서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제102동 제3층 제301호
2025타경13263(강제경매) · 서울남부지방법원 서울남부지방법원 경매4계 · 철근콘크리트구조 29.96 ㎡
지금 최저 입찰가
2억 9,040만원
감정가의 80% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
3억 6,300만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.19
D-9 · 제112호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
1회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 9장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (5장)
현장 사진 (4장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년11월21일13시10분 2025년11월22일12시58분
이 사건 부동산 현지방문조사 당시 폐문부재로 아무도 만나지 못하여 점유관계 미상이므로 별도의 확인이 필요함. 안내문을 출입문에 끼워놓았음. 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표등본에는 소유자 아닌 세대주 송○ 세대가 등재 되어 있어 그를 일응 임차인으로 기재함. 덧붙인 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서에는 등재자가 없음
✓ 임차인 1세대 전원이 말소기준(2024.07.19)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2024-07-19) |
|---|---|---|---|---|---|
| 송○ | 2025.07.25. | 미상 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.26 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 2차 | 2026.08.19 10:00 | 매각기일 | 2억 9,040만원 | |
| 신건 | 2026.07.20 10:00 | 매각기일 | 3억 6,300만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 624건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 72.7%, 평균 유찰 2.1회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 루미온 제101동 제2층 제203호 | 3억 8,000만원 | 2억 5,469만원 | 67% | 2026.08.04 |
| 루미온 제102동 제3층 제302호 | 3억 6,100만원 | 2억 4,669만원 | 68% | 2026.07.28 |
| 루미온 제101동 제8층 제804호 | 3억 6,500만원 | 2억 4,942만원 | 68% | 2026.07.20 |
| 루미온 제101동 제8층 제803호 | 3억 7,900만원 | 2억 5,899만원 | 68% | 2026.07.08 |
| 루미온 제101동 제10층 제1003호 | 3억 6,800만원 | 2억 5,147만원 | 68% | 2026.07.08 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 화곡동 27-13 케이오피스텔1차 제4층 제402호 | 2억 6,700만원 | 1억 7,895만원 | 67% | 2026.08.07 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 987-3 르미엘 제13층 제1306호 | 2억 9,000만원 | 1억 9,437만원 | 67% | 2026.08.07 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 938-7 웰타운에이 제5층 제501호 | 2억 6,500만원 | 1억 7,761만원 | 67% | 2026.08.07 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 938-5 웰타운비 제12층 제1204호 | 2억 9,000만원 | 1억 9,437만원 | 67% | 2026.08.07 |
| 서울특별시 강서구 방화동 612-61 마곡킹덤퀸터플 제5층 제503호 | 2억 3,000만원 | 1억 5,415만원 | 67% | 2026.08.07 |
지금 진행 중인 인근 물건 (80건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 화곡동 904-3 화곡팰리스 제2층 제201호 | 3억 1,800만원 | 2억 352만원 | 3회 | 2026.08.11 |
| 서울특별시 강서구 방화동 612-242 공항타워팰리스오피스텔 제2동 제6층 제603호 | 1억 8,400만원 | 1억 8,400만원 | 1회 | 2026.08.12 |
| 서울특별시 강서구 방화동 612-242 공항타워팰리스오피스텔 제2동 제6층 제605호 | 2억 3,500만원 | 2억 3,500만원 | 1회 | 2026.08.12 |
| 서울특별시 강서구 방화동 612-242 공항타워팰리스오피스텔 제2동 제7층 제702호 | 1억 8,400만원 | 1억 8,400만원 | 1회 | 2026.08.12 |
| 서울특별시 강서구 방화동 612-242 공항타워팰리스오피스텔 제2동 제7층 제703호 | 1억 8,400만원 | 1억 8,400만원 | 1회 | 2026.08.12 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.11.12 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.11.12 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 "대림아파트" 북동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 오피스텔 등으로 형성되는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.
본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 "대림아파트" 북동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 오피스텔 등으로 형성되는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.
교통상황
본건이 속한 "루미온" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 염창역 (지하철9호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.
본건이 속한 "루미온" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 염창역 (지하철9호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.
건물의 구조
철근콘크리트구조 평지붕 10층건(사용승인일: 2022.01.11)중 제3층 제301호로서 외 벽 : 석재붙임 등 마감 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창 호 : 샤시 창호 등임.
철근콘크리트구조 평지붕 10층건(사용승인일: 2022.01.11)중 제3층 제301호로서 외 벽 : 석재붙임 등 마감 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창 호 : 샤시 창호 등임.
이용상태
본건은 오피스텔임.
본건은 오피스텔임.
설비내역
위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어 있음.
위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어 있음.
토지의 형상·이용상태
인접토지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로서 루미온 건부지로 이용중임.
인접토지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로서 루미온 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
본건이 속한 "루미온" 서측으로 공항대로81길 소재함.
본건이 속한 "루미온" 서측으로 공항대로81길 소재함.
공법상 제한 (용도지역 등)
준공업지역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도 :77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강) 폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~ 2026.12.31)임.
준공업지역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도 :77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강) 폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~ 2026.12.31)임.
기타 기재
해당사항 없음.
해당사항 없음.
임대관계
1) 임대상황 : 미상임. 2) 기타 : 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면 및 외부관찰 등에 의하였는 바 경매 진행시 참조하시기 바람.
1) 임대상황 : 미상임. 2) 기타 : 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면 및 외부관찰 등에 의하였는 바 경매 진행시 참조하시기 바람.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2024.07.19. 가압류 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | - 집합건축물대장상 '오피스텔'로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용중임 - 임차인 최○서 및 주○임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주○임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경13263)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 363,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 290,400,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 29,040,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 354,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 1회 |
| 매각기일 | 2026.08.19 제112호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제102동 제3층 제301호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 29.96 ㎡ |
| 사건 접수 | 2025.11.12 · 개시결정 2025.11.13 |
| 배당요구종기 | 2026.02.19 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 평지붕 10층 오피스텔
지1층 43.2758 ㎡
1층 39.5074㎡
2층 139.35㎡
3층 139.32㎡
4층 139.32㎡
5층 139.32㎡
6층 139.32㎡
7층 139.32㎡
8층 139.32㎡
9층 139.32㎡
10층 139.32㎡
옥탑1층 13.72㎡
전유
철근콘크리트구조 29.96 ㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 염창동 261-16 | 대 | 753.3㎡ | 9.9116/753.3 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.