서울특별시 구로구 개봉동 108-19 혜성팰리스 제7층 제701호
2025타경11264(강제경매) · 서울남부지방법원 서울남부지방법원 경매16계 · 철근콘크리트구조 24.77㎡(7.5평)
지금 최저 입찰가
1억 2,083만원
감정가의 51% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
2억 3,600만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.27
D-13 · 제112호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
3회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
↓
감정가의 51%까지 하락 (유찰 3회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 8장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (3장)
현장 사진 (5장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년08월04일10시00분 2025년08월05일09시25분
현장출장 방문 시 아무도 만나지 못하여(폐문부재) 안내문을 현관문 틈에 남겼으나 연락이 없으며, 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 상에 등재자가 없어서 점유관계 미상임.별도의 확인이 필요함.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.09.03 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 4차 | 2026.08.27 10:00 | 매각기일 | 1억 2,083만원 | |
| 3차 | 2026.07.28 10:00 | 매각기일 | 1억 5,104만원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.06.10 10:00 | 매각기일 | 1억 8,880만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.04.28 10:00 | 매각기일 | 2억 3,600만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 327건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 72.1%, 평균 유찰 2.5회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 혜성팰리스 제4층 제402호 | 2억 6,900만원 | 6,000만원 | 22% | 2026.07.07 |
| 혜성팰리스 제6층 제602호 | 2억 8,100만원 | 2억 43만원 | 71% | 2026.05.28 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 구로구 개봉동 286-1 삼원아이빌비 제2층 제201호 | 2억 6,300만원 | 2억 2,735만원 | 86% | 2026.08.12 |
| 서울특별시 구로구 궁동 151 나동 1층102호 | 2억 2,000만원 | 1억 4,018만원 | 64% | 2026.08.12 |
| 서울특별시 구로구 개봉동 363-2 제2층 제202호 | 2억 8,500만원 | 2억 2,838만원 | 80% | 2026.08.12 |
| 서울특별시 구로구 개봉동 359-10 상떼그린힐 제4층 제402호 | 2억 7,500만원 | 1억 7,899만원 | 65% | 2026.08.07 |
| 서울특별시 구로구 궁동 292 로제트힐 제104동 제3층 제4302호 | 3억 2,300만원 | 2억 3,155만원 | 72% | 2026.08.07 |
지금 진행 중인 인근 물건 (65건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 구로구 개봉동 260-9 제5층 제502호 | 1억 8,800만원 | 2,018만원 | 11회 | 2026.08.13 |
| 서울특별시 구로구 오류동 289-3 보네르캐슬 제101동 제6층 제601호 | 2억 5,400만원 | 2억 5,400만원 | 0회 | 2026.08.13 |
| 서울특별시 구로구 구로동 110 종인아네스트 제16층 제1604호 | 1억 1,000만원 | 1,845만원 | 9회 | 2026.08.14 |
| 서울특별시 구로구 오류동 81-171 해츠빌 제202동 제2층 제202호 | 3억 4,900만원 | 2억 2,336만원 | 3회 | 2026.08.14 |
| 서울특별시 구로구 개봉동 312-52 이데아하우스 제1층 제103호 | 2억 2,700만원 | 2억 2,700만원 | 0회 | 2026.08.14 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.07.28 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.07.28 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
대상물건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '서울매봉초등학교' 북동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 다세대주택, 연립주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 입지여건 무난한 편임.
대상물건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '서울매봉초등학교' 북동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 다세대주택, 연립주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 입지여건 무난한 편임.
교통상황
대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.
대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.
건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제7층 제701호로서, - 외벽 : 석재 붙임 마감 등 - 창호 : 하이샷시 창호 마감임.
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제7층 제701호로서, - 외벽 : 석재 붙임 마감 등 - 창호 : 하이샷시 창호 마감임.
이용상태
도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임. (후첨""건물내부구조도""참조)
도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임. (후첨""건물내부구조도""참조)
설비내역
기본적인 위생 설비 및 급배수 설비, 소화 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비 등이 구비되어 있음.
기본적인 위생 설비 및 급배수 설비, 소화 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비 등이 구비되어 있음.
토지의 형상·이용상태
인접지 대비 등고 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, ""공동주택(도시형생활주택(단지형다세대주택-20세대),제2종근린생활시설(사무소-2호))"" 건부지로 이용 중임.
인접지 대비 등고 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, ""공동주택(도시형생활주택(단지형다세대주택-20세대),제2종근린생활시설(사무소-2호))"" 건부지로 이용 중임.
인접 도로상태
북측으로 폭 약 8M, 동측으로 폭 약 5M의 포장도로와 각각 접함.
북측으로 폭 약 8M, 동측으로 폭 약 5M의 포장도로와 각각 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
개봉동 108-19, 108-20 : 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정)임.
개봉동 108-19, 108-20 : 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정)임.
기타 기재
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임대관계
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매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2023.02.28. 압류 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경11264)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 236,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 120,832,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 12,083,200원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 220,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 3회 |
| 매각기일 | 2026.08.27 제112호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 개봉동 108-19 혜성팰리스 제7층 제701호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 24.77㎡(7.5평) |
| 사건 접수 | 2025.07.28 · 개시결정 2025.07.29 |
| 배당요구종기 | 2025.10.28 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리구조 평슬라브지붕 7층 공동주택(도시형생활주택(단지형다세대-20세대),제2종근린생활시설(사무소-2호))
지1층 12.04㎡
지1층 12.00㎡
지1층 9.46㎡
1층 176.25㎡
1층 15.44㎡
2층 177.96㎡
3층 128.56㎡
4층 128.56㎡
5층 128.56㎡
6층 128.56㎡
7층 127.76㎡
옥탑1층 22.34㎡(연면적제외)
전유
철근콘크리트구조 24.77㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시 구로구 개봉동 108-19 | 대 | 232㎡ | 15.53/436 |
| 서울특별시 구로구 개봉동 108-20 | 대 | 204㎡ | 15.53/436 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.