서울특별시 구로구 구로동 392-75
2026타경5052(강제경매) · 서울남부지방법원 서울남부지방법원 경매8계 ·
지금 최저 입찰가
6억 9,672만원
감정가의 100% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
6억 9,672만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.26
D-14 · 제112호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
0회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “매수인에게 대항할 수 있는 임차권 등기[2025.07.23. 접수, 임차인 한국토지주택공사(을구 3번), 2026.08.10.접수, 임차인 국현희(을구 4번)]은”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
↩
취하 가능성 (청구금액 감정가의 8%)
채권자가 받으려는 돈(청구금액 57,681,606원)이 물건 값보다 훨씬 적습니다. 채무자가 이 빚만 갚으면 경매가 취소(취하)될 수 있어, 준비해도 낙찰까지 안 갈 수 있습니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 18장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (10장)
현장 사진 (4장)
위치도 (지도) (2장)
호별 배치도 (1장)
내부 구조도 (1장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2026년05월19일12시30분 2026년05월21일12시21분
이 사건 부동산 현장조사 당시 임차인 박○철(202호), JIN DELONG(김덕령,102호)을 만나 권리신고에 관한 안내문을 교부하고 점유관계를 확인한바, 임차인은 목적부동산 전부를 점유 사용하고 있다고 함. 나머지 세대는 전부 폐문부재로 아무도 만나지 못하여 점유관계 미상임, 별도의 확인이 필요함, 안내문을 출입문에 끼워(붙여)놓았음. 덧붙인 전입세대확인서에 소유자 아닌 세대주 박○철, 국○희, 이○란, 손○석 세대가 등재되어 있고, 외국인체류확인서에는 JIN DELONG, ZHANG ZHELONG, LI YANG 가 각 등재되어 있어 일응 모두를 임차인란에 등재함.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2025-11-05) |
|---|---|---|---|---|---|
| 박○철 | 2021.10.28. | 미상 | 미상 | 202호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| 국○희 | 2024.07.25. | 미상 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| 이○란 | 2018.07.25. | 미상 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| 손○석 | 2001.04.06. | 미상 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| J○○○○○○○○G | 2026.03.10. | 미상 | 3,000,000 | 102호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| Z○○○○○○○○○○○G | 2023.12.27. | 미상 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| L○○○○○G | 2024.02.04. | 미상 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.12.03 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 신건 | 2026.11.26 10:00 | 매각기일 | 6억 9,672만원 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 12건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 66.8%, 평균 유찰 2.7회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 구로구 구로동 724-11 | 3억 5,082만원 | 2억 6,553만원 | 76% | 2026.10.28 |
| 서울특별시 구로구 구로동 724-11 | 3억 5,082만원 | 2억 6,553만원 | 76% | 2026.10.28 |
| 서울특별시 구로구 구로동 708-61 | 5억 9,317만원 | 3억 1,032만원 | 52% | 2026.10.01 |
| 서울특별시 구로구 구로동 708-61 | 5억 9,317만원 | 3억 1,032만원 | 52% | 2026.10.01 |
| 서울특별시 구로구 구로동 708-55 | 5억 745만원 | 3억 250만원 | 60% | 2026.07.23 |
지금 진행 중인 인근 물건 (6건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 구로구 구로동 533-1 | 1억 5,016만원 | 1억 2,013만원 | 2회 | 2026.11.13 |
| 서울특별시 구로구 구로동 533-1 | 1억 5,016만원 | 1억 2,013만원 | 2회 | 2026.11.13 |
| 서울특별시 구로구 개봉동 130-27 | 7억 4,402만원 | 7억 4,402만원 | 0회 | 2026.11.24 |
| 서울특별시 구로구 개봉동 130-27 | 7억 4,402만원 | 7억 4,402만원 | 0회 | 2026.11.24 |
| 서울특별시 구로구 구로동 451-15 | 6억 9,070만원 | 5억 5,256만원 | 2회 | 2026.11.26 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2026.05.07 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2026.05.07 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 구로구 구로동 392-75 소재, "한국철도공사구로차량기지" 및 "가마산로" 동측 인근에 위치하는 부동산(토지 및 건물)으로서 주변은 근린생활시설,학교 단독주택,각 종빌라, 지식산업센터 등으로 형성되어 있고 각종생활편의시설과의 접근성 및 편리성은 보 통인 편임.
본건은 서울특별시 구로구 구로동 392-75 소재, "한국철도공사구로차량기지" 및 "가마산로" 동측 인근에 위치하는 부동산(토지 및 건물)으로서 주변은 근린생활시설,학교 단독주택,각 종빌라, 지식산업센터 등으로 형성되어 있고 각종생활편의시설과의 접근성 및 편리성은 보 통인 편임.
교통상황
본건 서측 인근에 가마산로, 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 및 자동차 진출입은 보통인 편임.
본건 서측 인근에 가마산로, 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 및 자동차 진출입은 보통인 편임.
토지의 형상·이용상태
세장형 평지로서 다가구주택 건부지로 이용중임.
세장형 평지로서 다가구주택 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
본건 북측이 포장도로에 접해있음.
본건 북측이 포장도로에 접해있음.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제2종일반주거지역,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,상대보호구역<교육 환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방 위사령부(02-524_3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>,토지거래계약에관한허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지,지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상:아파트,지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약 에관한허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,다세대,지정기간:2025.8.26.~20 26.8.25.)
도시지역, 제2종일반주거지역,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,상대보호구역<교육 환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방 위사령부(02-524_3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>,토지거래계약에관한허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지,지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상:아파트,지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약 에관한허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,다세대,지정기간:2025.8.26.~20 26.8.25.)
기타 기재
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기타 기재
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임대관계
미상임.
미상임.
건물의 구조
본건은 벽돌조 평슬래브지붕 2층 다가구주택(4가구)으로서 외 벽: 치장벽돌 마감 등, 창 호: 칼라샷시 등, 내 벽: 벽지,타일,페인트 마감 등, 바 닥: 석재,비닐장판,강화마루 등.
본건은 벽돌조 평슬래브지붕 2층 다가구주택(4가구)으로서 외 벽: 치장벽돌 마감 등, 창 호: 칼라샷시 등, 내 벽: 벽지,타일,페인트 마감 등, 바 닥: 석재,비닐장판,강화마루 등.
이용상태
본건은 1994년 12월6일 사용승인된 다가구주택으로 이용하고 있으며, 1층(방3,욕실2,주방2 등) 2층(방3,욕실,주방 등) 지층(방2,욕실,주방 등) 옥탑(물탱크실) 내부구조도참고요망
본건은 1994년 12월6일 사용승인된 다가구주택으로 이용하고 있으며, 1층(방3,욕실2,주방2 등) 2층(방3,욕실,주방 등) 지층(방2,욕실,주방 등) 옥탑(물탱크실) 내부구조도참고요망
설비내역
급배수 및 위생설비,도시가스에 의한 개별 난방 등.
급배수 및 위생설비,도시가스에 의한 개별 난방 등.
제시외 건물
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기타 기재
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임대관계
본건의 임대관계는 미상이며, 현장 조사시 폐문부재로 내부구조도는 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의해 작성하여 실제 현황과 다소 상이할수 있으니 경매진행시 참고하 시기 바랍니다.
본건의 임대관계는 미상이며, 현장 조사시 폐문부재로 내부구조도는 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의해 작성하여 실제 현황과 다소 상이할수 있으니 경매진행시 참고하 시기 바랍니다.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | (1),(2) 2025.11.05. 가압류 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 매수인에게 대항할 수 있는 임차권 등기[2025.07.23. 접수, 임차인 한○토지주택공사(을구 3번), 2026.08.10.접수, 임차인 국○희(을구 4번)]은 보증금 전액 변제되지 않으면 말소되지 아니함 |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 일괄매각, 등기사항증명서상 4가구이나, 현황상 5가구임 도로와 인접한 곳을 1층으로 보면 3층 건물처럼 보이며 지층부터 문패상 1층으로 표시 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2026타경5052)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 696,722,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 696,722,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 69,672,200원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 57,681,606원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.11.26 제112호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 구로동 392-75 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2026.05.07 · 개시결정 2026.05.12 |
| 배당요구종기 | 2026.08.12 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
벽돌조 평슬래브지붕 2층 다가구
주택(4가구)
1층 66㎡
2층 66.35㎡
지층 66㎡
옥탑 8.12㎡
일반건물
벽돌조 평슬래브지붕 2층 다가구
주택(4가구)
1층 66㎡
2층 66.35㎡
지층 66㎡
옥탑 8.12㎡
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.