서울특별시 은평구 대조동 89-361 2층나호
2026타경50769(임의경매) · 서울서부지방법원 서울서부지방법원 경매1계 · 철근콩크리트 35.91㎡(10.9평) 부속건물 지층 4호 8.10㎡(2.5평)
지금 최저 입찰가
3억 2,800만원
감정가의 100% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
3억 2,800만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.17
D-5 · 신관 제209호 경매법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
0회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 12장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (4장)
현장 사진 (4장)
위치도 (지도) (2장)
내부 구조도 (2장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2026년07월16일10시30분 2026년07월21일15시05분
(1) 현장에 임하였으나 폐문부재로 채무자(소유자) 및 점유자를 만날 수 없어 점유관계를 확인할 수 없고, 점유관계 등은 별도의 확인이 필요함. 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 안내문을 출입문에 꽂아둠.
(2) 이 건 목적물의 전입세대확인서상에 소유자가 아닌 세대주로 이○순이 나타나므로, 이○순을 이 건 목적물을 점유하고 있는 임차인으로 추정하고 주민등록표등본을 첨부함.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2022-07-25) |
|---|---|---|---|---|---|
| 이○순 | 2019.08.28. | 미상 | 미상 | 2층나호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.24 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 신건 | 2026.11.17 10:00 | 매각기일 | 3억 2,800만원 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 117건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 76.3%, 평균 유찰 2.6회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 은평구 구산동 346-9 웨스턴빌리지 2층202호 | 3억 1,800만원 | 2억 4,458만원 | 77% | 2026.11.10 |
| 서울특별시 은평구 신사동 40-19 엘렌시아14차 602호 | 2억 4,900만원 | 1억 7,517만원 | 70% | 2026.11.10 |
| 서울특별시 은평구 응암동 85-17 연송에버빌 5층501호 | 3억 6,000만원 | 2억 3,501만원 | 65% | 2026.11.10 |
| 서울특별시 은평구 갈현동 227-51 해피리움빌 4층401호 | 2억 600만원 | 1억 5,844만원 | 77% | 2026.11.10 |
| 서울특별시 은평구 응암동 34-2 아너스카운티 5층502호 | 2억 5,200만원 | 2억원 | 79% | 2026.11.10 |
지금 진행 중인 인근 물건 (25건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 서울특별시 은평구 구산동 6-23 가온리즈빌 2층202호 | 1억 8,500만원 | 4,849만원 | 7회 | 2026.11.17 |
| 서울특별시 은평구 구산동 25-49 벨에어하우스 비동 2층201호 | 3억 2,100만원 | 1억 6,435만원 | 4회 | 2026.11.17 |
| 서울특별시 은평구 구산동 24-5 카리스글로리아 3층302호 | 2억 7,500만원 | 5,767만원 | 8회 | 2026.11.17 |
| 서울특별시 은평구 갈현동 521-8 3층301호 | 3억 2,100만원 | 2억 5,680만원 | 2회 | 2026.11.17 |
| 서울특별시 은평구 응암동 592-36 더프라임 2층203호 | 5억 100만원 | 1억 506만원 | 8회 | 2026.11.17 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2026.07.06 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2026.07.06 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
대상물건은 서울특별시 은평구 대조동 소재 "대조초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택,아파트단지 및 다세대주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.
대상물건은 서울특별시 은평구 대조동 소재 "대조초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택,아파트단지 및 다세대주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.
교통상황
대상건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 "구산역(지하철6호선)"과 노선버스정류장이 소재 하여 교통편의성은 보통임.
대상건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 "구산역(지하철6호선)"과 노선버스정류장이 소재 하여 교통편의성은 보통임.
건물의 구조
대상건물은 철근콘크리트구조, 연와조 슬라브지붕 지하1층/지상3층 건물 내 제2층 제나호로 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.
대상건물은 철근콘크리트구조, 연와조 슬라브지붕 지하1층/지상3층 건물 내 제2층 제나호로 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.
이용상태
대상물건은 기준시점 현재 다세대주택으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)
대상물건은 기준시점 현재 다세대주택으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)
설비내역
위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.
위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.
토지의 형상·이용상태
대상토지는 인근도로 대비 등고평단하게 조성된 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이 용중임.
대상토지는 인근도로 대비 등고평단하게 조성된 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이 용중임.
인접 도로상태
대상토지 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.
대상토지 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 제3종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교 육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁 고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26. ~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 지목「도로」 한정, 지정기간: 2024. 9. 10.~ 2029. 9. 9.)
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 제3종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교 육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁 고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26. ~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 지목「도로」 한정, 지정기간: 2024. 9. 10.~ 2029. 9. 9.)
기타 기재
지하1층 전유부분은 집합건축물대장상 특정 호수가 기재되어 있지 않으나 등기사항전부증명 서 상에는 &quot;4호&quot;로 기재되어 있고, 현장조사 결과 호실 식별 표시가 확인되지 않았음. 제2층 전유부분은 집합건축물대장 및 등기사항전부증명서 상 &quot;제나호&quot;로 기재되어있으나, 육안에 의한 관찰 결과 현재 &quot;제202호&quot;로 표시되어 있음.
지하1층 전유부분은 집합건축물대장상 특정 호수가 기재되어 있지 않으나 등기사항전부증명 서 상에는 &quot;4호&quot;로 기재되어 있고, 현장조사 결과 호실 식별 표시가 확인되지 않았음. 제2층 전유부분은 집합건축물대장 및 등기사항전부증명서 상 &quot;제나호&quot;로 기재되어있으나, 육안에 의한 관찰 결과 현재 &quot;제202호&quot;로 표시되어 있음.
임대관계
기준시점 현재 임대관계는 미상임. 집합건축물대장 전유부에 지하1층 면적(8.1㎡)이 전유부분으로 기재되어 있으나, 대상건축물 의 경우 1985년 사용승인되어 지하층 각 호실별 식별 표시가 없고, 대상 물건 포함 대부분의 지하층 호실이 미사용 상태로 장기간 방치되고 있어, 정확한 위치 확인이 어려운 상태임. 현장 탐문 결과, 임차인은 지하층 내 특정 호실이 본건에 부속된 전유부분이라는 설명을 들 은 바 있다고 진술하였으며, 이에 따라 임차인이 지목한 호실을 기준으로 내부구조도면상 해 당 위치로 표시(&quot;4호&quot;) 하였으나, 현황상 이를 객관적으로 특정할 수 있는 표식 또는 자료 는 확인되지 않았음. 또한 해당 호실의 면적은 목측 결과 약 6.26㎡로 추정되며, 건축물대장 상 전유면적 8.1㎡와 차이가 있으므로 평가 및 매각절차 진행 시 참고하시기 바람. (후첨 &quot; 내부구조도&quot; 참조)
기준시점 현재 임대관계는 미상임. 집합건축물대장 전유부에 지하1층 면적(8.1㎡)이 전유부분으로 기재되어 있으나, 대상건축물 의 경우 1985년 사용승인되어 지하층 각 호실별 식별 표시가 없고, 대상 물건 포함 대부분의 지하층 호실이 미사용 상태로 장기간 방치되고 있어, 정확한 위치 확인이 어려운 상태임. 현장 탐문 결과, 임차인은 지하층 내 특정 호실이 본건에 부속된 전유부분이라는 설명을 들 은 바 있다고 진술하였으며, 이에 따라 임차인이 지목한 호실을 기준으로 내부구조도면상 해 당 위치로 표시(&quot;4호&quot;) 하였으나, 현황상 이를 객관적으로 특정할 수 있는 표식 또는 자료 는 확인되지 않았음. 또한 해당 호실의 면적은 목측 결과 약 6.26㎡로 추정되며, 건축물대장 상 전유면적 8.1㎡와 차이가 있으므로 평가 및 매각절차 진행 시 참고하시기 바람. (후첨 &quot; 내부구조도&quot; 참조)
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2022.07.25. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 공부상 '제2층 제나호'로 기재되어 있으나, 출입문에는 '202호'로 표기되어 있음. 부속건물 지층 4호(8.10㎡)는 지하층 내 특정 호실을 객관적으로 특정할 표식이 없고 면적도 6.26㎡로 추정됨. |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2026타경50769)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 328,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 328,000,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 32,800,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 199,500,000원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.11.17 신관 제209호 경매법정 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 대조동 89-361 2층나호 |
| 내역 | 철근콩크리트 35.91㎡(10.9평) 부속건물 지층 4호 8.10㎡(2.5평) |
| 사건 접수 | 2026.07.06 · 개시결정 2026.07.10 |
| 배당요구종기 | 2026.09.22 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콩크리트 및 벽돌조 슬래브
지붕 3층 다세대주택
1층 87.66㎡
2층 87.66㎡
3층 87.66㎡
지층 65.34㎡
전유
철근콩크리트
35.91㎡
부속건물
지층 4호
8.10㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 서울특별시 은평구 대조동 89-361 | 대 | 184㎡ | 23.99/184 |
| 서울특별시 은평구 대조동 89-361 | 대 | 184㎡ | 5.45/184 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.