서울특별시 강서구 화곡동 424-39 에이엔캐슬 제7층 제704호
2025타경13637(강제경매) · 서울남부지방법원 서울남부지방법원 경매2계 · 철근콘크리트구조 25.78㎡(7.8평)
지금 최저 입찰가
1억 6,800만원
감정가의 80% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
2억 1,000만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.12
D-2 · 제112호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
1회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 임차권등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 8장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (4장)
현장 사진 (4장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년12월05일12시40분 2025년12월06일11시24분
현황조사차 현장을 방문하였으나 폐문부재로 아무도 만나지 못하여 점유관계는 미상이며, 안내문을 출입문에 끼워놓았음. 덧붙인 전입세대확인서, 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서에는 각 등재자가 없음
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.19 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 2차 | 2026.08.12 10:00 | 매각기일 | 1억 6,800만원 | |
| 신건 | 2026.07.09 10:00 | 매각기일 | 2억 1,000만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 956건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 71.6%, 평균 유찰 2.4회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 에이엔캐슬 제4층 제404호 | 2억 700만원 | 1억 4,533만원 | 70% | 2026.07.20 |
| 에이엔캐슬 제5층 제503호 | 2억 4,500만원 | 1억 6,721만원 | 68% | 2026.07.08 |
| 에이엔캐슬 제2층 제205호 | 1억 9,800만원 | 1억 6,500만원 | 83% | 2025.09.16 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 화곡동 155-5 대성탑스빌 제5층 제501호 | 2억 3,800만원 | 1억 6,000만원 | 67% | 2026.07.23 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 346-84 제3층 제301호 | 2억 4,300만원 | 1억 2,441만원 | 51% | 2026.07.22 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 354-79 현대블루밍 제102동 제2층 제201호 | 2억 3,300만원 | 7,635만원 | 33% | 2026.07.22 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 1067-13 디에이치팰리스 제3층 제302호 | 2억 6,000만원 | 2억 6,615만원 | 102% | 2026.07.21 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 369-19 에코하우스 제6층 제602호 | 3억 3,300만원 | 1억 7,800만원 | 53% | 2026.07.20 |
지금 진행 중인 인근 물건 (302건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 방화동 645-32 제이스빌 제3층 제303호 | 2억 5,200만원 | 2억 5,200만원 | 16회 | 2026.07.29 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 815-19 브릿지스톤 제4층 제403호 | 2억 5,800만원 | 4,328만원 | 9회 | 2026.07.29 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 330-14 신영리치빌 제2층 제202호 | 2억 1,500만원 | 5,636만원 | 7회 | 2026.07.29 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 864-12 다솜타운 제비동 제4층 제402호 | 2억 3,700만원 | 9,707만원 | 5회 | 2026.07.29 |
| 서울특별시 강서구 등촌동 365-59 세명클래스 제6층 제602호 | 2억 2,550만원 | 2억 2,550만원 | 1회 | 2026.07.29 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.11.30 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.11.30 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재"지하철2호선 및 5호선 까치산역" 서측 인근에 소재하며,주위는 다세대주택 , 단독주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재"지하철2호선 및 5호선 까치산역" 서측 인근에 소재하며,주위는 다세대주택 , 단독주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
교통상황
본건까지 차량 진,출입이 가능하며,인근에 노선 버스정류장 및 다소 원거리에 까치산역(지하철2,5호선) 등이 위치하는 바 제반 교통상황 보통시됩니다.
본건까지 차량 진,출입이 가능하며,인근에 노선 버스정류장 및 다소 원거리에 까치산역(지하철2,5호선) 등이 위치하는 바 제반 교통상황 보통시됩니다.
건물의 구조
철근콘크리트구조,철근콘크리트조지붕 7층 건물 내 제7층 제704호(사용승인일;2018.06.05.)로서 외벽; 석재타일 붙임 마감 창호; 새쉬창호 입니다.
철근콘크리트구조,철근콘크리트조지붕 7층 건물 내 제7층 제704호(사용승인일;2018.06.05.)로서 외벽; 석재타일 붙임 마감 창호; 새쉬창호 입니다.
이용상태
공부상 도시형생활주택(단지형 다세대;내부구조도 참조)으로 이용 중 입니다.
공부상 도시형생활주택(단지형 다세대;내부구조도 참조)으로 이용 중 입니다.
설비내역
위생설비 및 급배수설비,도시가스설비,난방설비,승강기설비,화재탐지 및 경보설비,주차장설비 등이 구비되어 있습니다.
위생설비 및 급배수설비,도시가스설비,난방설비,승강기설비,화재탐지 및 경보설비,주차장설비 등이 구비되어 있습니다.
토지의 형상·이용상태
3필지 일단지의 인접도로와 등고 평탄시되는 가장형의 토지로서 도시형생활주택(단지형 다세대) 및 근린생활시설 건물부지로 이용 중입니다.
3필지 일단지의 인접도로와 등고 평탄시되는 가장형의 토지로서 도시형생활주택(단지형 다세대) 및 근린생활시설 건물부지로 이용 중입니다.
인접 도로상태
본건은 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다.
본건은 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다.
공법상 제한 (용도지역 등)
기호1,2,3.공히 도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도;77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간;2024-09-10~2029-09-09,지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자;외국인 등. 용도;단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간;2025.08.26.~2026.08.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도;아파트 기간;2025.10.20.~2026.12.31) 입니다.
기호1,2,3.공히 도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도;77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간;2024-09-10~2029-09-09,지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자;외국인 등. 용도;단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간;2025.08.26.~2026.08.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도;아파트 기간;2025.10.20.~2026.12.31) 입니다.
기타 기재
해당사항 없습니다.
해당사항 없습니다.
임대관계
임대관계; 미상입니다.
임대관계; 미상입니다.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2025.12.3. 경매개시결정 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 임차권등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | (기재 없음) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경13637)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 210,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 168,000,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 16,800,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 248,348,305원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 1회 |
| 매각기일 | 2026.08.12 제112호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 화곡동 424-39 에이엔캐슬 제7층 제704호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 25.78㎡(7.8평) |
| 사건 접수 | 2025.11.30 · 개시결정 2025.12.03 |
| 배당요구종기 | 2026.03.04 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 철근콘크리트조지붕 7층 도시형생활주택(단지형다세대) 및 근린생활시설
1층 20.1㎡
2층 250.12㎡
3층 130.08㎡
4층 130.08㎡
5층 130.08㎡
6층 130.08㎡
7층 131.48㎡
옥탑1층 22.42㎡ (연면적제외)
전유
철근콘크리트구조 25.78㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 화곡동 424-39 | 대 | 156㎡ | 15.94/461.7 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 424-40 | 대 | 149.4㎡ | 15.94/461.7 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 424-180 | 대 | 156.3㎡ | 15.94/461.7 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.