2025타경12899 서울특별시 구로구 구로동 97

서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 제8층 제818호

2025타경12899(강제경매) · 서울남부지방법원 서울남부지방법원 경매8계 · 철근콘크리트구조 18.54㎡(5.6평)

지금 최저 입찰가

6,144만원

감정가의 51% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

1억 2,000만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.08.18

D-7 · 제112호 법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

3회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

🔍 서울 구로구 구로동 로제리움2차 8층 818호, 전유 18.54㎡ 오피스텔 강제경매 물건입니다.

확인필수 2건 주의 2건 참고 2건 🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

↓

감정가의 51%까지 하락 (유찰 3회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

✓

명세서상 인수 권리 기재 없음

매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 16장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (4장)

현장 사진 (9장)

위치도 (지도) (2장)

내부 구조도 (1장)

🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다

위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년11월17일11시00분 2025년11월18일13시15분

현장출장 방문 시 아무도 만나지 못하여(폐문부재) 안내문을 현관문 틈에 남겼으나 연락이 없으며, 전입세대확인서 및 외국인체류확인서, 상가임대차 현황서 상에 등재자가 없어서 점유관계 미상임.
별도의 확인이 필요함.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.08.25 14:00	매각결정기일
4차	2026.08.18 10:00	매각기일	6,144만원
3차	2026.07.16 10:00	매각기일	7,680만원	유찰
2차	2026.05.27 10:00	매각기일	9,600만원	유찰
신건	2026.04.15 10:00	매각기일	1억 2,000만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 35건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 67.4%, 평균 유찰 2.4회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례

물건	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
로제리움2차 제8층 제813호	1억 2,000만원	7,680만원	64%	2026.06.04

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제지1층 제비103호	5억 1,000만원	2억 4,700만원	48%	2026.07.29
서울특별시 구로구 구로동 615-3 에스티엑스 더블유-타워 제16층 제1612호	5억 3,200만원	3억 4,800만원	65%	2026.07.29
서울특별시 구로구 구로동 107-4 비즈트위트블루 제11층 제1106호	1억 1,800만원	3,866만원	33%	2026.07.23
서울특별시 구로구 구로동 97-8 코원 제1동 제16층 제1604호	1억 1,600만원	6,382만원	55%	2026.07.23
서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제17층 제1710호	3억 5,000만원	2억 5,111만원	72%	2026.07.16

지금 진행 중인 인근 물건 (20건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
서울특별시 구로구 오류동 37-5	92억 3,597만원	92억 3,597만원	1회	2026.08.11
서울특별시 구로구 오류동 37-5	92억 3,597만원	92억 3,597만원	1회	2026.08.11
서울특별시 구로구 구로동 44-8 비즈트위트오렌지 제13층 제1303호	1억 2,700만원	8,128만원	3회	2026.08.11
서울특별시 구로구 구로동 107-4 비즈트위트블루 제16층 제1607호	1억 1,700만원	1억 1,700만원	1회	2026.08.11
서울특별시 구로구 구로동 651-2 퀸즈파크구일 제7층 제706호	1억 3,500만원	1억 800만원	2회	2026.08.18

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.10.27 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 &quot;동구로초등학교&quot; 북서측 인근에 위치하며, 본건 주 위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지역임.

교통상황
본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 대림역(2,7호선)이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상20층 건물 중, 본건은 제8층 제818호 로서(사용승인일:2014.01.03), 외벽 : 외장 석재 붙임 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태
오피스텔로 이용중임.<후첨, &quot;내부구조도&quot;참조>

설비내역
위생설비, 급배수설비, 주차시설, 승강기 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상·이용상태
대체로 사다리형 토지로서, 건부지(오피스텔, 아파트(도시형생활주택(원룸형)), 근린생활 시설))로 이용중임.

인접 도로상태
북서측으로 약30미터 내외, 남서측으로 약 10미터 내외 및 남측으로 약3~4미터의 도로와 각각 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 일반상업지역, 도로(접함), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의), 장애물제 한표면구역(진입표면), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망), 대공방어협조구역 (위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제 권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상:아파트, 지정기간:2025.10.20~2026.12.31), 토지거 래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정 기간: 2025.8.26~2026.8.25), 건축선임.

기타 기재
-.

임대관계
- 임대관계 미상임.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2023.07.31. 압류
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	신청채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경12899)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	120,000,000원
최저매각가격	61,440,000원
입찰 보증금 (10%)	6,144,000원 최저가의 10%
청구금액	129,044,520원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	3회
매각기일	2026.08.18 제112호 법정
도로명주소	서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 제8층 제818호
내역	철근콘크리트구조 18.54㎡(5.6평)
사건 접수	2025.10.27 · 개시결정 2025.11.12
배당요구종기	2026.02.11 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 오피스텔.아파트(도시형생활주택) 근린생활시설 1층 330.43㎡ 2층 369.83㎡ 3층 571.23㎡ 4층 571.23㎡ 5층 571.23㎡ 6층 571.23㎡ 7층 571.23㎡ 8층 571.23㎡ 9층 571.23㎡ 10층 571.23㎡ 11층 571.23㎡ 12층 571.23㎡ 13층 571.23㎡ 14층 483.53㎡ 15층 483.53㎡ 16층 483.53㎡ 17층 483.53㎡ 18층 483.53㎡ 19층 483.53㎡ 20층 362.04㎡ 지하1층 894.23㎡ 지하2층 872.01㎡

전유
철근콘크리트구조 18.54㎡

소재지	지목	면적	지분
서울특별시 구로구 구로동 97	대	1100.4㎡	2.81/1100.4

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경12899)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.