서울특별시 강서구 화곡동 966-9 더원 제6층 제601호
2025타경13698(강제경매) · 서울남부지방법원 서울남부지방법원 경매4계 · 철근콘크리트구조 24.9 ㎡
지금 최저 입찰가
2억 4,240만원
감정가의 80% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
3억 300만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.19
D-9 · 제112호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
1회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 13장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (3장)
현장 사진 (7장)
위치도 (지도) (2장)
내부 구조도 (1장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년12월10일14시20분 2025년12월11일09시33분
현황조사차 현장을 방문하였으나 폐문부재로 아무도 만나지 못하여 점유관계는 미상이며, 안내문을 출입문에 끼워놓았음. 덧붙인 전입세대확인서 및 외국인체류확인서에는 각 등재자가 없음
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.26 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 2차 | 2026.08.19 10:00 | 매각기일 | 2억 4,240만원 | |
| 신건 | 2026.07.20 10:00 | 매각기일 | 3억 300만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 1000건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 71.2%, 평균 유찰 2.5회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 더원 제6층 제602호 | 3억 5,300만원 | 1억 6,100만원 | 46% | 2026.08.04 |
| 더원 제6층 제602호 | 3억 1,800만원 | 2억 606만원 | 65% | 2026.05.07 |
| 더원 제2층 제201호 | 3억 400만원 | 2억 4,577만원 | 81% | 2026.01.21 |
| 더원 제3층 제302호 | 2억 5,100만원 | 1억 3,388만원 | 53% | 2025.11.04 |
| 더원 제2층 제204호 | 2억 4,700만원 | 2억 2,059만원 | 89% | 2025.11.04 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 방화동 645-37 다온아르떼 제3층 제304호 | 2억 9,300만원 | 1억 6,348만원 | 56% | 2026.08.07 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 504-9 누리에스.에이치.티 제1동 제2층 제203호 | 4억 3,800만원 | 2억 9,083만원 | 66% | 2026.08.07 |
| 서울특별시 강서구 공항동 53-96 웰스바움 제4층 제403호 | 3억 600만원 | 2억 5,515만원 | 83% | 2026.08.06 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 354-41 남성아트빌 제6층 제601호 | 3억 4,000만원 | 2억 6,310만원 | 77% | 2026.08.06 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 846-38 지디로뷰 제4층 제404호 | 2억 8,300만원 | 2억 6,500만원 | 94% | 2026.08.05 |
지금 진행 중인 인근 물건 (172건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 화곡동 24-275 예담채 제6층 제601호 | 3억 1,400만원 | 4,214만원 | 10회 | 2026.08.11 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 808-4 4층403호 | 2억 4,600만원 | 5,159만원 | 8회 | 2026.08.11 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 410-147 세인트빌 제4층 제401호 | 2억 300만원 | 2억 300만원 | 1회 | 2026.08.11 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 987-10 신하우스 제5층 제501호 | 1억 8,000만원 | 1억 8,000만원 | 1회 | 2026.08.11 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 990-10 더테라스 제3층 제302호 | 2억 9,100만원 | 2억 3,280만원 | 5회 | 2026.08.11 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.12.03 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.12.03 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공 동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지역임.
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공 동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지역임.
교통상황
본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통 임.
본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통 임.
건물의 구조
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 제6층 제601호로서(사용승인일:2022.03.11), 외벽 : 타일붙임 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시창 등임.
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 제6층 제601호로서(사용승인일:2022.03.11), 외벽 : 타일붙임 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시창 등임.
이용상태
다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 이용중임.<후첨, &quot;내부구조도&quot;참조>
다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 이용중임.<후첨, &quot;내부구조도&quot;참조>
설비내역
위생설비, 급배수설비, 도시가스, 주차장, 승강기 및 난방설비 등이 구비되어 있음.
위생설비, 급배수설비, 도시가스, 주차장, 승강기 및 난방설비 등이 구비되어 있음.
토지의 형상·이용상태
2필지 일단의 장방형 토지로서, 건부지(다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대))로 이용 중임.
2필지 일단의 장방형 토지로서, 건부지(다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대))로 이용 중임.
인접 도로상태
본건 남동측으로 약 6미터 내외, 북동측으로 약 2~3미터 내외의 도로(일부 계단임)와 각각 접함.
본건 남동측으로 약 6미터 내외, 북동측으로 약 2~3미터 내외의 도로(일부 계단임)와 각각 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인요 망), 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77 -257m), 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05) (지정기간:2024년 9월 10일~2029년 9월9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역 (대상자:외국인 등, 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20~2026.12.31)임.
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인요 망), 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77 -257m), 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05) (지정기간:2024년 9월 10일~2029년 9월9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역 (대상자:외국인 등, 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20~2026.12.31)임.
기타 기재
-.
-.
임대관계
- 임대관계 미상임.
- 임대관계 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2025.12.04. 강제경매개시결정 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | - 임차인 정○정 및 주○임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주○임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경13698)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 303,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 242,400,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 24,240,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 339,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 1회 |
| 매각기일 | 2026.08.19 제112호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 화곡동 966-9 더원 제6층 제601호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 24.9 ㎡ |
| 사건 접수 | 2025.12.03 · 개시결정 2025.12.04 |
| 배당요구종기 | 2026.03.09 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 도시형생활주택(단지형다세대)
1층 83.75 ㎡ (연면적제외)
1층 15.72 ㎡
2층 157.38 ㎡
3층 157.38 ㎡
4층 130.04 ㎡
5층 104.49 ㎡
6층 94.11 ㎡
옥탑 1층 12.04 ㎡ (연면적제외)
전유
철근콘크리트구조 24.9 ㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시 강서구 화곡동 966-9 | 대 | 185.8㎡ | 16.8/368.9 |
| 서울특별시 강서구 화곡동 966-10 | 대 | 183.1㎡ | 16.8/368.9 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.