2025타경72784 — AI 법원경매 문서 정리

경기도 포천시 이동면 장암리 464-12

2025타경72784(임의경매) · 의정부지방법원 의정부지방법원 경매4계 ·

⚠ 지분매각 — 부동산 전체가 아니라 일부 지분만 사는 경매입니다

지금 최저 입찰가

6,291만원

감정가의 34% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

1억 8,341만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.19

D-7 · 경매입찰법정(제6호)

유찰 (아무도 안 산 횟수)

3회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

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지분매각 (일부 지분만)

부동산 전체가 아니라 일부 지분만 나온 경매입니다. 온전한 사용·처분에 제약이 크고 공유자 우선매수가 있을 수 있습니다.

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제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “붙임 지적 및 건물개황도를 참조하시기 바랍니다.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

↓

감정가의 34%까지 하락 (유찰 3회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 21장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (10장)

현장 사진 (7장)

위치도 (지도) (2장)

호별 배치도 (1장)

지적·평가 도면 (1장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년08월05일

- 전입세대확인서 상 임차인 김○화 세대가 등재되어 있음
- 현황조사에 임하여 확인한 바, 출입문이 잠겨 있어 점유자 등 이해관계인을 만나지 못하였음
- 따라서 정확한 점유관계는 별도의 확인을 요함

목록1. 기재와 같음

현장조사 시 점유자 등 이해관계인을 만나지 못하였으며, 정확한 점유관계 등은 별도의 확인이 필요함

✓ 임차인 2세대 전원이 말소기준(2016.09.29)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2016-09-29)
김○화	2024.12.04.	미상	미상		후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
김○화	2024.12.04.	미상	미상		후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.26 15:30	매각결정기일
4차	2026.11.19 10:30	매각기일	6,291만원
3차	2026.10.15 10:30	매각기일	8,987만원	유찰
2차	2026.09.10 10:30	매각기일	1억 2,838만원	유찰
신건	2026.08.06 10:30	매각기일	1억 8,341만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 290건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 54.7%, 평균 유찰 2.3회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
경기도 포천시 선단동 75-5	3,615만원	915만원	25%	2026.11.10
경기도 포천시 선단동 75-6	3,615만원	915만원	25%	2026.11.10
경기도 포천시 선단동 76-14	3,615만원	915만원	25%	2026.11.10
경기도 포천시 군내면 133-4	17억 4,514만원	7억 7,700만원	45%	2026.11.05
경기도 포천시 군내면 133-14	17억 4,514만원	7억 7,700만원	45%	2026.11.05

지금 진행 중인 인근 물건 (96건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
경기도 포천시 소흘읍 331-9	3억 9,759만원	2억 7,831만원	3회	2026.11.17
경기도 포천시 소흘읍 331-4	3억 9,759만원	2억 7,831만원	3회	2026.11.17
경기도 포천시 소흘읍 331-4	3억 9,759만원	2억 7,831만원	3회	2026.11.17
경기도 포천시 설운동 105-7	2억 2,976만원	2억 2,976만원	0회	2026.11.17
경기도 포천시 가산면 727-3	11억 9,943만원	11억 9,943만원	0회	2026.11.17

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.07.17 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 경기도 포천시 이동면 장암리 소재 ""장암교"" 남서측 인근에 위치하고, 부근은 단독주택, 농경지 및 임야등이 혼재되어 있습니다.

교통상황
본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통편은 비교적 무난한 상태입니다.

토지의 형상·이용상태
형상은 유사 세장형이고, 비교적 완만한 완경사 지대 내 평지입니다.

인접 도로상태
북동측으로 폭 약4미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

공법상 제한 (용도지역 등)
공히 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(66사단_제한보호구역(8m 위탁지역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역입니다.

기타 기재
조경수가 생장하고 있습니다.

기타 기재
-

임대관계
임대중인 것으로 탐문되나 상세내역은 미상입니다.

건물의 구조
2018.06.12. 사용승인된 각파이프구조 판넬지붕 단층건으로 외벽: 판넬붙임 및 몰탈위 페인트. 창호: 샷시창입니다.

이용상태
단독주택으로 이용중입니다.

설비내역
난방설비, 위생설비등이 구비되어 있습니다.

제시외 건물 확인 필수
붙임 지적 및 건물개황도를 참조하시기 바랍니다.

기타 기재
-

임대관계
임대중인 것으로 탐문되나 상세임대내역은 미상입니다.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	목록1.-2016.9.29.근저당권 목록2.-2018.6.25.근저당권 목록3.2015.8.6.근저당권
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	목록1 -2015.8.6.설정된 선순위 지상권설정등기는 본 사건 매각되어 대금이완납되면 말소에 동의한다는 지상권자의 확약서가 제출됨
비고란	-일괄매각. 제시외 건물 포함 -목록3.지분매각 -토지상에 생장하는 수목은 거래관행 몇 경제적가치등을 고려하여 토지가격에 포함하여 산출함 -목록1.공부상 대지이고 현황은 목록2.의 단층 단독주택의 관련부지 등으로 사용, 목록3은 공부상 지목은 도로이고 현황은 목록2의 단독주택 진입로 등 도로부지로 사용

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경72784)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	183,412,200원
최저매각가격	62,910,000원
입찰 보증금 (10%)	6,291,000원 최저가의 10%
청구금액	110,917,477원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	3회
매각기일	2026.11.19 경매입찰법정(제6호)
도로명주소	경기도 포천시 이동면 장암리 464-12
내역
사건 접수	2025.07.17 · 개시결정 2025.07.18
배당요구종기	2025.10.13 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

일반건물
각파이프구조 판넬지붕 단층 단독주택 81.9㎡

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경72784)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.