서울특별시 동대문구 회기동 103-150 제3층 제304호
2025타경11838(강제경매) · 서울북부지방법원 서울북부지방법원 경매6계 · 제3층 제304호 철근콘크리트조 33.6㎡(10.2평)
#지분매각
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
관련 물건 2건 —
[1] 5,811만원[2] 현재
⚠ 지분매각 — 부동산 전체가 아니라 일부 지분만 사는 경매입니다
지금 최저 입찰가
4,403만원
감정가의 51% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
8,600만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.19
D-9 · 제101호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
3회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
◐
지분매각 (일부 지분만)
부동산 전체가 아니라 일부 지분만 나온 경매입니다. 온전한 사용·처분에 제약이 크고 공유자 우선매수가 있을 수 있습니다.
↓
감정가의 51%까지 하락 (유찰 3회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 13장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (5장)
현장 사진 (5장)
위치도 (지도) (2장)
내부 구조도 (1장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년03월19일15시53분 2025년03월20일09시52분 2025년03월20일11시00분
1) 채무자(소유자) 정종윤을 만나 점유관계 조사함.
1-1) 정종윤은 303호는 본인이 거주하고 있고, 304호는 임차인이 거주하고 있다고 진술
2) 덧붙인 전입세대확인서, 상가건물임대차현황서와 같이 주거임차인 내역 및 상가임차인 내역은 없어 확인 불능하오니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
덧붙인 상가건물임대차현황서와 같이 상가임차인 내역은 없고, 전입세대확인서 및 주민등록표등본과 같이 황○영 세대가 등재되어 있으니 그 점유관계 등은 별도 확인을 요함.
✓ 임차인 1세대 전원이 말소기준(2023.06.12)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2023-06-12) |
|---|---|---|---|---|---|
| 황○영 | 2023.12.12 | 미상 | 미상 | 제3층 제304호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.26 14:30 | 매각결정기일 | |||
| 4차 | 2026.08.19 10:00 | 매각기일 | 4,403만원 | |
| 3차 | 2026.07.14 10:00 | 매각기일 | 5,504만원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.06.09 10:00 | 매각기일 | 6,880만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.05.07 10:00 | 매각기일 | 8,600만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 19건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 84.2%, 평균 유찰 2.7회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 골든캐슬2 제101동 제3층 제301호 | 2억 6,700만원 | 2억 6,700만원 | 100% | 2026.07.14 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 동대문구 제기동 289-5 6층601호 | 2억 6,500만원 | 2억 5,170만원 | 95% | 2026.07.14 |
| 서울특별시 동대문구 장안동 392-6 골든캐슬2 제101동 제3층 제301호 | 2억 6,700만원 | 2억 6,700만원 | 100% | 2026.07.14 |
| 서울특별시 동대문구 장안동 427-7 우인리치빌 에이동 제2층 제205호 | 3억 3,300만원 | 2억 5,519만원 | 77% | 2026.06.16 |
| 서울특별시 동대문구 전농동 2-45 2층 201호 | 3억 2,000만원 | 2억 2,700만원 | 71% | 2026.06.16 |
| 서울특별시 동대문구 장안동 466-5 8층809호 | 1억 2,500만원 | 6,400만원 | 51% | 2026.06.09 |
지금 진행 중인 인근 물건 (8건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 동대문구 장안동 443-12 코지그린빌 2층 203호 | 4억 2,700만원 | 4억 2,700만원 | 0회 | 2026.08.11 |
| 서울특별시 동대문구 회기동 103-150 제3층 제303호 | 9,080만원 | 5,811만원 | 3회 | 2026.08.19 |
| 서울특별시 동대문구 장안동 394-2 더하이엔드 103동 3층302호 | 3억 6,800만원 | 1억 2,058만원 | 6회 | 2026.08.19 |
| 서울특별시 동대문구 청량리동 206-7 홍릉한강뉴스타 102동 2층204호 | 3억 6,400만원 | 1억 1,927만원 | 6회 | 2026.08.19 |
| 서울특별시 동대문구 장안동 443-12 코지그린빌 3층 301호 | 4억 2,400만원 | 4억 2,400만원 | 0회 | 2026.08.19 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.02.10 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.02.10 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 동대문구 회기동 소재 ""서울삼육초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.
본건은 서울특별시 동대문구 회기동 소재 ""서울삼육초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.
교통상황
본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 대중교통사정은 보통시 됨.
본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 대중교통사정은 보통시 됨.
건물의 구조
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층건물내 3층 303호 및 304호로 외벽:적벽돌치장쌓기 마감. 내부:벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호:샷시 마감.
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층건물내 3층 303호 및 304호로 외벽:적벽돌치장쌓기 마감. 내부:벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호:샷시 마감.
이용상태
다세대주택으로 이용중임.
다세대주택으로 이용중임.
설비내역
기본적인 급배수 위생 설비, 난방설비, 도시가스시설 등 되어 있음.
기본적인 급배수 위생 설비, 난방설비, 도시가스시설 등 되어 있음.
토지의 형상·이용상태
가장형의 토지로 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.
가장형의 토지로 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
본건 북서측 및 남동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.
본건 북서측 및 남동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2020-04-02)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경 보호구역(학교환경 위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계 획법>
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2020-04-02)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경 보호구역(학교환경 위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계 획법>
기타 기재
해당사항 없음.
해당사항 없음.
임대관계
- 임대관계는 미상임. - 이해관계인 폐문부재중으로 내부구조도는 집합건축물대장상 건축현황도면에 의하여 작성하 였음. - 본건 기호(1) 303호 및 기호(2) 304호는 공유부동산으로 공히 정종윤의 지분 5분의2에 대 한 감정평가임.
- 임대관계는 미상임. - 이해관계인 폐문부재중으로 내부구조도는 집합건축물대장상 건축현황도면에 의하여 작성하 였음. - 본건 기호(1) 303호 및 기호(2) 304호는 공유부동산으로 공히 정종윤의 지분 5분의2에 대 한 감정평가임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2023. 6. 12. 가압류 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 지분매각임. 공유자 우선매수신고 제한 있음(1회에 한하여 허용) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경11838)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 86,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 44,032,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 4,403,200원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 129,207,701원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 3회 |
| 매각기일 | 2026.08.19 제101호 법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 동대문구 회기동 103-150 제3층 제304호 |
| 내역 | 제3층 제304호 철근콘크리트조 33.6㎡(10.2평) |
| 사건 접수 | 2025.02.10 · 개시결정 2025.02.18 |
| 배당요구종기 | 2025.05.27 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
같은 사건의 다른 물건 (2건)
한 사건에서 여러 부동산이 함께 경매되는 경우입니다. 건물 전체나 여러 호실이
한꺼번에 나온 것일 수 있어, 사건 전체 규모를 보는 데 도움이 됩니다.
| 물번 | 물건 | 최저가 |
|---|---|---|
| 1 | 제3층 제303호 | 5,811만원 |
| 2 현재 | 제3층 제304호 | 5,504만원 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
서울특별시 동대문구 회기동 103-150
[도로명주소] 서울특별시 동대문구 회기로12나길 7
철근콘크리트조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 4층 공동주택(다세대주택9세대), 근린생활시설
1층 147.2㎡ 2층 165.49㎡ 3층 156.8㎡ 4층 122.24㎡
전유
제3층 제304호 철근콘크리트조 33.6㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시동대문구회기동 | None | 321 | 24.32/321 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.