서울특별시 금천구 독산동 891-14 제3층 제302호
2025타경12921(강제경매) · 서울남부지방법원 서울남부지방법원 경매6계 · 철근콘크리트조 48.56㎡(14.7평)
지금 최저 입찰가
1억 3,504만원
감정가의 64% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
2억 1,100만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.14
D-4 · 제112호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
2회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울특별시 금천구 독산동 891-14 제3층 제302호 철근콘크리트조 연립주택 48.56㎡ 물건으로, 최저매각가격은 135,040,000원이며 2회 유찰되었습니다.
확인필수 2건
주의 2건
참고 2건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 주택임차권(임대차보증금 230,000,000원, 전입일 2022.02.11, 확정일자 2022.1.19.)등기된 임차인이 있”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 12장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (3장)
현장 사진 (6장)
위치도 (지도) (2장)
내부 구조도 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년11월05일10시00분 2025년11월06일17시32분
현장출장 방문 시 아무도 만나지 못하여(폐문부재) 안내문을 현관문 틈에 남겼으나 연락이 없으며, 전입세대확인서 및 외국인체류확인서 상에 등재자가 없어서 점유관계 미상임.
별도의 확인이 필요함.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.21 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 3차 | 2026.08.14 10:00 | 매각기일 | 1억 3,504만원 | |
| 2차 | 2026.07.15 10:00 | 매각기일 | 1억 6,880만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.05.26 10:00 | 매각기일 | 2억 1,100만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 122건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 56.8%, 평균 유찰 3.4회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 가산퍼블릭 제비동 제3층 제오비-305호 | 6억 3,900만원 | 5억원 | 78% | 2026.07.23 |
| 지밸리더리브스마트타워 제3층 제323호 | 2억 2,400만원 | 1억 2,072만원 | 54% | 2026.05.21 |
| 지밸리더리브스마트타워 제3층 제324호 | 2억 1,000만원 | 1억 1,328만원 | 54% | 2026.05.21 |
| 더뷰 제3층 제304호 | 2억 1,659만원 | 5,677만원 | 26% | 2026.04.30 |
| 더리즌밸리지식산업센터 제1동 제3층 제302호 | 2억 3,200만원 | 1억 6,490만원 | 71% | 2026.02.10 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 금천구 가산동 550-7 케이엠타워 제5층 제507호 | 4억 100만원 | 2억 56만원 | 50% | 2026.07.29 |
| 서울특별시 금천구 가산동 550-7 케이엠타워 제5층 제508호 | 4억 100만원 | 2억 56만원 | 50% | 2026.07.29 |
| 서울특별시 금천구 가산동 219-5 가산테라타워 9층938호 | 2억 5,100만원 | 8,225만원 | 33% | 2026.07.23 |
| 서울특별시 금천구 가산동 60-26 가산퍼블릭 제비동 제3층 제오비-305호 | 6억 3,900만원 | 5억원 | 78% | 2026.07.23 |
| 서울특별시 금천구 가산동 691 대륭테크노타운20차 제10층 제1010호 | 5억 2,900만원 | 3억 2,617만원 | 62% | 2026.07.23 |
지금 진행 중인 인근 물건 (49건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 금천구 가산동 60-14 가산케이에스타워 제15층 제오1513호 | 4억원 | 4억원 | 1회 | 2026.08.05 |
| 서울특별시 금천구 가산동 60-14 가산케이에스타워 제15층 제오1512호 | 3억 6,000만원 | 3억 6,000만원 | 1회 | 2026.08.05 |
| 서울특별시 금천구 가산동 60-18 한신아이티타워2 제비1층 제비102호 | 4,400만원 | 2,252만원 | 4회 | 2026.08.05 |
| 서울특별시 금천구 가산동 60-18 한신아이티타워2 제비1층 제비104호 | 3,700만원 | 1,894만원 | 4회 | 2026.08.05 |
| 서울특별시 금천구 가산동 60-18 한신아이티타워2 제비1층 제비106호 | 4,400만원 | 2,252만원 | 4회 | 2026.08.05 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.10.27 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.10.27 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 금천구 독산동 문성중학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 단독주택, 저 층 공동주택, 아파트, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.
본건은 서울특별시 금천구 독산동 문성중학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 단독주택, 저 층 공동주택, 아파트, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.
교통상황
본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재함.
본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재함.
건물의 구조
철근콘크리트구조 경사스라브지붕으로 외벽 : 석재타일 붙임 등, 창호 : 알미늄샷시 창호 등.
철근콘크리트구조 경사스라브지붕으로 외벽 : 석재타일 붙임 등, 창호 : 알미늄샷시 창호 등.
이용상태
연립주택으로 이용중임. <후첨 내부구조도 참조>
연립주택으로 이용중임. <후첨 내부구조도 참조>
설비내역
엘리베이터가 공부상 설치되어 있으나 현황 엘리베이터 문이 폐쇄되어있거나 그 앞에 물건이 적치되어있어 운행은 하지 않는것으로 보여지고, 난방설비, 위생 및 급배수설비 등 갖춤.
엘리베이터가 공부상 설치되어 있으나 현황 엘리베이터 문이 폐쇄되어있거나 그 앞에 물건이 적치되어있어 운행은 하지 않는것으로 보여지고, 난방설비, 위생 및 급배수설비 등 갖춤.
토지의 형상·이용상태
장방형 평지로 주거용 부지로 이용중임.
장방형 평지로 주거용 부지로 이용중임.
인접 도로상태
북측 및 동측으로 도로에 접함.
북측 및 동측으로 도로에 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 1종일반주거지역, 가축사육제한구역{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 장애 물제한표면구역(진입표면구역){공항시설법}, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요 망){교육환경 보호에 관한 법률}, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권 정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독. 다 가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구 역(2025-10-15)(대상: 아파트/ 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)
도시지역, 1종일반주거지역, 가축사육제한구역{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 장애 물제한표면구역(진입표면구역){공항시설법}, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요 망){교육환경 보호에 관한 법률}, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권 정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독. 다 가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구 역(2025-10-15)(대상: 아파트/ 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)
기타 기재
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임대관계
1. 임대관계 미상. 2. 본건의 내부구조는 집합건축물대장 상 건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시기 바랍니다.
1. 임대관계 미상. 2. 본건의 내부구조는 집합건축물대장 상 건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시기 바랍니다.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2024. 1. 22. 압류 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 주택임차권(임대차보증금 230,000,000원, 전입일 2022.02.11, 확정일자 2022.1.19.)등기된 임차인이 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | - 집합건축물대장상 주택(1세대)로 등재되어 있음. |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경12921)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 211,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 135,040,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 13,504,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 275,099,260원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.08.14 제112호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 독산동 891-14 제3층 제302호 |
| 내역 | 철근콘크리트조 48.56㎡(14.7평) |
| 사건 접수 | 2025.10.27 · 개시결정 2025.10.29 |
| 배당요구종기 | 2026.02.03 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트조 경사 스라브 지붕
4층 연립주택
지층 205.70㎡
1층 191.50㎡
2층 191.50㎡
3층 183.10㎡
4층 162.34㎡
전유
철근콘크리트조
48.56㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시 금천구 독산동 891-14 | 대 | 335.2㎡ | 23.04/335.2 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.