서울특별시 은평구 대조동 4-19
2025타경51739(임의경매) · 서울서부지방법원 서울서부지방법원 경매3계 ·
#제시외건물
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
지금 최저 입찰가
5억 8,524만원
감정가의 51% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
11억 4,305만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.25
D-13 · 신관 제209호 경매법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
3회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
🏚
제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)
감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “후첨 건물개황도 참조”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.
↓
감정가의 51%까지 하락 (유찰 3회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 22장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (5장)
현장 사진 (10장)
위치도 (지도) (4장)
호별 배치도 (2장)
지적·평가 도면 (1장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년08월06일14시00분 2025년08월08일15시50분
목직물2의 대지로 사용됨
1. 본 사건 현장에 직접 방문하여 임차인의 직원을 직접 대면하고(1층상가), 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 "안내문"을 교부하고 설명함.
2. 지하층과 2층은 폐문부재로 이해관계인을 만나지 못하여, 출입문에 권리신고 안내문을 부착함
✓ 임차인 3세대 전원이 말소기준(2021.06.17)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2021-06-17) |
|---|---|---|---|---|---|
| 김○희 | 2025.03.31. | 미상 | 미상 | 지층 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 김○미 | 2025.07.30. | 미상 | 미상 | 2층 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 류○ | 2022.02.09. | 미상 | 10,000,000 | 1층 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.09.01 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 4차 | 2026.08.25 10:00 | 매각기일 | 5억 8,524만원 | |
| 3차 | 2026.07.21 10:00 | 매각기일 | 7억 3,155만원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.06.16 10:00 | 매각기일 | 9억 1,444만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.05.12 10:00 | 매각기일 | 11억 4,305만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 14건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 60.9%, 평균 유찰 3.3회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 은평구 응암동 126-12 씨에스아르체 2층201호 | 2억 2,200만원 | 1억 8,695만원 | 84% | 2026.07.21 |
| 서울특별시 은평구 진관동 66 은평뉴타운꿈에그린 지1층비113호 | 3억 3,600만원 | 1억 5,283만원 | 45% | 2026.06.16 |
| 서울특별시 은평구 신사동 302 행복한집 씨동 지1층비102호 | 2억 4,800만원 | 1억 9,840만원 | 80% | 2026.06.16 |
| 서울특별시 은평구 신사동 229-18 로뎀빌 3층301호 | 1억 2,400만원 | 9,920만원 | 80% | 2026.05.12 |
| 서울특별시 은평구 응암동 599-15 뉴월드애필리움 2층201호 | 1억 5,720만원 | 8,048만원 | 51% | 2026.05.12 |
지금 진행 중인 인근 물건 (1건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 은평구 응암동 109-15 동인에버빌 지1층비01호 | 3억 1,600만원 | 1억 6,179만원 | 4회 | 2026.08.25 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.07.23 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.07.23 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 은평구 대조동 소재 지하철 3,6호선 불광역 북서측 인근에 위치함. 주위는 다세대주택,단독주택,근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.
본건은 서울특별시 은평구 대조동 소재 지하철 3,6호선 불광역 북서측 인근에 위치함. 주위는 다세대주택,단독주택,근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.
교통상황
본건까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 버스정류장 및 지하철 3,6호선 불광역이 소재하고 있어 제반교통사정은 보통임.
본건까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 버스정류장 및 지하철 3,6호선 불광역이 소재하고 있어 제반교통사정은 보통임.
토지의 형상·이용상태
자체지반 대체로 등고평탄한 삼각형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.
자체지반 대체로 등고평탄한 삼각형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
본건 서측으로 노폭 약 4미터 포장도로와 접함.
본건 서측으로 노폭 약 4미터 포장도로와 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(불광지구,자세한 사항 별도 확인:도시계획과), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-05)((최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(불광지구,자세한 사항 별도 확인:도시계획과), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-05)((최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
기타 기재
없음.
없음.
기타 기재
없음.
없음.
임대관계
임대관계 미상임.
임대관계 미상임.
건물의 구조
연와조 평스라브지붕지하1층/지상2층 건물로서 외벽:적벽돌 마감 등. 내벽:노출콘크리트 마감 등. 창호:알미늄샷시창호임.
연와조 평스라브지붕지하1층/지상2층 건물로서 외벽:적벽돌 마감 등. 내벽:노출콘크리트 마감 등. 창호:알미늄샷시창호임.
이용상태
1992.12.11일자로 사용승인되고, 근린생활시설로서 기준시점 현재 공실임.
1992.12.11일자로 사용승인되고, 근린생활시설로서 기준시점 현재 공실임.
설비내역
기본적인 위생 및 급배수설비,도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추었음.
기본적인 위생 및 급배수설비,도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추었음.
제시외 건물
확인 필수
후첨 건물개황도 참조
후첨 건물개황도 참조
기타 기재
없음.
없음.
임대관계
임대관계 미상임.
임대관계 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2021.06.17. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 감정평가서에 의하면 본건 평가대상건물 옥상부(현 3층)에 제시외건물(주택용도)[샷시조 판넬지붕 (계단실) 약 7㎡, 벽돌구조 평스라브지붕 (방) 약 15.4㎡, 샷시조 판넬지붕 (보일러실) 약 2㎡]가 있어 이를 포함하여 평가한 것임. |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경51739)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 1,143,054,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 585,243,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 58,524,300원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 506,210,490원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 3회 |
| 매각기일 | 2026.08.25 신관 제209호 경매법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 대조동 4-19 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2025.07.23 · 개시결정 2025.07.25 |
| 배당요구종기 | 2025.10.10 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
연와조 평스라브지붕 2층
근린생활시설
지1 37.03㎡
1층 37.03㎡
2층 37.03㎡
일반건물
연와조 평스라브지붕 2층
근린생활시설
지1 37.03㎡
1층 37.03㎡
2층 37.03㎡
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.