서울특별시 은평구 구산동 20-9 행운리쉬파크 5층501호
2025타경52127(임의경매) · 서울서부지방법원 서울서부지방법원 경매3계 · 철근콘크리트조 75.60㎡(22.9평)
#대항력있는임차인
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
지금 최저 입찰가
1억 9,200만원
감정가의 64% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
3억원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.25
D-14 · 신관 제209호 경매법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
2회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 16장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (3장)
현장 사진 (10장)
위치도 (지도) (2장)
내부 구조도 (1장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년11월14일13시07분
1. 본 사건 현장에 직접 방문하여 조사한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계는 알 수 없슴
2. 출입문에 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 "안내문"을 부착함
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2024-10-18) |
|---|---|---|---|---|---|
| 강○주 | 2019.03.15. | 미상 | 미상 | 501호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.09.01 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 3차 | 2026.08.25 10:00 | 매각기일 | 1억 9,200만원 | |
| 2차 | 2026.07.21 10:00 | 매각기일 | 2억 4,000만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.06.16 10:00 | 매각기일 | 3억원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 157건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 70.1%, 평균 유찰 4.1회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 행운리쉬파크 2층 201호 | 1억 8,000만원 | 1억 3,789만원 | 77% | 2026.05.19 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 은평구 역촌동 35-1 더클래스 3층304호 | 3억 900만원 | 2억 3,298만원 | 75% | 2026.08.04 |
| 서울특별시 은평구 구산동 350-3 거성리젠시 5층501호 | 2억 9,900만원 | 3억 1,000만원 | 104% | 2026.08.04 |
| 서울특별시 은평구 구산동 374 야긴하이빌 에이동 2층203호 | 2억 6,700만원 | 2억 131만원 | 75% | 2026.08.04 |
| 서울특별시 은평구 구산동 374 야긴하이빌 비동 2층204호 | 3억 2,600만원 | 2억 3,500만원 | 72% | 2026.08.04 |
| 서울특별시 은평구 구산동 16-36 3층304호 | 1억 8,700만원 | 1억 5,577만원 | 83% | 2026.08.04 |
지금 진행 중인 인근 물건 (43건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 은평구 구산동 19-18 2층 가호 | 1억 3,100만원 | 1억 3,100만원 | 1회 | 2026.08.25 |
| 서울특별시 은평구 불광동 331-84 미르라이프 2층202호 | 2억 500만원 | 2억 500만원 | 0회 | 2026.08.25 |
| 서울특별시 은평구 갈현동 327-59 고은명가 2층204호 | 2억 1,500만원 | 1,846만원 | 12회 | 2026.08.25 |
| 서울특별시 은평구 구산동 177-79 현대아트빌 4층401호 | 4억 5,900만원 | 3,942만원 | 12회 | 2026.08.25 |
| 서울특별시 은평구 신사동 270-53 유성아이비디동 2층201호 | 2억 9,900만원 | 5,016만원 | 9회 | 2026.08.25 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.10.29 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.10.29 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 예일초등학교 남측 인근에 위치하고 있으며 본건 주변으로는 접면도로 등에 따라 연립 및 다세대주택 등의 각종 주거용 건물, 주상용 건물, 상업용 혹은 업무용 건물, 학교, 공원, 공공시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재함.
본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 예일초등학교 남측 인근에 위치하고 있으며 본건 주변으로는 접면도로 등에 따라 연립 및 다세대주택 등의 각종 주거용 건물, 주상용 건물, 상업용 혹은 업무용 건물, 학교, 공원, 공공시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재함.
교통상황
본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역 등이 소재함.
본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역 등이 소재함.
건물의 구조
철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 501호로서, 외벽 : 드라이비트마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.
철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 501호로서, 외벽 : 드라이비트마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.
이용상태
본건은 다세대주택임.(후면 "내부구조도" 참고바람)
본건은 다세대주택임.(후면 "내부구조도" 참고바람)
설비내역
위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.
위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.
토지의 형상·이용상태
본건은 두필지 일단으로 장방형의 토지로서 주거용(다세대주택)의 건부지로 이용중임.
본건은 두필지 일단으로 장방형의 토지로서 주거용(다세대주택)의 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
본건은 북동측 및 남서측으로 세로수준의 막다른 포장도로와 접하고 있음.
본건은 북동측 및 남서측으로 세로수준의 막다른 포장도로와 접하고 있음.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제 권역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독,다가구, 아파트,연립,다세대, 기간:2025.8.26~2026.8.25)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래 허가구역(허가대상 용도:아파트, 지정기간:2025.10.20~2026.12.31)).
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제 권역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독,다가구, 아파트,연립,다세대, 기간:2025.8.26~2026.8.25)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래 허가구역(허가대상 용도:아파트, 지정기간:2025.10.20~2026.12.31)).
기타 기재
해당사항 없음.
해당사항 없음.
임대관계
가)임대관계는 미상임. 나)본건의 경우 현장조사시 거주인의 비협조로 부득이하게 그 내부구조, 이용상황 및 내부 마감재와 설비 등을 집합건축물대장상 도면, 외부관찰, 표준사양 및 탐문조사내용 등에 근거하였으니 유의바라며 경매참여시에는 재확인이 요망되니 참고바람.
가)임대관계는 미상임. 나)본건의 경우 현장조사시 거주인의 비협조로 부득이하게 그 내부구조, 이용상황 및 내부 마감재와 설비 등을 집합건축물대장상 도면, 외부관찰, 표준사양 및 탐문조사내용 등에 근거하였으니 유의바라며 경매참여시에는 재확인이 요망되니 참고바람.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2024.10.18. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 1. 제시외 건물 [발코니 (벽체등이용)새시조등 8.9㎡]를 포함하여 평가함(감정평가서 참조). |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경52127)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 300,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 192,000,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 19,200,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 97,939,726원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.08.25 신관 제209호 경매법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 구산동 20-9 행운리쉬파크 5층501호 |
| 내역 | 철근콘크리트조 75.60㎡(22.9평) |
| 사건 접수 | 2025.10.29 · 개시결정 2025.11.05 |
| 배당요구종기 | 2026.01.16 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트조 평스라브지붕 다세대주택
1층 153㎡(주차장,연면적에서제외)
12㎡(계단실)
2층 171.27㎡(2세대)
3층 171.27㎡(2세대)
4층 161㎡(2세대)
5층 164.96㎡(2세대)
옥탑 14.4㎡(연면적에서제외)
전유
철근콘크리트조
75.60㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시 은평구 구산동 20-9 | 대 | 153.1㎡ | 36.7/292.9 |
| 서울특별시 은평구 구산동 20-15 | 대 | 139.8㎡ | 36.7/292.9 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.