서울특별시 강서구 등촌동 637-16 아줄리움 제9층 제904호
2025타경11030(강제경매) · 서울남부지방법원 서울남부지방법원 경매12계 · 철근콘크리트구조 33.43㎡(10.1평)
지금 최저 입찰가
1억 9,968만원
감정가의 64% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
3억 1,200만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.07.29
제112호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
2회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 강서구 등촌동 아줄리움 제9층 제904호 오피스텔 33.43㎡가 감정가 3억1,200만원에서 2회 유찰되어 최저매각가격 1억9,968만원으로 진행 예정입니다.
확인필수 3건
주의 2건
참고 2건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 11장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (4장)
현장 사진 (4장)
위치도 (지도) (2장)
내부 구조도 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년07월24일09시20분 2025년07월25일13시53분
이 사건 부동산 현지방문조사 당시 폐문부재로 아무도 만나지 못하여 점유관계 미상이므로 별도의 확인이 필요함. 안내문을 출입문에 끼워놓았음. 덧붙인 외국인체류확인서에는 소유자 아닌 외국인 ULZIIBAYAR BUYANJARGAL 및 BAGICI HASAN 가 각 등재되어 있어 이들을 일응 임차인으로 각 기재함. 덧붙인 전입세대확인서, 상가건물임대차현황서에는 각 등재자 없음
✓ 임차인 2세대 전원이 말소기준(2022.12.07)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2022-12-07) |
|---|---|---|---|---|---|
| U○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○L | 2025.04.09. | 미상 | 미상 | 제9층 제904호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| B○○○○○○○○○○N | 2025.04.09. | 미상 | 미상 | 제9층 제904호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.05 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 3차 | 2026.07.29 10:00 | 매각기일 | 1억 9,968만원 | |
| 2차 | 2026.06.11 10:00 | 매각기일 | 2억 4,960만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.04.29 10:00 | 매각기일 | 3억 1,200만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 528건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 74.4%, 평균 유찰 2.0회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 아줄리움 제7층 제702호 | 3억 1,600만원 | 2억 2,689만원 | 72% | 2026.05.28 |
| 아줄리움 제12층 제1202호 | 3억 2,200만원 | 2억 175만원 | 63% | 2026.04.28 |
| 아줄리움 제12층 제1203호 | 3억 4,000만원 | 2억 1,760만원 | 64% | 2026.04.28 |
| 아줄리움 제12층 제1201호 | 3억 8,900만원 | 2억 4,896만원 | 64% | 2026.04.28 |
| 아줄리움 제2층 제203호 | 2억 9,800만원 | 1억 9,221만원 | 64% | 2026.04.02 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 화곡동 935-2 제이투리더스뷰 제13층 제1302호 | 3억 8,600만원 | 2억 2,233만원 | 58% | 2026.07.08 |
| 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제101동 제8층 제803호 | 3억 7,900만원 | 2억 5,899만원 | 68% | 2026.07.08 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 1070-11 강서2차크라운팰리스 제101동 제10층 제1003호 | 2억 4,000만원 | 1억 8,026만원 | 75% | 2026.07.08 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제8층 제803호 | 3억 4,400만원 | 2억 3,507만원 | 68% | 2026.07.08 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제8층 제803호 | 2억 6,100만원 | 1억 7,363만원 | 67% | 2026.07.08 |
지금 진행 중인 인근 물건 (118건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 화곡동 916-6 천우네오젠아파트 9차 제3층 제304호 | 1억 3,700만원 | 8,768만원 | 3회 | 2026.07.15 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제12층 제1201호 | 1억 4,600만원 | 1억 1,680만원 | 2회 | 2026.07.15 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 918-14 도양라비앙아파트 제6층 제605호 | 2억 8,600만원 | 2억 8,600만원 | 1회 | 2026.07.20 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 779-9 씨앤케이 제2층 제204호 | 2억 100만원 | 5,269만원 | 7회 | 2026.07.20 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 24-150 더베네치아스위트 제9층 제904호 | 3억 300만원 | 1억 9,392만원 | 3회 | 2026.07.20 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.07.16 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.07.16 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 지하철 9호선 ""증미역""에서 남서측으로 직선거리 약 250m, ""등촌중학교""에서 북서측으로 직선거리 약 400m 지점에 위치함.
본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 지하철 9호선 ""증미역""에서 남서측으로 직선거리 약 250m, ""등촌중학교""에서 북서측으로 직선거리 약 400m 지점에 위치함.
교통상황
본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지하철역(9호선 ""증미역"")으로부터 약 250m 거리이고, 대중교통 수단을 이용할 수 있는 간선도로(""양천로"")까지 약 200m 거리임.
본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지하철역(9호선 ""증미역"")으로부터 약 250m 거리이고, 대중교통 수단을 이용할 수 있는 간선도로(""양천로"")까지 약 200m 거리임.
건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층 중 제9층 제904호로서, (사용승인일 : 2019.06.26.) 외벽 : 석재붙임 등 마감 창호 : PVC 샷시 등임.
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층 중 제9층 제904호로서, (사용승인일 : 2019.06.26.) 외벽 : 석재붙임 등 마감 창호 : PVC 샷시 등임.
이용상태
오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사됨. ※ 본건 건물은 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등에 의거하여 감정평가 하였는바, 경매 집행시 재확인 바람.
오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사됨. ※ 본건 건물은 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등에 의거하여 감정평가 하였는바, 경매 집행시 재확인 바람.
설비내역
위생설비(급배수, 급탕 등), 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.
위생설비(급배수, 급탕 등), 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.
토지의 형상·이용상태
인접도로 및 인접필지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 오피스텔의 건부지로 이용 중임.
인접도로 및 인접필지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 오피스텔의 건부지로 이용 중임.
인접 도로상태
북동측으로 노폭 약 10m의 아스팔트 포장도로에 접함.
북동측으로 노폭 약 10m의 아스팔트 포장도로에 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.
준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.
기타 기재
해당사항 없음.
해당사항 없음.
임대관계
1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.
1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2022.12.7. 압류 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | - 임○현: 주택임차권의 등기일은 2023.11.7. 임 한국주택금융공사가 임차인 임○현으로 부터 임대차보증금반환채권을 양수하여 경매신청을 하였으며, 경매신청일(2025.7.16.)이 배당요구신청임 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경11030)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
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물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 312,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 199,680,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 19,968,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 350,598,764원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.07.29 제112호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 등촌동 637-16 아줄리움 제9층 제904호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 33.43㎡(10.1평) |
| 사건 접수 | 2025.07.16 · 개시결정 2025.07.17 |
| 배당요구종기 | 2025.10.20 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 업무시설(오피스텔)
지1층 250.38㎡
1층 88.56㎡(연면적제외)
1층 70.48㎡
2층 167.2㎡
3층 167.2㎡
4층 167.2㎡
5층 167.2㎡
6층 167.2㎡
7층 167.2㎡
8층 167.2㎡
9층 167.2㎡
10층 167.2㎡
옥탑1층 21㎡(연면적제외)
전유
철근콘크리트구조 33.43㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 등촌동 637-16 | 대 | 508.6㎡ | 14.22/508.6 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.