서울특별시 은평구 갈현동 522-52 더클래스 103동 5층503호
2025타경52386(강제경매) · 서울서부지방법원 서울서부지방법원 경매6계 · 철근콘크리트구조 42.11㎡(12.7평)
지금 최저 입찰가
2억 5,360만원
감정가의 80% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
3억 1,700만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.25
D-14 · 신관 209호 경매법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
1회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 7장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (3장)
현장 사진 (4장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년12월30일14시18분 2025년12월31일15시12분
1. 본 사건 현장에 직접 방문하여 조사한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계는 알 수 없슴(전입세대확인서에는 등재된 자 없음)
2. 출입문에 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 "안내문"을 부착함
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.09.01 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 2차 | 2026.08.25 10:00 | 매각기일 | 2억 5,360만원 | |
| 신건 | 2026.07.21 10:00 | 매각기일 | 3억 1,700만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 60건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 78.4%, 평균 유찰 2.1회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 더클래스 102동 5층502호 | 1억 9,000만원 | 1억 4,121만원 | 74% | 2026.07.28 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 은평구 역촌동 26-37 한주파크빌 3층303호 | 2억 5,900만원 | 1억 9,528만원 | 75% | 2026.08.04 |
| 서울특별시 은평구 녹번동 160-18 아임시티 10층1001호 | 2억 4,200만원 | 1억 8,246만원 | 75% | 2026.08.04 |
| 서울특별시 은평구 갈현동 227-37 로얄팰리스 4층403호 | 2억 2,700만원 | 1억 7,115만원 | 75% | 2026.08.04 |
| 서울특별시 은평구 구산동 308-83 미주빌라 가동 4층401호 | 1억 9,300만원 | 1억 1,615만원 | 60% | 2026.07.28 |
| 서울특별시 은평구 신사동 40-19 엘렌시아14차 201호 | 2억 4,800만원 | 1억 9,500만원 | 79% | 2026.07.28 |
지금 진행 중인 인근 물건 (30건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 은평구 신사동 29-162 영화빌리지 7층702호 | 1억 9,600만원 | 1억 9,600만원 | 1회 | 2026.08.25 |
| 서울특별시 은평구 역촌동 59-30 대신벨리온 3층301호 | 2억 9,500만원 | 2억 9,500만원 | 1회 | 2026.08.25 |
| 서울특별시 은평구 갈현동 275-36 엠에스카운티 4층401호 | 1억 3,150만원 | 1억 520만원 | 2회 | 2026.08.25 |
| 서울특별시 은평구 역촌동 82-29 3층302호 | 3억 8,700만원 | 2억 4,768만원 | 3회 | 2026.08.25 |
| 서울특별시 은평구 갈현동 504-35 천지투스타 3층302호 | 2억 4,700만원 | 1억 9,760만원 | 2회 | 2026.08.25 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.12.17 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.12.17 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "선정고등학교" 남동측 인근에 위치하며,주위는 아파트,다세대주택,단독주택 및 학교 등이 혼재한 주택지역입니다.
본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "선정고등학교" 남동측 인근에 위치하며,주위는 아파트,다세대주택,단독주택 및 학교 등이 혼재한 주택지역입니다.
교통상황
본건까지 차량출입 가능하며,인근에 노선버스정류장 및 다소 원거리에 지하철역(3호선 연신내역) 등이 소재하는 바 제반 교통상황 보통시됩니다.
본건까지 차량출입 가능하며,인근에 노선버스정류장 및 다소 원거리에 지하철역(3호선 연신내역) 등이 소재하는 바 제반 교통상황 보통시됩니다.
건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상6층 건물 내 5층 503호로서 외벽;석재 및 석재타일 붙임 창호;샷쉬창호 입니다.
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상6층 건물 내 5층 503호로서 외벽;석재 및 석재타일 붙임 창호;샷쉬창호 입니다.
이용상태
다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)(후첨" 내부구조도 참조")로 이용 중 입니다.
다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)(후첨" 내부구조도 참조")로 이용 중 입니다.
설비내역
위생 및 급배수설비,승강기설비,소화설비,화재탐지설비,주차설비,난방설비,도시가스설비 되어 있습니다.
위생 및 급배수설비,승강기설비,소화설비,화재탐지설비,주차설비,난방설비,도시가스설비 되어 있습니다.
토지의 형상·이용상태
2필지 일단지의 부정형의 토지로 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) 건물부지로 이용 중 입니다.
2필지 일단지의 부정형의 토지로 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) 건물부지로 이용 중 입니다.
인접 도로상태
지적도 상 남서측으로 로폭 약7-8미터의 포장도로와 접합니다.
지적도 상 남서측으로 로폭 약7-8미터의 포장도로와 접합니다.
공법상 제한 (용도지역 등)
기호1;도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도;77m~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(주요산주변),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자;외국인 등,용도;단독,다가구,연립,다세대, 기간;2025.8.26~2026.8.25)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허용대상 용도;아파트,지정기간;2025.10.20~2026.12.31.)) 기호2;도시지역,제1종일반주거지역,제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도;77m~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(주요산주변),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자;외국인 등,용도;단독,다가구,연립,다세대, 기간;2025.8.26~2026.8.25)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허용대상 용도;아파트,지정기간;2025.10.20~2026.12.31.))
기호1;도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도;77m~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(주요산주변),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자;외국인 등,용도;단독,다가구,연립,다세대, 기간;2025.8.26~2026.8.25)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허용대상 용도;아파트,지정기간;2025.10.20~2026.12.31.)) 기호2;도시지역,제1종일반주거지역,제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도;77m~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(주요산주변),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자;외국인 등,용도;단독,다가구,연립,다세대, 기간;2025.8.26~2026.8.25)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허용대상 용도;아파트,지정기간;2025.10.20~2026.12.31.))
기타 기재
해당사항 없습니다.
해당사항 없습니다.
임대관계
임대관계; 미상입니다.
임대관계; 미상입니다.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2025.12.18.강제경매개시결정 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 주택도시보증공사가 이 사건 신청채권자이고, 신청채권자는 정예지의 임차보증금반환 채권을 양수한 승계인으로 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출함(2026.04.08.자) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경52386)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 317,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 253,600,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 25,360,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 255,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 1회 |
| 매각기일 | 2026.08.25 신관 209호 경매법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 갈현동 522-52 더클래스 103동 5층503호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 42.11㎡(12.7평) |
| 사건 접수 | 2025.12.17 · 개시결정 2025.12.18 |
| 배당요구종기 | 2026.03.04 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕
6층 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)
1층 20.6㎡
2층 130.75㎡
3층 130.75㎡
4층 133.21㎡
5층 130.35㎡
6층 114.08㎡
옥탑1층 20.6㎡ (연면적제외)
전유
철근콘크리트구조 42.11㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시 은평구 갈현동 522-52 | 대 | 134.7㎡ | 36.409/467.7 |
| 서울특별시 은평구 갈현동 327-153 | 대 | 333㎡ | 36.409/467.7 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.