서울특별시 강서구 마곡동 784-8 벨리오 제9층 제908호
2025타경12925(강제경매) · 서울남부지방법원 서울남부지방법원 경매9계 · 철근콘크리트구조 20.58㎡(6.2평)
지금 최저 입찰가
8,960만원
감정가의 64% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
1억 4,000만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.11
D-1 · 제112호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
2회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 강서구 마곡동 벨리오 9층 오피스텔 20.58㎡가 감정가 1억4,000만원에서 2회 유찰되어 최저매각가격 8,960만원으로 진행 중인 사건입니다.
확인필수 2건
주의 2건
참고 1건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위3번 임차권등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 11장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (5장)
현장 사진 (2장)
위치도 (지도) (2장)
호별 배치도 (2장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년11월05일13시50분 2025년11월06일11시38분
현황조사차 현장을 방문하였으나 폐문부재로 아무도 만나지 못하여 점유관계는 미상이며, 안내문을 출입문에 끼워놓았음. 덧붙인 전입세대확인서, 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서에는 각 등재자가 없음
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.18 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 3차 | 2026.08.11 10:00 | 매각기일 | 8,960만원 | |
| 2차 | 2026.07.07 10:00 | 매각기일 | 1억 1,200만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.05.19 10:00 | 매각기일 | 1억 4,000만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 69건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 74.3%, 평균 유찰 2.2회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 벨리오 제3층 제319호 | 1억 5,000만원 | 1억 5,000만원 | 100% | 2026.01.28 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 방화동 612-242 공항타워팰리스오피스텔 제2동 제8층 제804호 | 1억 9,000만원 | 1억 3,590만원 | 72% | 2026.07.23 |
| 서울특별시 강서구 방화동 830 오피앙 제7층 제717호 | 7,800만원 | 7,751만원 | 99% | 2026.07.23 |
| 서울특별시 강서구 등촌동 828 제1층 제101호 | 11억 1,000만원 | 6억 891만원 | 55% | 2026.07.22 |
| 서울특별시 강서구 등촌동 637-16 아줄리움 제10층 제1003호 | 3억 900만원 | 2억 2,102만원 | 72% | 2026.07.22 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 926-5 한양아이클래스 제3층 제323호 | 7,000만원 | 7,795만원 | 111% | 2026.07.16 |
지금 진행 중인 인근 물건 (6건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 화곡동 1101-7 까사지오 제2층 제204호 | 2억 6,100만원 | 2억 880만원 | 2회 | 2026.07.28 |
| 서울특별시 강서구 마곡동 800 나인스퀘어 제2층 제213호 | 5억 4,000만원 | 4억 3,200만원 | 2회 | 2026.07.29 |
| 서울특별시 강서구 등촌동 629-1 가양역더리브아너비즈타워 제1층 제127호 | 13억 9,200만원 | 3억 6,490만원 | 7회 | 2026.08.05 |
| 서울특별시 강서구 등촌동 629-1 가양역더리브아너비즈타워 제1층 제117호 | 11억 8,200만원 | 3억 8,731만원 | 6회 | 2026.08.05 |
| 서울특별시 강서구 마곡동 773-3 힐스테이트에코동익 제8층 제103-819호 | 2억 1,800만원 | 1억 3,952만원 | 3회 | 2026.08.11 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.10.27 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.10.27 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "서울강서우체국" 남서측 인근에 위치하는 (통칭:벨리오오피스텔)제9층 제908호로서, 주위는 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.
본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "서울강서우체국" 남서측 인근에 위치하는 (통칭:벨리오오피스텔)제9층 제908호로서, 주위는 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.
교통상황
본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 양천향교옥(지하철 9호선), 발산역(지하철 6호선)이 소재하여 제반 교통상황은 무난함.
본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 양천향교옥(지하철 9호선), 발산역(지하철 6호선)이 소재하여 제반 교통상황은 무난함.
건물의 구조
철근콘크리트구조 벽식구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제9층 제908호로서, 외벽 : 치장석 붙임 등 내벽 : 벽지바름, 일부 타일 붙임 등 창호 : 샷시창호임.
철근콘크리트구조 벽식구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제9층 제908호로서, 외벽 : 치장석 붙임 등 내벽 : 벽지바름, 일부 타일 붙임 등 창호 : 샷시창호임.
이용상태
오피스텔로 이용 중임.
오피스텔로 이용 중임.
설비내역
위생 및 급배수설비, 난방 설비, 화재 탐지 설비, 옥내 소화전 설비, 승강기 설비 등이 있음.
위생 및 급배수설비, 난방 설비, 화재 탐지 설비, 옥내 소화전 설비, 승강기 설비 등이 있음.
토지의 형상·이용상태
인접지 및 도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중임.
인접지 및 도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중임.
인접 도로상태
본건 동측으로 폭 약 30m, 서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접함.
본건 동측으로 폭 약 30m, 서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
마곡동 784-8 :도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)
마곡동 784-8 :도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)
기타 기재
없 음.
없 음.
임대관계
임대관계 미상임.
임대관계 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2024. 2. 21. 가압류 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위3번 임차권등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | (기재 없음) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경12925)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 140,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 89,600,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 8,960,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 135,844,388원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.08.11 제112호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 마곡동 784-8 벨리오 제9층 제908호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 20.58㎡(6.2평) |
| 사건 접수 | 2025.10.27 · 개시결정 2025.10.29 |
| 배당요구종기 | 2026.01.29 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 벽식구조
평스라브지붕 10층
근린생활시설 및 업무시설
지4층 1076.36㎡
지3층 1175.43㎡
지2층 1175.43㎡
지1층 1175.43㎡
1층 701.58㎡
2층 585.14㎡
3층 585.14㎡
4층 585.14㎡
5층 585.14㎡
6층 585.14㎡
7층 585.14㎡
8층 585.14㎡
9층 585.14㎡
10층 481.54㎡
전유
철근콘크리트구조 20.58㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 마곡동 784-8 | 대 | 1466.7㎡ | 7.507/1466.7 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.