인천광역시 남동구 만수동 74-4 2층
2024타경11728(임의경매) · 인천지방법원 인천지방법원 경매9계 · 철근콩크리트조 121.17㎡(36.7평)(근린생활시설)
지금 최저 입찰가
1억 2,348만원
감정가의 49% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
2억 5,200만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.12.03
D-21 · 제219호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
2회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
↓
감정가의 49%까지 하락 (유찰 2회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 26장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (22장)
현장 사진 (2장)
위치도 (지도) (1장)
호별 배치도 (1장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2024년09월10일09시54분 2024년09월12일12시50분
- 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계는 알 수가 없고, 전입세대열람내역상에 전입세대가 조사되지 아니 하고, 상가건물임대차현황서에도 임차인의 기재가 없으니 그 점유관계 등은 별도의 확인을 요함.
- 세대출입문에 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 "안내문"을 부착해 놓았음
- 본건 주소지내 전입세대가 없다는 전입세대 열람내역서, 상가건물임대차현황서 첨부.
- 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계는 알 수가 없고, 전입세대열람내역상에 전입세대가 조사되지 아니 하고, 상가건물임대차현황서에도 임차인의 기재가 없으니 그 점유관계 등은 별도의 확인을 요함.
- 세대출입문에 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 "안내문"을 부착해 놓았음
- 본건 주소지내 전입세대가 없다는 전입세대 열람내역서, 상가건물임대차현황서 첨부.
- 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계는 알 수가 없고, 전입세대열람내역상에 전입세대가 조사되지 아니 하고, 상가건물임대차현황서에도 임차인의 기재가 없으니 그 점유관계 등은 별도의 확인을 요함.
- 세대출입문에 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 "안내문"을 부착해 놓았음
- 본건 주소지내 전입세대가 없다는 전입세대 열람내역서, 상가건물임대차현황서 첨부.
- 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계는 알 수가 없고, 전입세대열람내역상에 전입세대가 조사되지 아니 하고, 상가건물임대차현황서에도 임차인의 기재가 없으니 그 점유관계 등은 별도의 확인을 요함.
- 세대출입문에 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 "안내문"을 부착해 놓았음
- 본건 주소지내 전입세대가 없다는 전입세대 열람내역서, 상가건물임대차현황서 첨부.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.12.10 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 3차 | 2026.12.03 10:00 | 매각기일 | 1억 2,348만원 | |
| 2차 | 2026.11.03 10:00 | 매각기일 | 1억 7,640만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.09.21 10:00 | 매각기일 | 2억 5,200만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 31건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 61.0%, 평균 유찰 2.3회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 푸르지오시티 12층1206호 | 1억 4,400만원 | 1억 3,738만원 | 95% | 2026.10.21 |
| 승연프라자 2층205호 | 4억 5,200만원 | 2억 1,000만원 | 46% | 2026.10.06 |
| 2층226호 | 4억 6,600만원 | 5,810만원 | 12% | 2026.08.14 |
| 아트뷰주상복합 1동 12층1202호 | 7,500만원 | 5,042만원 | 67% | 2026.07.27 |
| 2층227호 | 4억 5,600만원 | 5,688만원 | 12% | 2026.07.15 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 인천광역시 남동구 구월동 1146 마커스 4층402호 | 2억 3,200만원 | 1억 6,349만원 | 70% | 2026.11.02 |
| 인천광역시 남동구 간석동 119-9 | 49억 2,935만원 | 28억 2,000만원 | 57% | 2026.10.30 |
| 인천광역시 남동구 간석동 119-9 연세중앙요양병원 | 49억 2,935만원 | 28억 2,000만원 | 57% | 2026.10.30 |
| 인천광역시 남동구 만수동 1039-1 7층702호 | 1억 1,300만원 | 8,005만원 | 71% | 2026.10.29 |
| 인천광역시 남동구 논현동 650-1 푸르지오시티 12층1206호 | 1억 4,400만원 | 1억 3,738만원 | 95% | 2026.10.21 |
지금 진행 중인 인근 물건 (10건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 인천광역시 남동구 구월동 1143-34 구월동 파라디아 빌딩 제1동 14층1403호 | 8,200만원 | 8,200만원 | 1회 | 2026.11.12 |
| 인천광역시 남동구 간석동 216-19 간석리페(2차)도시형생활주택 1동 3층303호 | 1억 2,600만원 | 8,820만원 | 2회 | 2026.11.12 |
| 인천광역시 남동구 간석동 214-11 제이에이치타워3 10층1002호 | 2억 1,200만원 | 1억 4,840만원 | 2회 | 2026.11.13 |
| 인천광역시 남동구 간석동 113-6 수피아타워 7층701호 | 2억 8,200만원 | 2억 8,200만원 | 0회 | 2026.11.17 |
| 인천광역시 남동구 간석동 113-6 수피아타워 7층702호 | 2억 8,200만원 | 2억 8,200만원 | 0회 | 2026.11.17 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.08.26 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.08.26 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 인천광역시 남동구 만수로37번길에 위치하며, 주위는 각급학교, 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.
본건은 인천광역시 남동구 만수로37번길에 위치하며, 주위는 각급학교, 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.
교통상황
본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재함.
본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재함.
건물의 구조
1982년 5월에 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 중 2층으로서, 외벽: 외장타일, 시멘트미장 마감 창호: 샷시 창호임. (사용승인일:1982-05-04)
1982년 5월에 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 중 2층으로서, 외벽: 외장타일, 시멘트미장 마감 창호: 샷시 창호임. (사용승인일:1982-05-04)
이용상태
건축물대장상 '근린생활시설(일반음식점)'으로 등재되어 있음.
건축물대장상 '근린생활시설(일반음식점)'으로 등재되어 있음.
설비내역
위생설비, 급배수설비 등 되어 있음.
위생설비, 급배수설비 등 되어 있음.
토지의 형상·이용상태
사다리형의 토지로서, 근린생활시설 및 사무소 건부지로 이용중임.
사다리형의 토지로서, 근린생활시설 및 사무소 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
본건 북측 및 북서측으로 포장도로와 각각 접함.
본건 북측 및 북서측으로 포장도로와 각각 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.
기타 기재
귀제시목록상 전유부분면적이 133.67㎡으로 기재되어 있으나, 집합건축물대장상에는 전유부분면적 121.17㎡, 공용부분면적 12.5㎡으로 등재되어 있음.
귀제시목록상 전유부분면적이 133.67㎡으로 기재되어 있으나, 집합건축물대장상에는 전유부분면적 121.17㎡, 공용부분면적 12.5㎡으로 등재되어 있음.
임대관계
임대차관계는 미상임.
임대차관계는 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2007.06.19. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | (기재 없음) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경11728)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 252,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 123,480,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 12,348,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 167,917,279원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.12.03 제219호 법정 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 만수로37번길 30, 2층 |
| 내역 | 철근콩크리트조 121.17㎡(36.7평)(근린생활시설) |
| 사건 접수 | 2024.08.26 · 개시결정 2024.08.27 |
| 배당요구종기 | 2024.11.21 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
인근 실거래가 (국토부 신고 기준)
경매가 아닌 일반 매매로 실제 거래된 가격입니다. 감정가·최저가가 시세 대비
어느 수준인지 가늠하는 기준이 됩니다.
| 거래일 | 단지 | 전용 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.03 | 구월동 일반상업 업무 | ㎡ | 3 | 500만원 |
| 2026.10.28 | 간석동 제3종일반주거 교육연구 | ㎡ | 5 | 4억 8,000만원 |
| 2026.10.22 | 논현동 일반상업 숙박 | ㎡ | 13 | 4,000만원 |
| 2026.10.19 | 고잔동 일반상업 판매 | ㎡ | 3 | 6,000만원 |
| 2026.10.17 | 구월동 일반상업 제1종근린생활 | ㎡ | 1 | 4억 2,000만원 |
| 2026.10.17 | 서창동 일반상업 제2종근린생활 | ㎡ | 1 | 2억 5,000만원 |
| 2026.10.17 | 구월동 제2종일반주거 제1종근린생활 | ㎡ | 4 | 9,500만원 |
| 2026.10.16 | 운연동 개발제한구역 제2종근린생활 | 330㎡ | 4억 6,500만원 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콩크리트조 슬래브지붕 3층
근린생활시설및 주택
1층 133.67㎡
2층 133.67㎡
3층 131.78㎡
지하실 127.17㎡
전유
철근콩크리트조
121.17㎡(근린생활시설)
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 인천광역시남구만수동74-4 | 대 | 195㎡ | 42.2/195 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.