서울특별시 서대문구 홍은동 11-478
2024타경65286(임의경매) · 서울서부지방법원 서울서부지방법원 경매3계 ·
#제시외건물
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
지금 최저 입찰가
3억 5,243만원
감정가의 64% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
5억 5,067만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.25
D-14 · 신관 제209호 경매법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
2회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
↩
취하 가능성 (청구금액 감정가의 9%)
채권자가 받으려는 돈(청구금액 50,000,000원)이 물건 값보다 훨씬 적습니다. 채무자가 이 빚만 갚으면 경매가 취소(취하)될 수 있어, 준비해도 낙찰까지 안 갈 수 있습니다.
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제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)
감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “㉠ 샤시조 및 벽체이용 렉산지붕 1층소재 전실 및 다용도실 약 13㎡”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 17장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (5장)
현장 사진 (8장)
위치도 (지도) (2장)
호별 배치도 (1장)
지적·평가 도면 (1장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년01월09일09시09분 2025년01월12일13시55분
목록2번 건물의 대지로 사용되고 있으므로 기재를 생략함
1) 이 건 부동산의 전입세대확인서 및 외국인체류확인서상에 등재된 전입세대나 체류신고한 외국인은 없음
2) 이 건 부동산의 현황조사시 폐문부재로 아무도 만날 수 없어 안내문을 부착해 두었으나 점유자 등으로부터 아무런 연락이 없어 점유자 미상으로 기재함, 다만 점유관계는 별도 확인이 필요함
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.09.01 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 3차 | 2026.08.25 10:00 | 매각기일 | 3억 5,243만원 | |
| 2차 | 2026.07.21 10:00 | 매각기일 | 4억 4,054만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.06.16 10:00 | 매각기일 | 5억 5,067만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 19건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 78.9%, 평균 유찰 1.5회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 서대문구 홍제동 306-8 | 136억 3,748만원 | 109억 7,100만원 | 80% | 2026.05.12 |
| 서울특별시 서대문구 홍제동 306-8 | 136억 3,748만원 | 109억 7,100만원 | 80% | 2026.05.12 |
| 서울특별시 서대문구 홍제동 314-19 | 136억 3,748만원 | 109억 7,100만원 | 80% | 2026.05.12 |
| 서울특별시 서대문구 홍은동 351-2 2층202호 | 1억 900만원 | 1억 1,100만원 | 102% | 2026.02.24 |
| 서울특별시 서대문구 연희동 344-164 | 8억 53만원 | 4억 5,650만원 | 57% | 2026.01.13 |
지금 진행 중인 인근 물건 (1건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 서대문구 창천동 510-2 쓰리알유시티아파트 4층402호 | 1억 6,000만원 | 3,355만원 | 8회 | 2026.08.25 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.12.20 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.12.20 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "홍은1동주민센터" 서측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 등으로 형성된 주거지대로 주위는 아파트 재개발사업이 진행 중에 있고 인근에 재래시장과 상가, 학교 등 생활편익시설이 소재하고 있어 주거지로서 제반 입지여건은 보통인 편임.
본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "홍은1동주민센터" 서측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 등으로 형성된 주거지대로 주위는 아파트 재개발사업이 진행 중에 있고 인근에 재래시장과 상가, 학교 등 생활편익시설이 소재하고 있어 주거지로서 제반 입지여건은 보통인 편임.
교통상황
본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 마을버스 및 노선버스 정류장이 소재하고 주요 간선 도로인 내부순환로에의 접근이 용이한 편으로 전반적인 교통상황은 보통시 됨.
본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 마을버스 및 노선버스 정류장이 소재하고 주요 간선 도로인 내부순환로에의 접근이 용이한 편으로 전반적인 교통상황은 보통시 됨.
토지의 형상·이용상태
본건은 인근지대비 완경사 사다리형 토지이며, 주거용(단독주택) 건부지로 이용 중임.
본건은 인근지대비 완경사 사다리형 토지이며, 주거용(단독주택) 건부지로 이용 중임.
인접 도로상태
본건 서측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있으며, 인접토지 11-476번지의 일부를 보행 자 진입로로 이용하고 있음.
본건 서측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있으며, 인접토지 11-476번지의 일부를 보행 자 진입로로 이용하고 있음.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(12층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(2023-11-01)(접 합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종 확인 관할 교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군 사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강 수계 상수원수질개선 및 주민지원등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주 변 중점경관관리구역)
도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(12층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(2023-11-01)(접 합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종 확인 관할 교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군 사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강 수계 상수원수질개선 및 주민지원등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주 변 중점경관관리구역)
기타 기재
없 음.
없 음.
기타 기재
없 음.
없 음.
임대관계
본건 일대는 가로주택정비사업이 추진 중인 것으로 조사되는 바, 경매진행시 이 점 참고하시 기 바람.
본건 일대는 가로주택정비사업이 추진 중인 것으로 조사되는 바, 경매진행시 이 점 참고하시 기 바람.
건물의 구조
본건은 시멘트블럭조 시멘트기와지붕 단층 건으로서 (일반건축물대장상 사용승인일자 : 1965.08.23) 외 벽 : 적벽돌치장쌓기 등 내 부 : 미 상 창 호 : 플라스틱(PL) 이중창호 등임.
본건은 시멘트블럭조 시멘트기와지붕 단층 건으로서 (일반건축물대장상 사용승인일자 : 1965.08.23) 외 벽 : 적벽돌치장쌓기 등 내 부 : 미 상 창 호 : 플라스틱(PL) 이중창호 등임.
이용상태
단독주택(내부구조 미상)으로 이용 중임.
단독주택(내부구조 미상)으로 이용 중임.
설비내역
기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 되어 있음.
기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 되어 있음.
제시외 건물
확인 필수
㉠ 샤시조 및 벽체이용 렉산지붕 1층소재 전실 및 다용도실 약 13㎡
㉠ 샤시조 및 벽체이용 렉산지붕 1층소재 전실 및 다용도실 약 13㎡
기타 기재
없 음.
없 음.
임대관계
본건의 임대관계는 미상임.
본건의 임대관계는 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2015.11.19. 근저당 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 2. 본건 일대는 아파트 재개발사업이 진행중에 있고, 가로주택정비사업이 추진 중인 것으로 조사되므로 경매 참여시 유의하시기 바란다고 함(감정평가서 참조). 3. 본건 매각물건 관련 별지 서대문구(2025. 8. 11.자) 및 조합(2026. 4. 2.자) 사실조회 회신서 참조하고, 자세한 사항은 서대문구 및 조합에게 문의요. |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경65286)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 550,675,200원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 352,432,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 35,243,200원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 50,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.08.25 신관 제209호 경매법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 서대문구 홍은동 11-478 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2024.12.20 · 개시결정 2024.12.30 |
| 배당요구종기 | 2025.03.14 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
인근 실거래가 (국토부 신고 기준)
경매가 아닌 일반 매매로 실제 거래된 가격입니다. 감정가·최저가가 시세 대비
어느 수준인지 가늠하는 기준이 됩니다.
| 거래일 | 단지 | 전용 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.03 | 홍제동 대 제3종일반주거지역 | 30㎡ | 8억 2,600만원 | |
| 2026.07.30 | 홍은동 대 제3종일반주거지역 | 29.33㎡ | 3억 1,000만원 | |
| 2026.07.30 | 홍은동 대 제3종일반주거지역 | 26.83㎡ | 3억 3,000만원 | |
| 2026.07.28 | 북아현동 도로 제1종일반주거지역 | 60㎡ | 5,000만원 | |
| 2026.07.23 | 창천동 도로 제2종일반주거지역 | 5.3㎡ | 1,450만원 | |
| 2026.07.23 | 대현동 대 일반상업지역 | 2㎡ | 1,035만원 | |
| 2026.07.23 | 대현동 대 제3종일반주거지역 | 4.55㎡ | 2,352만원 | |
| 2026.07.23 | 홍은동 대 제2종일반주거지역 | 2㎡ | 1,266만원 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
1호
시멘트 블록조 시멘트 기와지붕 단층
주택
41.32㎡
일반건물
1호
시멘트 블록조 시멘트 기와지붕 단층
주택
41.32㎡
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.