2025타경71931 — AI 법원경매 문서 정리

경기도 포천시 어룡동 688-1

2025타경71931(임의경매) · 의정부지방법원 의정부지방법원 경매8계 ·

지금 최저 입찰가

43억 2,604만원

감정가의 70% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

61억 8,006만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.12.08

D-26 · 6호입찰법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

1회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

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제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “본건 지상에 제시외건물(㉠~㉬) 및 제시외 컨테이너박스(㉭,㉠`)가 소재함. (별첨 ""지적 및 건물개황도와 건물이용상태""참조)”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 80장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (33장)

현장 사진 (42장)

위치도 (지도) (2장)

호별 배치도 (1장)

내부 구조도 (1장)

지적·평가 도면 (1장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년04월17일17시12분

- 전입세대확인서 상 등재된 내역이 없음
- 상가건물인대차현항서 상 (주)티비텍스타일(대표자 이○한), 심○석이 각 등재되어 있음
- 외국인체류확인서 상 2명이 등재되어 있음
- 현장조사 시 만난 (주)티비텍스타일 대표 이승환의 진술에 의하면, (주)티비텍스타일이 공장 일부를 임차하여 운영하고 있고, 심○석은 이전에 사무실만 사용하였던 사람인데 현재는 없으며, 외국인노동자는 채무자가 운영하였던 공장 직원들이라고 함 
- 정확한 점유관계 등은 별도의 확인이 필요함

목록1. 기재와 같음

목록1. 기재와 같음

목록1. 기재와 같음

목록1. 기재와 같음

목록1. 기재와 같음

목록1. 기재와 같음

목록1. 기재와 같음

목록1. 기재와 같음

목록1. 기재와 같음

- 본건 기계기구는 (주)티비엑스타일이 운영하는 공장 내에 위치하고 있고, (주)티비엑스타일이 사용하고 있었음
- 이승환의 진술에 의하면 본건 기계기구 전부를 2020년 3월 31일 망 조찬조로부터 이억삼천만원에 매수하였다고 하며
- 기계기구 중 헤모기복식 1개는 망 조찬조가 매도하여 소재하지 않는다고 함
- 본건 기계기구의 정확한 소유 및 점유관계 등은 별도의 확인이 필요함

✓ 임차인 16세대 전원이 말소기준(2018.05.28)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	대항력 (말소기준 2018-05-28)
(○○○○○○○○○○○○○○○○)	2018.10.12	미상	50,000,000	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
심○석	2018.11.15	미상	미상	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
T○○○○○○○○E	2021.01.15	미상	미상	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
X○○○○○○○○N	2019.06.24	미상	미상	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
(○○○○○○○○○○○○○○○○)	2018.10.12	미상	50,000,000	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
심○석	2018.11.15	미상	미상	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
T○○○○○○○○E	2021.01.15	미상	미상	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
X○○○○○○○○N	2019.06.24	미상	미상	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
(○○○○○○○○○○○○○○○○)	2018.10.12	미상	50,000,000	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
심○석	2018.11.15	미상	미상	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
X○○○○○○○○N	2019.06.24	미상	미상	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
T○○○○○○○○E	2021.01.15	미상	미상	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
(○○○○○○○○○○○○○○○○)	2018.10.12	미상	50,000,000	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
심○석	2018.11.15	미상	미상	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
T○○○○○○○○E	2021.01.15	미상	미상	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
X○○○○○○○○N	2019.06.24	미상	미상	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.12.15 15:30	매각결정기일
2차	2026.12.08 10:30	매각기일	43억 2,604만원
신건	2026.11.03 10:30	매각기일	61억 8,006만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 290건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 54.7%, 평균 유찰 2.3회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
경기도 포천시 선단동 75-5	3,615만원	915만원	25%	2026.11.10
경기도 포천시 선단동 75-6	3,615만원	915만원	25%	2026.11.10
경기도 포천시 선단동 76-14	3,615만원	915만원	25%	2026.11.10
경기도 포천시 군내면 133-4	17억 4,514만원	7억 7,700만원	45%	2026.11.05
경기도 포천시 군내면 133-14	17억 4,514만원	7억 7,700만원	45%	2026.11.05

지금 진행 중인 인근 물건 (99건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
경기도 포천시 소흘읍 331-9	3억 9,759만원	2억 7,831만원	3회	2026.11.17
경기도 포천시 소흘읍 331-4	3억 9,759만원	2억 7,831만원	3회	2026.11.17
경기도 포천시 소흘읍 331-4	3억 9,759만원	2억 7,831만원	3회	2026.11.17
경기도 포천시 설운동 105-7	2억 2,976만원	2억 2,976만원	0회	2026.11.17
경기도 포천시 가산면 727-3	11억 9,943만원	11억 9,943만원	0회	2026.11.17

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.03.21 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 경기도 포천시 어룡동 소재 '어룡동마을' 서측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경 보통임.

교통상황
본건까지 차량출입 용이하며 버스정류장과의 거리 등으로 보아 전반적인 교통상황은 보통임.

토지의 형상·이용상태
기호(1~5) : 5필지 일단의 사다리형 토지로서 동하향 완경사의 공업용건부지임. 기호(10) : 사다리형의 토지로서, 동하향 완경사의 공업나지임.

인접 도로상태
기호(1~5,10) : 남동측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로에 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
기호(1~5) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역 (2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역), 비행안전제5구역(지원)(15항공 단_비행안전(지원)제5구역(45m 위탁지역)), 배출시설설치제한지역, 성장관리 권역. 기호(10) : 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(2023 -06-22)(일부제한 모든축종 제한구역), 비행안전제5구역(지원)(15항공단_비행 안전(지원)제5구역(45m 위탁지역)), 배출시설설치제한지역, 입업용산지, 성장 관리권역.

기타 기재
없음.

임대관계
임대관계 : 미상. 기 타 : -

건물의 구조
기호(6) 철근콘크리트조 평슬래브지붕 및 시멘트블럭조 스레트지붕 단층건으로서 외벽 : 벽돌쌓기 등 마감 내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감 창호 : 알루미늄샤시 창호 등임. 기호(7) 철근콘크리트조 평슬래브지붕 단층건으로서 외벽 : 블록위 페인팅 등 마감 내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감 창호 : 알루미늄샤시 창호 등임. 기호(8) 조립식판넬조 조립식정판넬지붕 단층건으로서 내·외벽 : 판넬 등 마감 바닥 : 에폭시 등 마감 창호 : 알루미늄샤시 창호 등임. 기호(9) 시멘트블록조 정판넬지붕 단층건으로서 외벽 : 블록위 페인팅 등 마감 내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감 바닥 : 에폭시 등 마감 창호 : 알루미늄샤시 창호 등임.

이용상태
기호(6) : 공장(사무실, 기숙사 등)임. 기호(7,8,9) : 공장(작업장)임. (내부구조는 건물이용상태의 내부구조도 참조)

설비내역
기호(6) : 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

제시외 건물 확인 필수
본건 지상에 제시외건물(㉠~㉬) 및 제시외 컨테이너박스(㉭,㉠")가 소재함. (별첨 ""지적 및 건물개황도와 건물이용상태""참조)

기타 기재
기호(6,7) 건물은 공부상 평슬래브지붕 및 스레트지붕이나 현황 판넬지붕임.

임대관계
임대관계 : 미상. 기 타 : 기계기구(11-①~11-⑭)는 섬유관련 기계기구로서 기호(9) 건물내에 대부분 설치되어 있으며, 현상 및 관리상태는 보통시됨.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	목록 1~10: 2018.5.28. 근저당권 목록 12~15: 2024.3.18. 근저당권
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	1. 일괄매각. 제시외 건물 ㉠-㉬포함. 지상 이동식 컨테이너 ㉭㉠'제외 2. 기계기구는 건물의 임차인 매입하여 사용중이고, 잔금의 일부만 남은 것으로 감정평가시 탐문 조사됨 3. 임차인 주식회사 티비텍스타일이 2025.4.23.자로 이 사건 공장기계목록 전부를 2020.3.31.에 매수하였다는 주장서면을 제출함 4. 공장및광업재단저당법 기계기구목록 제2024-10호(제2024-11호, 제2024-140호와 동일함)은 별지와 같음 5. 기계기구 11-⑥은 소재불명이고, 11-⑪은 고장으로 평가외함 목록12-18관련 6. 토지의 현황 및 이용상태는 현황조사서, 감정평가서 참조 7. 유치권행사 현수막 사진이 감정서에 첨부 제출 된바 별도 확인 요함 8. 2025.6.5.자 서옥석으로부터 목록12-15(어룡동 687-1,5,6,8)부동산에 대해 토목공사대금 302,767,561원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함.

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경71931)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	6,180,069,540원
최저매각가격	4,326,049,000원
입찰 보증금 (10%)	432,604,900원 최저가의 10%
청구금액	2,801,510,000원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	1회
매각기일	2026.12.08 6호입찰법정
도로명주소	경기도 포천시 어룡동 688-1
내역
사건 접수	2025.03.21 · 개시결정 2025.03.26
배당요구종기	2025.06.16 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

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카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

일반건물
철근콘크리트조 평슬래브지붕 단층 기숙사 259.08㎡ 시멘트블럭조 스레트지붕 단층기숙사 31.20㎡

일반건물
철근콘크리트조 평슬래브지붕 단층공장 270㎡

일반건물
조립식경량판넬조 조립식 정판넬지붕 단층 작업장 366.75㎡ 조립식경량판넬조 조립식 정판넬지붕 단층작업장 37.5㎡ 조립식경량판넬조 조립식 정판넬지붕 단층작업장 40.68㎡