서울특별시 강서구 화곡동 56-570 제지하층 제비01호
2025타경11243(강제경매) · 서울남부지방법원 서울남부지방법원 경매6계 · 철근콘크리트 벽식조 면적 58.45㎡(17.7평)
특별매각조건 — 입찰 보증금 20%
지금 최저 입찰가
6,809만원
감정가의 51% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
1억 3,300만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.14
D-3 · 제112호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
3회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울특별시 강서구 화곡동 56-570 둥지아트빌라 제지하층 제비01호 58.45㎡ 다세대주택 경매 물건입니다.
확인필수 3건
주의 3건
참고 2건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
✖
과거 대금 미납 이력
낙찰 후 잔금을 내지 않아 다시 나온 이력이 있습니다. 앞 낙찰자가 포기한 이유(권리 문제 등)가 있는지 특히 주의하세요.
₩
입찰보증금 20% (특별매각조건)
보통 10%인 입찰보증금이 20%(13,619,200원)입니다. 자금을 더 준비해야 합니다.
↓
감정가의 51%까지 하락 (유찰 3회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 8장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (4장)
현장 사진 (4장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년08월11일14시30분 2025년08월12일13시21분
이 사건 부동산 현지방문조사 당시 폐문부재로 아무도 만나지 못하여 점유관계 미상이므로 별도의 확인이 필요함. 안내문을 출입문에 끼워놓았음. 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본에는 소유자 아닌 세대주 김○양 및 동거인으로 최○자가 등재 되어 있어 그들 모두를 일응 임차인으로 기재함. 덧붙인 외국인체류확인서에는 등재자가 없음
✓ 임차인 2세대 전원이 말소기준(2020.04.08)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2020-04-08) |
|---|---|---|---|---|---|
| 김○양 | 2023.08.09. | 미상 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 최○자 | 2025.08.11. | 미상 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.21 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 5차 | 2026.08.14 10:00 | 매각기일 | 6,809만원 | |
| 2026.07.10 16:00 | 대금지급기한 | 미납 | ||
| 2026.06.02 14:00 | 매각결정기일 | 매각허가결정 | ||
| 4차 | 2026.05.26 10:00 | 매각기일 | 6,809만원 | 매각 |
| 3차 | 2026.04.14 10:00 | 매각기일 | 8,512만원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.03.05 10:00 | 매각기일 | 1억 640만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.01.15 10:00 | 매각기일 | 1억 3,300만원 | 유찰 |
⚠️ 이 물건은 과거에 낙찰됐다가 대금이 납부되지 않아 다시 나온 이력이 있습니다.
앞 낙찰자가 잔금을 포기한 이유(권리 문제 등)가 있는지 특히 주의해서 확인하세요.
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 958건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 71.5%, 평균 유찰 2.4회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 제지하층 제102호 | 1억 600만원 | 5,427만원 | 51% | 2026.02.05 |
| 제일맨션 제지하층 제지102호 | 1억 2,500만원 | 6,693만원 | 54% | 2026.01.08 |
| 정우아트빌라 제지하층 제비01호 | 1억 4,600만원 | 7,540만원 | 52% | 2025.12.11 |
| 제지하층 제비02호 | 1억 1,500만원 | 8,000만원 | 70% | 2025.11.27 |
| 제지하층 제비02호 | 1억 2,300만원 | 7,872만원 | 64% | 2025.11.20 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 화곡동 105-357 화곡갤럭시오피스텔 제2층 제204호 | 2억 5,800만원 | 1억 7,466만원 | 68% | 2026.07.28 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 366-76 씨아트빌 제6층 제603호 | 2억 9,700만원 | 1억 5,270만원 | 51% | 2026.07.28 |
| 서울특별시 강서구 내발산동 710-26 한신주아빌 제3층 제301호 | 2억 3,200만원 | 1억 8,026만원 | 78% | 2026.07.28 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 791-16 소담밸리 제5층 제504호 | 2억 1,000만원 | 1억 3,515만원 | 64% | 2026.07.28 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 155-5 대성탑스빌 제5층 제501호 | 2억 3,800만원 | 1억 6,000만원 | 67% | 2026.07.23 |
지금 진행 중인 인근 물건 (290건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 화곡동 56-107 수명그린빌 제비동 제2층 제201호 | 2억 3,000만원 | 1억 8,400만원 | 5회 | 2026.08.04 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 930-1 혜성팰리스 제1동 제3층 제302호 | 2억 8,200만원 | 2억 8,200만원 | 5회 | 2026.08.04 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 391-23 양지샤인빌 제6층 제601호 | 2억 5,458만원 | 2억 366만원 | 5회 | 2026.08.04 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 346-57 마크하우스 제6층 제602호 | 3억 5,000만원 | 3억 5,000만원 | 5회 | 2026.08.04 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 359-27 시그니엘 제6층 제601호 | 3억 3,800만원 | 1억 3,844만원 | 4회 | 2026.08.04 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.07.28 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.07.28 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울화일초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 등으로 형성되는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울화일초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 등으로 형성되는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.
교통상황
본건이 속한 ""(통칭)둥지아트빌라"" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.
본건이 속한 ""(통칭)둥지아트빌라"" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.
건물의 구조
철근콘크리트 벽식구조 경사스라브위 아스팔트슁글잇기지붕 4층건(사용승인일: 1997.10.17.) 중 제지하층 제비01호로서 외 벽 : 석재 및 타일붙임 등 마감 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창 호 : 샤시 창호 등임.
철근콘크리트 벽식구조 경사스라브위 아스팔트슁글잇기지붕 4층건(사용승인일: 1997.10.17.) 중 제지하층 제비01호로서 외 벽 : 석재 및 타일붙임 등 마감 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창 호 : 샤시 창호 등임.
이용상태
다세대주택임.
다세대주택임.
설비내역
위생 및 급배수설비 등 되어 있음.
위생 및 급배수설비 등 되어 있음.
토지의 형상·이용상태
인접지 및 인접도로 대비 경사를 이루고 있는 장방형 토지로서 주거용으로 이용중임.
인접지 및 인접도로 대비 경사를 이루고 있는 장방형 토지로서 주거용으로 이용중임.
인접 도로상태
본건이 속한 ""(통칭)둥지아트빌라"" 남측으로 초록마을로8길, 동측으로 초록마을로28길 소재함.
본건이 속한 ""(통칭)둥지아트빌라"" 남측으로 초록마을로8길, 동측으로 초록마을로28길 소재함.
공법상 제한 (용도지역 등)
제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대 보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>임.
제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대 보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>임.
기타 기재
해당사항 없음.
해당사항 없음.
임대관계
1) 임대상황 : 미상임. 2) 기타 : 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면, 외부관찰 등에 의하였는 바 발코니 확장 등 내부구조가 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 참조하시기 바람.
1) 임대상황 : 미상임. 2) 기타 : 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면, 외부관찰 등에 의하였는 바 발코니 확장 등 내부구조가 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 참조하시기 바람.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2020.04.08. 압류 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 특별매각조건 : 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경11243)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 133,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 68,096,000원 |
| 입찰 보증금 (20%) | 13,619,200원 특별매각조건 |
| 청구금액 | 104,643,150원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 3회 |
| 매각기일 | 2026.08.14 제112호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 화곡동 56-570 제지하층 제비01호 |
| 내역 | 철근콘크리트 벽식조 면적 58.45㎡(17.7평) |
| 사건 접수 | 2025.07.28 · 개시결정 2025.08.06 |
| 배당요구종기 | 2025.11.10 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트 벽식구조 경사
스라브위 아스팔트슁글잇기지붕
4층 공동주택
지하1층 163.45㎡
지상1층 122.77㎡
지상2층 122.77㎡
지상3층 94.77㎡
지상4층 59.88㎡
전유
철근콘크리트 벽식조
면적 58.45㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 화곡동 56-570 | 대 | 225㎡ | 31.49/225 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.