2025타경428 — AI 법원경매 문서 정리

⚠ 이 물건은 대법원 사이트에서 더 이상 조회되지 않습니다(낙찰·취하 등으로 경매가 종료되었을 수 있습니다). 아래 정보는 마지막으로 확인된 내용이며 최신이 아닐 수 있습니다.

인천광역시 남동구 논현동 66-24 논현유호엔시티1단지 104동 4층오피스텔404호

2025타경428(강제경매) · 인천지방법원 인천지방법원 경매22계 · 철근콘크리트구조 33.2950㎡(10.1평)

지금 최저 입찰가

765만원

감정가의 8% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

9,300만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.12

D-3 · 219호 법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

7회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

⚠

낙찰자가 인수하는 권리 있음

명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “매수인에게 대항할 수 있는 을구 2번 임차권등기(임대차보증금 90,000,000원, 전입일자 2020.3.25. 확정일자 2020.3.3.) 있으므로 배당에서 전”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.

↓

감정가의 8%까지 하락 (유찰 7회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

전경·외관

전경·외관

대표 사진 3장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년02월05일16시07분 2025년02월13일10시36분

- 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계는 알 수 없으나, 전입세대 열람결과 임차인이 점유하는 것으로 추정됨.
- 세대출입문에 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 "안내문"을 부착해 놓았음
- 본건 주소지내 전입세대 열람내역 및 주민등록표 등본, 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서 첨부.

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2023-08-23)
배○우	2020.03.25	미상	미상	104동 4층오피스텔404호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.19 14:00	매각결정기일
8차	2026.11.12 10:00	매각기일	765만원
7차	2026.10.07 10:00	매각기일	1,094만원	유찰
6차	2026.08.28 10:00	매각기일	1,563만원	유찰
5차	2026.07.28 10:00	매각기일	2,232만원	유찰
4차	2026.06.26 10:00	매각기일	3,189만원	유찰
3차	2026.05.21 10:00	매각기일	4,557만원	유찰
2차	2026.04.17 10:00	매각기일	6,510만원	유찰
신건	2026.03.18 10:00	매각기일	9,300만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 486건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 62.9%, 평균 유찰 2.0회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례

물건	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
논현유호엔시티1단지 105동 5층오피스텔502호	8,700만원	6,199만원	71%	2026.05.22

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
인천광역시 남동구 만수동 5-231 파크원52 4층404호	2억 400만원	1억 656만원	52%	2026.11.02
인천광역시 남동구 간석동 316-3 센트라움주건축물 1동 5층102동502호	1억 8,200만원	1억 787만원	59%	2026.10.27
인천광역시 남동구 간석동 179-3 태화에스프리 오피스텔 8층801호	6,600만원	2,559만원	39%	2026.10.27
인천광역시 남동구 간석동 316-3 센트라움주건축물 1동 15층102동1502호	1억 7,600만원	1억 1,290만원	64%	2026.10.22
인천광역시 남동구 논현동 650-1 푸르지오시티 24층2406호	1억 4,700만원	1억 2,100만원	82%	2026.10.16

지금 진행 중인 인근 물건 (154건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
인천광역시 남동구 간석동 39-12 메트로캐슬 9층901호	3억 800만원	1억 564만원	4회	2026.11.05
인천광역시 남동구 논현동 631-4 아라트라움 8층801호	1억 1,600만원	1억 1,600만원	1회	2026.11.05
인천광역시 남동구 논현동 631-4 아라트라움 3층304호	1억 1,600만원	1억 1,600만원	0회	2026.11.05
인천광역시 남동구 논현동 66-5 논현유호엔시티2단지 201동 14층오피스텔1403호	8,500만원	5,950만원	2회	2026.11.09
인천광역시 남동구 논현동 66-24 논현유호엔시티1단지 104동 9층오피스텔906호	8,200만원	8,200만원	0회	2026.11.09

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.01.16 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 '소래포구역' 동측 인근에 위치하고 있으며 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대 및 근린 상가 등이 소재하고 있음.

교통상황
본건까지 제반 차량 출입가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하고 서측 인근에 지하철 소래포구역이 소재하고 있으며 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 18층 건물이며 사용승인일은 2013-05-09 임. 외벽 : 콘크리트위 페인트 등 내벽 : 벽지, 타일 등 창호 : 삿시창임.

이용상태
오피스텔로 이용 중임. (* 별첨 내부구조도 참조)

설비내역
위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등

토지의 형상·이용상태
대체로 가장형의 토지로 인접 토지와 등고 평탄하며 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태
동측으로 광대로(약 25m), 북측 및 남측으로 중로(약 20m)에 각각 접하고 있음.

공법상 제한 (용도지역 등)
일반상업지역, 방화지구 , 지구단위계획구역(2018-12-21)(소래), 대로3류(폭 25m~30m)(대3-76호선)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중2-110호선)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중2-58호선)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역(2024-04-03)(역사문화환경 보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기타 기재
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임대관계
임대차 관계는 미상임.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2023. 8. 23. 근저당
인수되는 권리	매수인에게 대항할 수 있는 을구 2번 임차권등기(임대차보증금 90,000,000원, 전입일자 2020.3.25. 확정일자 2020.3.3.) 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	(기재 없음)

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경428)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	93,000,000원
최저매각가격	7,658,000원
입찰 보증금 (10%)	765,800원 최저가의 10%
청구금액	90,099,300원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	7회
매각기일	2026.11.12 219호 법정
도로명주소	인천광역시 남동구 포구로 35, 104동 4층오피스텔404호 (논현동,논현유호엔시티1단지)
내역	철근콘크리트구조 33.2950㎡(10.1평)
사건 접수	2025.01.16 · 개시결정 2025.01.17
배당요구종기	2025.04.14 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

인근 실거래가 (국토부 신고 기준)

경매가 아닌 일반 매매로 실제 거래된 가격입니다. 감정가·최저가가 시세 대비 어느 수준인지 가늠하는 기준이 됩니다.

거래일	단지	전용	층	거래금액
2026.10.30	논현2차푸르지오시티 같은 단지	28.486㎡	11	5,900만원
2026.10.30	논현2차푸르지오시티 같은 단지	25.061㎡	13	5,900만원
2026.10.27	논현유호엔시티 2단지 같은 단지	32.495㎡	16	8,500만원
2026.10.08	논현 센트레빌 라메르 같은 단지	27.5301㎡	8	1억 4,602만원
2026.10.08	논현2차푸르지오시티 같은 단지	30.781㎡	15	6,000만원
2026.10.06	논현유호엔시티 1단지 같은 단지	37.48㎡	9	7,900만원
2026.10.03	논현 동원베네스트 타워 같은 단지	82.912㎡	11	1억 9,200만원
2026.09.21	논현 동원베네스트 타워 같은 단지	80.454㎡	24	2억 1,000만원

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 업무시설 및 근린생활시설 1층 613.75㎡ 1층 96.915㎡ 2층 410.735㎡ 3층 399.535㎡ 4층 399.535㎡ 5층 399.535㎡ 6층 399.535㎡ 7층 399.535㎡ 8층 399.535㎡ 9층 399.535㎡ 10층 399.535㎡ 11층 399.535㎡ 12층 399.535㎡ 13층 399.535㎡ 14층 399.535㎡ 15층 399.535㎡ 16층 399.535㎡ 17층 399.3975㎡ 18층 399.5625

전유
철근콘크리트구조 33.2950㎡

소재지	지목	면적	지분
인천광역시남동구논현동66-24	대	9658㎡	7.2160/9658

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경428)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.