서울특별시 강서구 화곡동 42-21
2025타경9001(임의경매) · 서울남부지방법원 서울남부지방법원 경매10계 ·
지금 최저 입찰가
18억 653만원
감정가의 33% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
55억 1,311만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.13
D-1 · 제112호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
5회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 강서구 화곡동 나대지 9필지 일괄경매 — 재감정가 약 55억원에서 3회 유찰 후 현 최저가 약 28억원, 1~5번 필지는 맹지이며 복수 필지가 도시계획시설에 저촉됨
확인필수 4건
주의 3건
참고 1건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
↓
감정가의 33%까지 하락 (유찰 5회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 19장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (4장)
현장 사진 (12장)
위치도 (지도) (2장)
지적·평가 도면 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년03월21일11시30분 2025년03월24일10시50분
이 사건 토지는 현재 나대지 상태이며, 정확한 위치, 경계, 면적 등은 별도의 확인(측량 등)이 필요함
이 사건 토지는 현재 나대지 상태이며, 정확한 위치, 경계, 면적 등은 별도의 확인(측량 등)이 필요함
이 사건 토지는 현재 나대지 상태이며, 정확한 위치, 경계, 면적 등은 별도의 확인(측량 등)이 필요함
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이 사건 토지는 현재 나대지 상태이며, 정확한 위치, 경계, 면적 등은 별도의 확인(측량 등)이 필요함
이 사건 토지는 현재 나대지 상태이며, 정확한 위치, 경계, 면적 등은 별도의 확인(측량 등)이 필요함
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.20 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 6차 | 2026.11.13 10:00 | 매각기일 | 18억 653만원 | |
| 5차 | 2026.10.15 10:00 | 매각기일 | 22억 5,817만원 | 유찰 |
| 4차 | 2026.09.04 10:00 | 매각기일 | 28억 2,271만원 | 유찰 |
| 3차 | 2026.08.06 10:00 | 매각기일 | 35억 2,839만원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.06.23 10:00 | 매각기일 | 44억 1,049만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.05.13 10:00 | 매각기일 | 55억 1,311만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 4건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 58.2%, 평균 유찰 3.5회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 화곡동 924-6 리치아파트 제106동 제7층 제702호 | 3억 3,100만원 | 3억 2,496만원 | 98% | 2026.08.13 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 42-36 | 11억 4,818만원 | 4억 4,955만원 | 39% | 2026.07.23 |
| 서울특별시 강서구 등촌동 366-110 | 4억 3,911만원 | 2억 800만원 | 47% | 2026.02.25 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 970-10 | 16억 6,125만원 | 8억원 | 48% | 2025.12.16 |
지금 진행 중인 인근 물건 (11건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 화곡동 157-16 | 23억 3,000만원 | 23억 3,000만원 | 1회 | 2026.11.24 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 42-35 | 11억 1,154만원 | 11억 1,154만원 | 1회 | 2026.11.24 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 42-18 | 57억 3,167만원 | 45억 8,533만원 | 2회 | 2026.11.25 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 42-19 | 57억 3,167만원 | 45억 8,533만원 | 2회 | 2026.11.25 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 42-20 | 57억 3,167만원 | 45억 8,533만원 | 2회 | 2026.11.25 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.03.07 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.03.07 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '강서대학교' 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독 및 다가구주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '강서대학교' 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독 및 다가구주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.
교통상황
본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는바 제반 교통상 황은 보통임.
본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는바 제반 교통상 황은 보통임.
토지의 형상·이용상태
기호(1) ~ (9) 공히 인접필지 및 도로 대비 북서측 하향의 급경사를 이루고 있는 '주거 나지'로서 기호(1), (8)은 가장형, 기호(2), (3), (4)는 정방형, 기호(5), (6)은 사다리, 기호(7), (9)는 세장형임.
기호(1) ~ (9) 공히 인접필지 및 도로 대비 북서측 하향의 급경사를 이루고 있는 '주거 나지'로서 기호(1), (8)은 가장형, 기호(2), (3), (4)는 정방형, 기호(5), (6)은 사다리, 기호(7), (9)는 세장형임.
인접 도로상태
기호(1), (2) 공히 화곡동 42-127(지목 '도로')에 접해 있으나 현황 맹지로서, 인접필지를 통해 출입이 가능함. 기호(3) ~ (5) 공히 지적도상 맹지이나 인접필지를 통해 출입이 가능함. 기호(6) ~ (9) 공히 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있음.
기호(1), (2) 공히 화곡동 42-127(지목 '도로')에 접해 있으나 현황 맹지로서, 인접필지를 통해 출입이 가능함. 기호(3) ~ (5) 공히 지적도상 맹지이나 인접필지를 통해 출입이 가능함. 기호(6) ~ (9) 공히 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있음.
공법상 제한 (용도지역 등)
기호(1), (2), (7), (8), (9) 공히 도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 주차장(2021-02-18)(저촉), 가축 사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 (수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>임. 기호(3), (4) 공히 도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확 인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상 대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협 조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임. 기호(5), (6) 공히 도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 공공공지(2021-02-18), 가축사육 제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수 평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>임.
기호(1), (2), (7), (8), (9) 공히 도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 주차장(2021-02-18)(저촉), 가축 사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 (수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>임. 기호(3), (4) 공히 도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확 인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상 대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협 조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임. 기호(5), (6) 공히 도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 공공공지(2021-02-18), 가축사육 제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수 평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>임.
기타 기재
- 본건 토지 기호(6) 지상에 소재하는 제시외건물 ㉠ 및 ㉡은 이전 및 해체가 비교적 용이 하여 토지 가치에 미치는 영향이 미미한바 이에 구애 없이 본건 토지 기호(6)을 평가하였 으니 경매 진행시 반드시 재확인하시기 바람(후첨 &apos;지적도&apos; 및 &apos;사진용지&apos; 참조). - 제시외건물 ㉠은 화곡6동 주민센터(자율방범대), ㉡은 강서구청 자원순환과가 소유 권원을 가지고 있는 것으로 탐문되는바(화곡6동 주민센터 02-2600-7676, 강서구청 자원순환과 02- 2600-4075), 평가명령상 물건목록, 소유 권원, 이전 및 해체 용이성 등을 고려하여 평가 제외하였으니 경매 진행시 해당 제시외건물의 소유 및 토지 점용 권한 여부 등을 반드시 재확인하시기 바람.
- 본건 토지 기호(6) 지상에 소재하는 제시외건물 ㉠ 및 ㉡은 이전 및 해체가 비교적 용이 하여 토지 가치에 미치는 영향이 미미한바 이에 구애 없이 본건 토지 기호(6)을 평가하였 으니 경매 진행시 반드시 재확인하시기 바람(후첨 &apos;지적도&apos; 및 &apos;사진용지&apos; 참조). - 제시외건물 ㉠은 화곡6동 주민센터(자율방범대), ㉡은 강서구청 자원순환과가 소유 권원을 가지고 있는 것으로 탐문되는바(화곡6동 주민센터 02-2600-7676, 강서구청 자원순환과 02- 2600-4075), 평가명령상 물건목록, 소유 권원, 이전 및 해체 용이성 등을 고려하여 평가 제외하였으니 경매 진행시 해당 제시외건물의 소유 및 토지 점용 권한 여부 등을 반드시 재확인하시기 바람.
기타 기재
-.
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임대관계
- 본건 지상에 소재하는 수목 등은 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람. - 본건 지상에 토사유출을 방지하기 위한 천막 등은 이전 및 해체가 용이한바 이에 구애 없 이 평가하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람. - 본건 감정평가는 귀 원 요청(사실조회 2026.03.10)에 따라 기 발송 감정평가서상 기준시점 (2025.03.31) 당시의 2025타경9001 사건 부동산 기호(1) ~ (9) 전부에 대한 일괄매각을 전 제로 감정평가하되, 일괄매각이 이루어지는 경우 현황 맹지인 기호(1) ~ (5) 토지는 소유 자가 동일한 인접 필지를 통하여 출입이 가능한 점 등을 감안하였음. 다만, 일괄매각을 전 제하지 않는 경우 감정평가액이 변동될 수 있는바 경매 참여시 반드시 재확인하시기 바람.
- 본건 지상에 소재하는 수목 등은 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람. - 본건 지상에 토사유출을 방지하기 위한 천막 등은 이전 및 해체가 용이한바 이에 구애 없 이 평가하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람. - 본건 감정평가는 귀 원 요청(사실조회 2026.03.10)에 따라 기 발송 감정평가서상 기준시점 (2025.03.31) 당시의 2025타경9001 사건 부동산 기호(1) ~ (9) 전부에 대한 일괄매각을 전 제로 감정평가하되, 일괄매각이 이루어지는 경우 현황 맹지인 기호(1) ~ (5) 토지는 소유 자가 동일한 인접 필지를 통하여 출입이 가능한 점 등을 감안하였음. 다만, 일괄매각을 전 제하지 않는 경우 감정평가액이 변동될 수 있는바 경매 참여시 반드시 재확인하시기 바람.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 목록 1~9. 2023.6.1. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | - 일괄매각 - 수목 포함 매각, 지상 천막 및 감정평가서 기재 제시외 건물 ㄱ,ㄴ 은 이전 및 해체가 용이하므로 매각에서 제외함 - 목록 1,2,7,8,9 토지의 일부 면적이 도시계획시설 주차장(강서구 고시 제2021-16호)에 저촉되어 있음 - 목록 5,6 토지는 도시계획시설 공공용지(강서구 고시 제2021-16호)로 지정되어 있음 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경9001)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
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물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 5,513,113,700원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 1,806,537,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 180,653,700원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 4,524,592,290원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 5회 |
| 매각기일 | 2026.11.13 제112호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 화곡동 42-21 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2025.03.07 · 개시결정 2025.03.17 |
| 배당요구종기 | 2025.06.16 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
상세 자료 (원본 문서)
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우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.