포아파트 제5층 제502호 | 5억 3,600만원 | 4억 8,300만원 | 90% | 2026.03.12 |
| 양지샤인아파트 제5층 제503호 | 2억 2,500만원 | 1억 8,802만원 | 84% | 2026.03.11 |
| 올림푸스아파트 제5층 제502호 | 5억 2,500만원 | 4억 2,300만원 | 81% | 2026.02.11 |
| 우공아파트 제5층 제503호 | 2억 4,000만원 | 1억 2,490만원 | 52% | 2025.10.31 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 화곡동 918-14 도양라비앙아파트 제9층 제902호 | 3억 9,700만원 | 3,428만원 | 9% | 2026.07.21 |
| 서울특별시 강서구 공항동 1378 발쿠치네하우스 제101동 제2층 제202호 | 3억 7,300만원 | 3억 5,000만원 | 94% | 2026.07.21 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 926-3 메종드로제 제12층 제1203호 | 3억 400만원 | 2억 580만원 | 68% | 2026.07.20 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 897-2 루체비스타 제9층 제901호 | 2억 700만원 | 1억 4,013만원 | 68% | 2026.07.20 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 926-3 메종드로제 제13층 제1305호 | 2억 9,300만원 | 1억 9,836만원 | 68% | 2026.07.20 |
지금 진행 중인 인근 물건 (21건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 화곡동 938-23 에스엠케이아파트 제12층 제1202호 | 2억 9,500만원 | 2억 9,500만원 | 6회 | 2026.07.28 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 922-17 우공아파트 제5층 제502호 | 2억 3,800만원 | 2억 3,800만원 | 0회 | 2026.07.28 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 894-12 제5층 제504호 | 2억 6,800만원 | 2억 6,800만원 | 0회 | 2026.07.28 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 917-14 삼성다빈치 제7층 제703호 | 1억 700만원 | 1억 700만원 | 1회 | 2026.07.29 |
| 서울특별시 강서구 등촌동 715 등촌동아이파크 제108동 제2층 제201호 | 12억 8,800만원 | 12억 8,800만원 | 0회 | 2026.07.29 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.02.26 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.02.26 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2·5호선 '까치산역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 등 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2·5호선 '까치산역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 등 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.
교통상황
본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 지하철 지하철 2·5호선 '까치산역' 및 노선버스 정류장 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.
본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 지하철 지하철 2·5호선 '까치산역' 및 노선버스 정류장 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.
건물의 구조
철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상9층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인 : 2020.12.10.) 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : - 창호 : 샷시 창호 등임.
철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상9층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인 : 2020.12.10.) 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : - 창호 : 샷시 창호 등임.
이용상태
아파트로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)
아파트로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)
설비내역
통상의 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기 설비, 주차설비 등이 되어있음.
통상의 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기 설비, 주차설비 등이 되어있음.
토지의 형상·이용상태
인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 제2종근린생활시설 (사무소) 건부지로 이용중임.
인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 제2종근린생활시설 (사무소) 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
본건은 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.
본건은 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m) (접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.
도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m) (접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.
기타 기재
-
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임대관계
등기사항전부증명서상 주택임차권 등기(보증금 298,000,000원) 설정되어 있으나 구체적인 임대관계는 미상임.
등기사항전부증명서상 주택임차권 등기(보증금 298,000,000원) 설정되어 있으나 구체적인 임대관계는 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2021. 12. 14. 가압류 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경8883)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 265,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 169,600,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 16,960,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 298,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 6회 |
| 매각기일 | 2026.08.07 제112호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 화곡동 894-12 제5층 제501호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 25.75㎡(7.8평) |
| 사건 접수 | 2025.02.26 · 개시결정 2025.03.07 |
| 배당요구종기 | 2025.06.10 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 (아파트)제2종근린생활시설(사무소)
지1층 132.48㎡
1층 67.1㎡
2층 134.79㎡
3층 134.79㎡
4층 134.79㎡
5층 125.33㎡
6층 125.33㎡
7층 125.33㎡
8층 125.33㎡
9층 125.33㎡
옥탑1층 17.55㎡(연면적제외)
전유
철근콘크리트구조 25.75㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 화곡동 894-12 | 대 | 281㎡ | 8.59/281 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.