서울특별시 구로구 개봉동 70-30 라움 제4층 제403호
2026타경3243(강제경매) · 서울남부지방법원 서울남부지방법원 경매8계 · 철근콘크리트구조 38.85㎡(11.8평)
지금 최저 입찰가
2억 4,000만원
감정가의 100% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
2억 4,000만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.18
D-7 · 제112호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
0회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 서울 구로구 개봉동 라움 제4층 제403호 오피스텔 38.85㎡가 감정가 2억4000만원, 최저매각가격 2억4000만원으로 2026년 8월 18일 매각기일 예정입니다.
확인필수 3건
주의 2건
참고 2건
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이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기(2024.05.28.접수, 임차인 장원석)는 보증금 전액 변제되지 않으면 말소되지 않음”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 17장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (4장)
현장 사진 (10장)
위치도 (지도) (2장)
내부 구조도 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2026년01월30일15시10분 2026년02월03일12시22분
현황조사차 현장을 방문하였으나 폐문부재로 아무도 만나지 못하여 점유관계는 미상이며, 안내문을 출입문에 끼워놓았음. 덧붙인 전입세대확인서, 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서에는 각 등재자가 없음
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.25 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 신건 | 2026.08.18 10:00 | 매각기일 | 2억 4,000만원 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 37건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 66.4%, 평균 유찰 2.5회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 라움 제6층 제604호 | 3억 1,900만원 | 2억 5,520만원 | 80% | 2026.02.03 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제지1층 제비103호 | 5억 1,000만원 | 2억 4,700만원 | 48% | 2026.07.29 |
| 서울특별시 구로구 구로동 615-3 에스티엑스 더블유-타워 제16층 제1612호 | 5억 3,200만원 | 3억 4,800만원 | 65% | 2026.07.29 |
| 서울특별시 구로구 구로동 107-4 비즈트위트블루 제11층 제1106호 | 1억 1,800만원 | 3,866만원 | 33% | 2026.07.23 |
| 서울특별시 구로구 구로동 97-8 코원 제1동 제16층 제1604호 | 1억 1,600만원 | 6,382만원 | 55% | 2026.07.23 |
| 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제17층 제1710호 | 3억 5,000만원 | 2억 5,111만원 | 72% | 2026.07.16 |
지금 진행 중인 인근 물건 (15건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 구로구 오류동 37-5 | 92억 3,597만원 | 92억 3,597만원 | 1회 | 2026.08.11 |
| 서울특별시 구로구 오류동 37-5 | 92억 3,597만원 | 92억 3,597만원 | 1회 | 2026.08.11 |
| 서울특별시 구로구 구로동 44-8 비즈트위트오렌지 제13층 제1303호 | 1억 2,700만원 | 8,128만원 | 3회 | 2026.08.11 |
| 서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 제9층 제909호 | 1억 2,000만원 | 1억 2,000만원 | 1회 | 2026.08.11 |
| 서울특별시 구로구 구로동 107-4 비즈트위트블루 제16층 제1607호 | 1억 1,700만원 | 1억 1,700만원 | 1회 | 2026.08.11 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2026.01.15 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2026.01.15 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '오류IC' 서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.
본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '오류IC' 서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.
교통상황
본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 직선거리 약 400미터 내외로 1호선(경인선) "오류동역"이 소재하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.
본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 직선거리 약 400미터 내외로 1호선(경인선) "오류동역"이 소재하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.
건물의 구조
철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상8층 건물내 제4층 제403호로서, (사용승인 : 2019.08.30.) - 외벽 : 석재 붙임마감 등, - 창호 : PVC 창호 등임.
철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상8층 건물내 제4층 제403호로서, (사용승인 : 2019.08.30.) - 외벽 : 석재 붙임마감 등, - 창호 : PVC 창호 등임.
이용상태
폐문부재로 내부확인은 불가하였으나, 관련공부상의 용도는 오피스텔임.
폐문부재로 내부확인은 불가하였으나, 관련공부상의 용도는 오피스텔임.
설비내역
도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 설치된 것으로 탐문 및 목측되며, 폐문부재로 내부 설비 등의 정상작동 여부의 확인은 불가하였으니 입찰시 유의하시기 바람.
도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 설치된 것으로 탐문 및 목측되며, 폐문부재로 내부 설비 등의 정상작동 여부의 확인은 불가하였으니 입찰시 유의하시기 바람.
토지의 형상·이용상태
본건 토지는 2필지 일단으로 인접토지 대비 남동측 하향 완경사지에 위치하고 있으며, 사다리형의 토지로서 현황 '업무시설 및 근린생활시설'의 건부지로 이용중임.
본건 토지는 2필지 일단으로 인접토지 대비 남동측 하향 완경사지에 위치하고 있으며, 사다리형의 토지로서 현황 '업무시설 및 근린생활시설'의 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
본건 서측 및 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.
본건 서측 및 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.
공법상 제한 (용도지역 등)
개봉동 70-30, 개봉동 70-31 공히 : 도시지역, 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27), 장애물제한표면구역(진입표면), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.
개봉동 70-30, 개봉동 70-31 공히 : 도시지역, 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27), 장애물제한표면구역(진입표면), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.
기타 기재
없음.
없음.
임대관계
폐문부재로 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.
폐문부재로 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2023.08.30. 가압류 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기(2024.05.28.접수, 임차인 장○석)는 보증금 전액 변제되지 않으면 말소되지 않음 |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | (기재 없음) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2026타경3243)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 240,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 240,000,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 24,000,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 288,417,177원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.08.18 제112호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 개봉동 70-30 라움 제4층 제403호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 38.85㎡(11.8평) |
| 사건 접수 | 2026.01.15 · 개시결정 2026.01.16 |
| 배당요구종기 | 2026.04.22 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 업무시설(오피스텔-준주택) 및 근린생활시설
지2층 61.66㎡
지1층 261.59㎡
1층 18.93㎡
2층 204.14㎡
3층 231.18㎡
4층 231.18㎡
5층 231.18㎡
6층 231.18㎡
7층 231.18㎡
8층 231.18㎡
옥탑1층 23.4㎡(연면적제외)
전유
철근콘크리트구조 38.85㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시 구로구 개봉동 70-30 | 대 | 251㎡ | 11.75/396 |
| 서울특별시 구로구 개봉동 70-31 | 대 | 175㎡ | 11.75/396 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.