서울특별시 구로구 궁동 292 로제트힐 제104동 제5층 제4502호
2025타경13025(강제경매) · 서울남부지방법원 서울남부지방법원 경매5계 · 철근콘크리트구조 50.2㎡(15.2평)
지금 최저 입찰가
2억 6,000만원
감정가의 80% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
3억 2,500만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.24
D-12 · 제112호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
1회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “2토지 을구1번 지상권 설정등기”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 17장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (4장)
현장 사진 (8장)
위치도 (지도) (3장)
호별 배치도 (1장)
내부 구조도 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년12월03일10시00분 2025년12월04일10시01분
이 사건 부동산 현장조사 당시 임차인 겸 경매신청채권자인 송○홍의 아들인 송윤권을 만나 안내문을 교부하고 점유관계를 확인한 바, 임차인 송○홍 가족이 이 사건 부동산 전부를 점유사용하고 있다고 함.덧붙인 외국인체류확인서 상에도 등재자가 있으므로, 그들을 그 등본에 의해 일응 임차인으로 기재함.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2022-02-08) |
|---|---|---|---|---|---|
| H○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○C | 2025.10.07. | 미상 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| S○○○○○○○○○○○G | 2021.01.28. | 미상 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| H○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○E | 2025.10.07. | 미상 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| S○○○○○○○○○○○○○○○○E | 2021.01.28. | 미상 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| H○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○E | 2025.10.07. | 미상 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.12.01 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 2차 | 2026.11.24 10:00 | 매각기일 | 2억 6,000만원 | |
| 신건 | 2026.10.22 10:00 | 매각기일 | 3억 2,500만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 89건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 77.3%, 평균 유찰 1.9회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 로제트힐 제102동 제2층 제2202호 | 3억 3,000만원 | 2억 3,519만원 | 71% | 2026.09.30 |
| 로제트힐 제101동 제3층 제1305호 | 2억 6,600만원 | 1억 8,252만원 | 69% | 2026.07.28 |
| 로제트힐 제101동 제5층 제1504호 | 2억 6,600만원 | 1억 7,875만원 | 67% | 2026.05.14 |
| 로제트힐 제102동 제2층 제2205호 | 2억 4,100만원 | 1억 6,510만원 | 69% | 2026.05.14 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 구로구 오류동 34-13 현대썬앤빌구로 제9층 제915호 | 7,600만원 | 4,725만원 | 62% | 2026.11.04 |
| 서울특별시 구로구 온수동 82-1 다보빌 제2층 제202호 | 2억 400만원 | 1억 3,088만원 | 64% | 2026.11.04 |
| 서울특별시 구로구 개봉동 326-24 제3층 제302호 | 3억 1,000만원 | 2억 8,000만원 | 90% | 2026.11.03 |
| 서울특별시 구로구 구로동 88-17 비체빌 제5층 제501호 | 2억 180만원 | 1억 345만원 | 51% | 2026.10.28 |
| 서울특별시 구로구 개봉동 378-10 제2층 제202호 | 2억 9,400만원 | 2억 3,620만원 | 80% | 2026.10.28 |
지금 진행 중인 인근 물건 (11건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 구로구 구로동 88-17 비체빌 제2층 제202호 | 2억 5,800만원 | 4,328만원 | 9회 | 2026.11.13 |
| 서울특별시 구로구 구로동 44-5 비즈트위트레인보우 제3층 제312호 | 1억 500만원 | 8,400만원 | 2회 | 2026.11.13 |
| 서울특별시 구로구 오류동 34-13 현대썬앤빌구로 제14층 제1412호 | 8,400만원 | 6,720만원 | 2회 | 2026.11.18 |
| 서울특별시 구로구 오류동 19-15 한백아트 제2층 제201호 | 2억 8,100만원 | 2억 2,480만원 | 2회 | 2026.11.24 |
| 서울특별시 구로구 고척동 48-10 남양캐슬 제2층 제201호 | 2억 3,900만원 | 2억 3,900만원 | 1회 | 2026.11.24 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.10.30 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.10.30 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 구로구 궁동 "연세중앙교회" 북동측에 위치하고, 주위는 다세대주택, 연립주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.
본건은 서울특별시 구로구 궁동 "연세중앙교회" 북동측에 위치하고, 주위는 다세대주택, 연립주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.
교통상황
본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근으로 노선버스정류장이 및 지하철 오류역(1호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.
본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근으로 노선버스정류장이 및 지하철 오류역(1호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.
건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상6층건 내 제104동 제5층 제4502호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시창호 마감 등임.
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상6층건 내 제104동 제5층 제4502호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시창호 마감 등임.
이용상태
본건은 다세대주택(후첨 "내부구조도"참조)으로 이용중임.
본건은 다세대주택(후첨 "내부구조도"참조)으로 이용중임.
설비내역
기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비. 소화설비, 주차장 시설 등이 되어있음.
기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비. 소화설비, 주차장 시설 등이 되어있음.
토지의 형상·이용상태
남측 완경사지에 조성된 3필 일단의 사다리형에 가까운 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
남측 완경사지에 조성된 3필 일단의 사다리형에 가까운 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
본건 서측 및 북서측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로에 각각 접함.
본건 서측 및 북서측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로에 각각 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
- 292,292-1번지 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하),대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군 사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역 <수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.), 토지거래계약에관 한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트,연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.)임. - 292-2번지 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하),대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군 사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역 <수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.), 토지거래계약에관 한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.), 사고지임
- 292,292-1번지 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하),대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군 사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역 <수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.), 토지거래계약에관 한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트,연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.)임. - 292-2번지 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하),대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군 사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역 <수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.), 토지거래계약에관 한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.), 사고지임
기타 기재
-
-
임대관계
임대관계 미상임.
임대관계 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2022.02.08. 압류 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 2토지 을구1번 지상권 설정등기 |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | (기재 없음) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경13025)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 325,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 260,000,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 26,000,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 310,618,900원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 1회 |
| 매각기일 | 2026.11.24 제112호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 궁동 292 로제트힐 제104동 제5층 제4502호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 50.2㎡(15.2평) |
| 사건 접수 | 2025.10.30 · 개시결정 2025.11.24 |
| 배당요구종기 | 2026.02.26 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층
공동주택(단지형다세대주택-10세대)
1층 21.62㎡
2층 127.65㎡
3층 127.65㎡
4층 127.65㎡
5층 127.65㎡
6층 127.65㎡
옥탑1층 21.14㎡(연면적제외)
전유
철근콘크리트구조 50.2㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시 구로구 궁동 292 | 대 | 4636.4㎡ | 45.07325/5072.8 |
| 서울특별시 구로구 궁동 292-1 | 대 | 213.1㎡ | 45.07325/5072.8 |
| 서울특별시 구로구 궁동 292-2 | 대 | 223.3㎡ | 45.07325/5072.8 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.