서울특별시 강서구 화곡동 73-78 더스위트 제6층 제603호
2025타경10691(임의경매) · 서울남부지방법원 서울남부지방법원 경매8계 · 철근콘크리트구조 24.16㎡(7.3평)
지금 최저 입찰가
2억 1,440만원
감정가의 80% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
2억 6,800만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.18
D-8 · 제112호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
1회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 56장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (27장)
현장 사진 (22장)
위치도 (지도) (2장)
내부 구조도 (5장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2026년06월04일10시58분 2026년06월02일
현장출장 방문 시 아무도 만나지 못하여(폐문부재) 안내문을 현관문 틈에 남겼으나 연락이 없으며, 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 상에 등재자가 없어서 점유관계 미상임.
별도의 확인이 필요함.
현장출장 방문 시 아무도 만나지 못하여(폐문부재) 안내문을 현관문 틈에 남겼으나 연락이 없으며, 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 상에 등재자가 없어서 점유관계 미상임.
별도의 확인이 필요함.
현장출장 방문 시 아무도 만나지 못하여(폐문부재) 안내문을 현관문 틈에 남겼으나 연락이 없으며, 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 상에 등재자가 없어서 점유관계 미상임.
별도의 확인이 필요함.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.25 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 2차 | 2026.08.18 10:00 | 매각기일 | 2억 1,440만원 | |
| 신건 | 2026.07.16 10:00 | 매각기일 | 2억 6,800만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 297건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 71.4%, 평균 유찰 2.1회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 더스위트 제2층 제203호 | 2억 1,900만원 | 1억 4,036만원 | 64% | 2026.06.10 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 등촌동 572-15 트리빌리지 제6층 제603호 | 2억 6,076만원 | 2억 6,100만원 | 100% | 2026.07.29 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 368-23 경민아트빌 제3층 제301호 | 2억 4,800만원 | 1억 6,679만원 | 67% | 2026.07.28 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 73-68 제이엠팰리스 제3층 제303호 | 2억 9,200만원 | 1억 5,365만원 | 53% | 2026.07.28 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 346-7 에스엠레버빌 제4층 제402호 | 2억 6,600만원 | 1억 5,665만원 | 59% | 2026.07.28 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 56-93 도무스힐르 제1동 제지층 제102호 | 2억 7,700만원 | 1억 8,760만원 | 68% | 2026.07.28 |
지금 진행 중인 인근 물건 (30건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 방화동 589-24 마곡엠타운-101 제3층 제304호 | 2억 6,900만원 | 4,513만원 | 9회 | 2026.08.06 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 815-19 브릿지스톤 제4층 제401호 | 2억 2,700만원 | 5,950만원 | 7회 | 2026.08.06 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 380-3 로얄하이츠 제2층 제201호 | 3억 1,800만원 | 1억 420만원 | 6회 | 2026.08.06 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 55-84 남성아트빌 제2층 제201호 | 2억 2,400만원 | 1억 7,920만원 | 5회 | 2026.08.06 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 462-1 제5층 제501호 | 2억 2,300만원 | 3,741만원 | 9회 | 2026.08.06 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.06.27 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.06.27 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""우장초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 도시형생활주택(단지형다세대), 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 등으로 형성된 대로변 주거지대로서 주위환경은 보통입니다.
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""우장초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 도시형생활주택(단지형다세대), 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 등으로 형성된 대로변 주거지대로서 주위환경은 보통입니다.
교통상황
본건까지 차량출입 가능하고, 남서측 인근에 지하철5호선""화곡역""이 위치하며, 남동측 인근 의 화곡로를 운행하는 각종노선버스 정류장이 소재하여 이용사정은 무난합니다.
본건까지 차량출입 가능하고, 남서측 인근에 지하철5호선""화곡역""이 위치하며, 남동측 인근 의 화곡로를 운행하는 각종노선버스 정류장이 소재하여 이용사정은 무난합니다.
건물의 구조
철근콘크리트구조 평지붕 6층건 도시형생활주택 20세대중 19세대로 2022.07.05. 사용승인 되었음. 필로티형으로 1층에 주차장 설치되었음. 물건기호(1)~(19) 공히: 마감구조는 외벽: 석대판재 및 일부 인조대리석 붙임. 내벽: 종이벽자지 및 일부 내장용 타일붙임. 바닥: 강마루 및 일부 바닥재 타일마감. 창호: 하이샷시창호 복층유리임.
철근콘크리트구조 평지붕 6층건 도시형생활주택 20세대중 19세대로 2022.07.05. 사용승인 되었음. 필로티형으로 1층에 주차장 설치되었음. 물건기호(1)~(19) 공히: 마감구조는 외벽: 석대판재 및 일부 인조대리석 붙임. 내벽: 종이벽자지 및 일부 내장용 타일붙임. 바닥: 강마루 및 일부 바닥재 타일마감. 창호: 하이샷시창호 복층유리임.
이용상태
공히: 도시형생활주택(단지형다세대) 방, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실, 발코니 등으로 이용됨.
공히: 도시형생활주택(단지형다세대) 방, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실, 발코니 등으로 이용됨.
설비내역
물건기호(1) ~ (19) 공히: 급배수.위생시설 구비되었고, 도시가스 보일러에 의한 개별난방 시설, 승강기시설, 화재탐지 및 경보기시설, CCTV, 1층에 주차장 설치되었음.
물건기호(1) ~ (19) 공히: 급배수.위생시설 구비되었고, 도시가스 보일러에 의한 개별난방 시설, 승강기시설, 화재탐지 및 경보기시설, CCTV, 1층에 주차장 설치되었음.
토지의 형상·이용상태
2필지 일단의 세장형 완만한 경사지대에 조성된 지반으로 ""더스위트"" 건부지로 이용됨.
2필지 일단의 세장형 완만한 경사지대에 조성된 지반으로 ""더스위트"" 건부지로 이용됨.
인접 도로상태
남서측으로노폭 약6M의 포장도로에 접함.
남서측으로노폭 약6M의 포장도로에 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
토지기호(1).(2) 공히: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설보호자구(공항), 도로(접합). 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역 별 최고촢이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이: 자세한사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대 보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조 구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
토지기호(1).(2) 공히: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설보호자구(공항), 도로(접합). 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역 별 최고촢이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이: 자세한사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대 보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조 구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
기타 기재
없 음.
없 음.
임대관계
임대관계; 전부 월세로 임대중인 것으로 탐문되나, 상세한 임대내역은 미상임. 기 타 : 없 음.
임대관계; 전부 월세로 임대중인 것으로 탐문되나, 상세한 임대내역은 미상임. 기 타 : 없 음.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2022.07.15. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | (기재 없음) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경10691)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
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물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 268,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 214,400,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 21,440,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 5,029,663,346원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 1회 |
| 매각기일 | 2026.08.18 제112호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 화곡동 73-78 더스위트 제6층 제603호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 24.16㎡(7.3평) |
| 사건 접수 | 2025.06.27 · 개시결정 2025.07.01 |
| 배당요구종기 | 2025.10.02 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 평지붕 6층 도시형생활주택(단지형다세대)
지1층 17.51㎡
1층 166.41㎡
2층 129.9㎡
3층 129.9㎡
4층 130.75㎡
5층 123.41㎡
6층 112.21㎡
옥탑1층 20.4㎡ (연면적제외)
전유
철근콘크리트구조 24.16㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 화곡동 73-78 | 대 | 152㎡ | 14.906/334 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 73-95 | 대 | 182㎡ | 14.906/334 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.