서울특별시 은평구 대조동 91-86 대고샤인빌 3층303호
2024타경50369(강제경매) · 서울서부지방법원 서울서부지방법원 경매1계 · 철근콘크리트구조 39.63㎡(12.0평)
지금 최저 입찰가
8,745만원
감정가의 21% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
4억 1,700만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.17
D-5 · 신관 제209호 경매법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
13회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 주택임차권등기 있음.(임대차보증금 308,000,000원, 전입일자 2020.07.03, 확정일자 2020.06.01.”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
✖
과거 매각 불허가 이력
낙찰됐다가 법원이 매각을 불허가한 이력이 있습니다. 절차·권리 문제가 있었을 수 있어 사건기록 확인이 필요합니다.
↓
감정가의 21%까지 하락 (유찰 13회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 11장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (4장)
현장 사진 (4장)
위치도 (지도) (2장)
내부 구조도 (1장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2024년01월18일16시10분 2024년01월22일15시30분
현장에서 임차인 김○중에게 안내문을 교부한 이후 김○중의 설명 및 전입세대확인서(동거인포함), 주민등록표등본을 참고하여 조사함
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2022-06-07) |
|---|---|---|---|---|---|
| 김○중 | 2020.07.03. | 미상 | 미상 | 3층303호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.24 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 16차 | 2026.11.17 10:00 | 매각기일 | 8,745만원 | |
| 15차 | 2026.10.13 10:00 | 매각기일 | 1억 931만원 | 유찰 |
| 14차 | 2026.09.08 10:00 | 매각기일 | 1억 3,664만원 | 유찰 |
| 13차 | 2026.08.04 10:00 | 매각기일 | 1억 7,080만원 | 유찰 |
| 12차 | 2026.06.30 10:00 | 매각기일 | 2억 1,350만원 | 유찰 |
| 11차 | 2026.05.26 10:00 | 매각기일 | 2억 6,688만원 | 유찰 |
| 10차 | 2026.03.31 10:00 | 매각기일 | 3억 3,360만원 | 유찰 |
| 2025.08.13 14:00 | 매각결정기일 | 확인 불가(017) | ||
| 2025.07.08 14:00 | 매각결정기일 | 매각허가결정 | ||
| 9차 | 2025.07.01 10:00 | 매각기일 | 3억 3,360만원 | 매각 |
| 8차 | 2025.05.27 10:00 | 매각기일 | 4억 1,700만원 | 유찰 |
| 2025.03.25 14:00 | 매각결정기일 | 불허가 | ||
| 7차 | 2025.03.18 10:00 | 매각기일 | 1억 931만원 | 매각 |
| 6차 | 2025.02.11 10:00 | 매각기일 | 1억 3,664만원 | 유찰 |
| 5차 | 2025.01.07 10:00 | 매각기일 | 1억 7,080만원 | 유찰 |
| 4차 | 2024.12.17 10:00 | 매각기일 | 2억 1,350만원 | 유찰 |
| 3차 | 2024.11.12 10:00 | 매각기일 | 2억 6,688만원 | 유찰 |
| 2차 | 2024.10.08 10:00 | 매각기일 | 3억 3,360만원 | 유찰 |
| 신건 | 2024.08.27 10:00 | 매각기일 | 4억 1,700만원 | 유찰 |
⚠️ 과거에 낙찰 후 법원이 매각을 불허가한 이력이 있습니다. 절차나 권리 문제가
있었을 가능성이 있으니 사건 기록(문건 접수 내역)을 확인하세요.
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 187건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 70.4%, 평균 유찰 4.4회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 대고샤인빌 2층203호 | 4억 2,200만원 | 2억 7,008만원 | 64% | 2026.02.24 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 은평구 역촌동 226-2 104동 5층502호 | 3억 1,000만원 | 2억 3,529만원 | 76% | 2026.11.10 |
| 서울특별시 은평구 갈현동 448-3 가온리즈빌 3층302호 | 2억 9,700만원 | 2억 3,522만원 | 79% | 2026.11.10 |
| 서울특별시 은평구 신사동 1-128 4층401호 | 3억 1,100만원 | 2억 1,566만원 | 69% | 2026.11.10 |
| 서울특별시 은평구 역촌동 59-19 인터시티빌라 3층302호 | 2억 4,000만원 | 1억 7,836만원 | 74% | 2026.11.10 |
| 서울특별시 은평구 신사동 191-11 5층502호 | 2억 300만원 | 1억 3,111만원 | 65% | 2026.11.10 |
지금 진행 중인 인근 물건 (24건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 은평구 구산동 323-15 진성아트빌 5층502호 | 2억 400만원 | 1억 444만원 | 12회 | 2026.11.17 |
| 서울특별시 은평구 신사동 10-14 해창위너스빌 2층201호 | 2억 8,900만원 | 2억 3,120만원 | 9회 | 2026.11.17 |
| 서울특별시 은평구 구산동 147-4 대청쉐르빌 4층402호 | 2억 4,000만원 | 1억 9,200만원 | 8회 | 2026.11.17 |
| 서울특별시 은평구 응암동 121-3 유니캐슬4차 6층601호 | 2억 3,200만원 | 1억 8,560만원 | 9회 | 2026.11.17 |
| 서울특별시 은평구 응암동 167-2 다베로 3층302호 | 2억 2,900만원 | 1억 8,320만원 | 8회 | 2026.11.17 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.01.12 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.01.12 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
대상물건은 서울특별시 은평구 대조동 소재 '동명여자고등학교' 남서측 인근에 소재하며, 주위는 각급학교, 근린생활시설, 연립주택 및 다세대주택 등이 소재하는 지역임.
대상물건은 서울특별시 은평구 대조동 소재 '동명여자고등학교' 남서측 인근에 소재하며, 주위는 각급학교, 근린생활시설, 연립주택 및 다세대주택 등이 소재하는 지역임.
교통상황
대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 지하철역(불광역)이 소재하는 등 대중교통 이용 편의는 보통임.
대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 지하철역(불광역)이 소재하는 등 대중교통 이용 편의는 보통임.
건물의 구조
대상물건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트(평지붕) 지상6층 건물 내 구분건물로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.
대상물건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트(평지붕) 지상6층 건물 내 구분건물로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.
이용상태
기준시점 현재 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)
기준시점 현재 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)
설비내역
위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.
위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.
토지의 형상·이용상태
인접 토지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.
인접 토지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
대상물건의 서측으로 노폭 약 2-4미터, 남측으로 노폭 약 2-3미터 내외의 도로와 접하고 있음.
대상물건의 서측으로 노폭 약 2-4미터, 남측으로 노폭 약 2-3미터 내외의 도로와 접하고 있음.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
기타 기재
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임대관계
임대관계는 미상임.
임대관계는 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2022. 06. 07. 압류 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 주택임차권등기 있음.(임대차보증금 308,000,000원, 전입일자 2020.07.03, 확정일자 2020.06.01.) 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음. |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 이 사건 부동산은 대조 A2구역 가로주택정비사업으로 지정되어 정비사업이 진행 중(2024. 7. 31. 조합설립인가)임. 조합원의 지위승계 및 현금청산 대상여부는 관할구청 또는 가로주택정비사업조합에 확인이 필요함. |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경50369)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 417,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 87,451,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 8,745,100원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 308,191,100원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 13회 |
| 매각기일 | 2026.11.17 신관 제209호 경매법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 역말로9길 24-26, 3층303호 (대조동,대고샤인빌) |
| 내역 | 철근콘크리트구조 39.63㎡(12.0평) |
| 사건 접수 | 2024.01.12 · 개시결정 2024.01.15 |
| 배당요구종기 | 2024.03.27 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 6층 다세대주택
(도시형생활주택.단지형다세대). 근린생활시설
1층 32.06㎡
1층 17.4㎡
2층 116.81㎡
3층 116.81㎡
4층 111.95㎡
5층 94.11㎡
6층 94.11㎡
옥탑1층 20.54㎡(연면적제외)
전유
철근콘크리트구조 39.63㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시은평구대조동91-86 | 대 | 331㎡ | 27.39/331 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.