서울특별시 구로구 개봉동 320-12 제2층 제202호
2025타경11521(강제경매) · 서울남부지방법원 서울남부지방법원 경매1계 · 철근콘크리트구조 29.39㎡(8.9평)
#대항력있는임차인
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
지금 최저 입찰가
1억 4,208만원
감정가의 64% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
2억 2,200만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.04
제112호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
2회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울특별시 구로구 개봉동 다세대주택 제2층 제202호로, 공부상 호수와 현황상 호수 표시가 서로 다른 상태에서 최저매각가격은 142,080,000원입니다.
확인필수 4건
주의 2건
참고 2건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 14장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (7장)
현장 사진 (5장)
위치도 (지도) (1장)
내부 구조도 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2026년03월27일15시20분 2026년03월28일14시28분
이 사건 현황재조사명령에 의하며 203호 세대를 방문하였으나 폐문부재로 아무도 만나지 못하여 점유관계 미상이므로 별도의 확인이 필요함. 안내문을 출입문에 끼워놓았음(메모도 남겨놓음). 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본에는 소유자 아닌 세대주 이○진 세대가 등재 되어 있어 그를 일응 임차인으로 기재함. 덧붙인 외국인체류확인서에는 등재자가 없음
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2024-12-04) |
|---|---|---|---|---|---|
| 이○진 | 2022.01.11. | 미상 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.11 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 3차 | 2026.08.04 10:00 | 매각기일 | 1억 4,208만원 | |
| 2차 | 2026.06.17 10:00 | 매각기일 | 1억 7,760만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.05.07 10:00 | 매각기일 | 2억 2,200만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 310건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 72.0%, 평균 유찰 2.6회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 남양팰리스 제2층 제204호 | 2억 3,300만원 | 1억 5,774만원 | 68% | 2026.07.28 |
| 다원리치타운 제103동 제2층 제202호 | 3억 5,600만원 | 2억 4,101만원 | 68% | 2026.07.28 |
| 원창아트빌 제2층 제204호 | 2억 4,600만원 | 1억 6,654만원 | 68% | 2026.07.28 |
| 제2층 제201호 | 2억 2,400만원 | 1억 5,599만원 | 70% | 2026.07.20 |
| 다원리치타운 제102동 제2층 제202호 | 2억 2,600만원 | 1억 9,900만원 | 88% | 2026.07.14 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 구로구 개봉동 464 현우빌라 제4층 제402호 | 2억 6,180만원 | 2억 7,568만원 | 105% | 2026.07.30 |
| 서울특별시 구로구 고척동 57-197 남양팰리스 제2층 제204호 | 2억 3,300만원 | 1억 5,774만원 | 68% | 2026.07.28 |
| 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제103동 제2층 제202호 | 3억 5,600만원 | 2억 4,101만원 | 68% | 2026.07.28 |
| 서울특별시 구로구 개봉동 338-19 제5층 제502호 | 2억 8,500만원 | 1억 5,250만원 | 54% | 2026.07.28 |
| 서울특별시 구로구 개봉동 272-9 다원리치빌2차 제3층 제304호 | 2억 8,000만원 | 1억 8,956만원 | 68% | 2026.07.28 |
지금 진행 중인 인근 물건 (86건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 구로구 개봉동 141-53 포유빌 제3층 제302호 | 2억 7,000만원 | 2억 1,600만원 | 2회 | 2026.08.04 |
| 서울특별시 구로구 오류동 27-35 월드빌 제4층 제402호 | 3억 3,200만원 | 3억 3,200만원 | 1회 | 2026.08.04 |
| 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제103동 제6층 제602호 | 4억 100만원 | 2억 5,664만원 | 3회 | 2026.08.04 |
| 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제104동 제4층 제403호 | 4억 6,500만원 | 3억 7,200만원 | 2회 | 2026.08.04 |
| 서울특별시 구로구 개봉동 132-44 지오펠리체 제2층 제202호 | 2억 7,100만원 | 2억 1,680만원 | 2회 | 2026.08.04 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.08.12 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.08.12 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '서울개웅초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.
본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '서울개웅초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.
교통상황
본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(1호선 개 봉역)이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.
본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(1호선 개 봉역)이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.
건물의 구조
본건은 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 지상5층 건물 중 제2층 제202호로서, (사용승인일: 2019.04.09) 외벽 : 치장 벽돌 쌓기 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.
본건은 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 지상5층 건물 중 제2층 제202호로서, (사용승인일: 2019.04.09) 외벽 : 치장 벽돌 쌓기 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.
이용상태
본건은 기준시점 현재 '다세대주택'으로 이용중인 것으로 탐문조사됨.
본건은 기준시점 현재 '다세대주택'으로 이용중인 것으로 탐문조사됨.
설비내역
위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.
위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.
토지의 형상·이용상태
본건은 2필 일단의 동측 하향 완경사지대에 위치한 '세장형'의 토지로서, '공동주택' 건부지 로 이용중임.
본건은 2필 일단의 동측 하향 완경사지대에 위치한 '세장형'의 토지로서, '공동주택' 건부지 로 이용중임.
인접 도로상태
본건은 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.
본건은 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.
공법상 제한 (용도지역 등)
320-12번지, 320-30번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 장애물제한 표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>임.
320-12번지, 320-30번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 장애물제한 표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>임.
기타 기재
본건(제2층 제202호)의 현관표식에 따른 호별위치가 집합건축물대장상 건축물현황도(현관표 식 제203호)와 서로 상이함.
본건(제2층 제202호)의 현관표식에 따른 호별위치가 집합건축물대장상 건축물현황도(현관표 식 제203호)와 서로 상이함.
임대관계
임대관계는 미상임.
임대관계는 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2024.12.4. 압류 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | - 특별매각조건 : 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 - 감정평가서상 매각대상 부동산은 공부와 현황이 불일치함(201호 내지 203호의 등기기록 및 건축물대장 현황도와 현관문 호수 표시가 바뀌어 있고(공부상 201호는 현황상 202호, 공부상 202호는 현황상 203호, 공부상 203호는 현황상 201호임, 전유부분의 면적, 대지권비율이 다소 상이하나, 매각대상인 공부상 202호(현황상 203호)와 실제 점유한 공부상 201호(현황상 202호)의 면적은 동일함.) - 공부상 202호의 소유자 김○상이 현황상(문패상) 202호(공부상 201호)를 잘못 점유하였고, 이를 김정예에게 임대함 - 본건 매각대상 부동산은 공부상 202호(현황상 203호)를 기준(감정평가서 호별배치도 및 내부구조도상 '적색선 내 부분')으로 매각하고, 임차인에 대한 배당은 임차인이 공부상 202호(현황상 203호)를 점유한 것으로 추정하여 진행함. - 매각대상인 공부상 202호(현황상 203호)의 인도와 관련하여 매수인이 별도의 인도소송을 제기하여야 할 가능성이 있음 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경11521)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
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물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 222,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 142,080,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 14,208,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 225,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.08.04 제112호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 개봉동 320-12 제2층 제202호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 29.39㎡(8.9평) |
| 사건 접수 | 2025.08.12 · 개시결정 2025.08.13 |
| 배당요구종기 | 2025.11.17 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 경사슬라브지붕
5층 공동주택(다세대주택) 및 제2종근린생활시설(사무소)
1층 64.9㎡
1층 26.76㎡
2층 139.9㎡
3층 139.9㎡
4층 104.92㎡
5층 80.54㎡
전유
철근콘크리트구조 29.39㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시 구로구 개봉동 320-12 | 대 | 180.1㎡ | 20.54/307.8 |
| 서울특별시 구로구 개봉동 320-30 | 대 | 127.7㎡ | 20.54/307.8 |
상세 자료 (원본 문서)
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(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.