인천광역시 남동구 구월동 23 구월힐스테이트 1212동 2층202호
2025타경509650(강제경매) · 인천지방법원 인천지방법원 경매25계 · 철근콘크리트구조 83.9829㎡(25.4평)
#인수권리있음#선순위전세권#대항력있는임차인
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
지금 최저 입찰가
1억 6,841만원
감정가의 34% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
4억 9,100만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.21
D-11 · 219호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
3회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “1. 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 주택임차권등기(임대차보증금 370,000,000원, 전입일자 2023.3.3., 확정일자 2023.3.3.)가 있”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
↓
감정가의 34%까지 하락 (유찰 3회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 8장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (4장)
현장 사진 (3장)
위치도 (지도) (1장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년06월16일11시35분 2025년06월17일13시40분
- 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계는 알 수 없으나, 전입세대 열람결과 임차인이 점유하는 것으로 추정됨.
- 세대출입문에 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 "안내문"을 부착해 놓았음
- 본건 주소지내 전입세대 열람내역 및 주민등록표 등본, 외국인체류확인서 첨부.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2025-06-09) |
|---|---|---|---|---|---|
| 정○미 | 2024.10.18. | 미상 | 미상 | 1212동 2층202호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.28 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 4차 | 2026.08.21 10:00 | 매각기일 | 1억 6,841만원 | |
| 3차 | 2026.07.21 10:00 | 매각기일 | 2억 4,059만원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.06.19 10:00 | 매각기일 | 3억 4,370만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.05.13 10:00 | 매각기일 | 4억 9,100만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 177건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 78.5%, 평균 유찰 1.7회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 구월힐스테이트 1207동 23층2302호 | 5억 2,900만원 | 4억 6,662만원 | 88% | 2026.05.06 |
| 구월힐스테이트 1101동 17층1704호 | 5억 600만원 | 4억 6,855만원 | 93% | 2026.01.09 |
| 구월힐스테이트 1311동 5층502호 | 7억 2,600만원 | 5억 9,666만원 | 82% | 2025.12.16 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 인천광역시 남동구 논현동 603-1 휴먼시아 동산마을 801동 8층803호 | 3억 8,500만원 | 3억 2,380만원 | 84% | 2026.08.06 |
| 인천광역시 남동구 만수동 1037 현대아파트 101동 2층201호 | 3억 6,900만원 | 3억 1,089만원 | 84% | 2026.08.05 |
| 인천광역시 남동구 논현동 773-1 에코메트로10블록한화꿈에그린아파트 1002동 3층301호 | 9억 800만원 | 7억 2,777만원 | 80% | 2026.08.05 |
| 인천광역시 남동구 서창동 715 서창베라체아파트 1110동 2층201호 | 3억 3,200만원 | 2억 7,350만원 | 82% | 2026.08.05 |
| 인천광역시 남동구 간석동 775-1 팬더아파트 다동 4층416호 | 9,200만원 | 6,511만원 | 71% | 2026.08.05 |
지금 진행 중인 인근 물건 (16건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 인천광역시 남동구 구월동 1132-11 주상복합빌딩중앙헤리티지 11층 1107호 | 6,500만원 | 3,185만원 | 3회 | 2026.08.11 |
| 인천광역시 남동구 만수동 5-426 만수동신동아아파트 8동 4층402호 | 2억 1,500만원 | 2억 1,500만원 | 1회 | 2026.08.11 |
| 인천광역시 남동구 논현동 751-1 인천소래논현구역씨10블록에코메트로3차더타워 비동 13층1304호 | 5억 8,600만원 | 5억 8,600만원 | 0회 | 2026.08.11 |
| 인천광역시 남동구 만수동 917-1 나동 5층504호 | 1억 3,000만원 | 1억 3,000만원 | 0회 | 2026.08.11 |
| 인천광역시 남동구 만수동 1113 만수11단지주공아파트 1102동 7층704호 | 1억 2,500만원 | 8,750만원 | 2회 | 2026.08.14 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.05.29 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.05.29 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
인천광역시 남동구 구월동 소재 '인천광역시청' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 , 공동주택, 관공서, 병원, 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 양호 함.
인천광역시 남동구 구월동 소재 '인천광역시청' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 , 공동주택, 관공서, 병원, 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 양호 함.
교통상황
본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 석천사거리역(인천2호선) 등이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.
본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 석천사거리역(인천2호선) 등이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.
건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건 중 2층 202호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등, 내벽 : 미상임. 창호 : 하이 샷시 창호임.
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건 중 2층 202호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등, 내벽 : 미상임. 창호 : 하이 샷시 창호임.
이용상태
본건은 아파트로 이용 중임.
본건은 아파트로 이용 중임.
설비내역
위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 , 지하주차장설비 등이 되어있음.
위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 , 지하주차장설비 등이 되어있음.
토지의 형상·이용상태
부정형 평지로서, 현재 아파트 건부지로 이용 중임.
부정형 평지로서, 현재 아파트 건부지로 이용 중임.
인접 도로상태
본건은 단지 내 내부도로를 통해 공도와 접함.
본건은 단지 내 내부도로를 통해 공도와 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동 구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(20 19-01-18)(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의:032-453-2770])<건축법>, 상대보호구 역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대 보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건 강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지 구(2016-07-30)<철도안전법>.
제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동 구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(20 19-01-18)(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의:032-453-2770])<건축법>, 상대보호구 역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대 보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건 강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지 구(2016-07-30)<철도안전법>.
기타 기재
-.
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임대관계
임대미상임.
임대미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2025. 6. 9. 강제경매개시결정 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 1. 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 주택임차권등기(임대차보증금 370,000,000원, 전입일자 2023.3.3., 확정일자 2023.3.3.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함 2. 을구 4번 전세권설정등기(2025.3.20. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨 |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | (기재 없음) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경509650)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 491,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 168,413,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 16,841,300원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 397,906,774원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 3회 |
| 매각기일 | 2026.08.21 219호 법정 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 구월동 23 구월힐스테이트 1212동 2층202호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 83.9829㎡(25.4평) |
| 사건 접수 | 2025.05.29 · 개시결정 2025.06.09 |
| 배당요구종기 | 2025.08.29 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 아파트
1층 454.4713㎡
2층 443.4934㎡
3층 443.4934㎡
4층 443.4934㎡
5층 443.4934㎡
6층 443.4934㎡
7층 443.4934㎡
8층 443.4934㎡
9층 443.4934㎡
10층 443.4934㎡
11층 443.4934㎡
12층 443.4934㎡
13층 443.4934㎡
14층 443.4934㎡
15층 443.4934㎡
16층 443.4934㎡
17층 443.4934㎡
18층 443.4934㎡
19층 443.4934㎡
20층 443.4934㎡
21층 443.4934㎡
22층 347.589㎡
23층 347.589㎡
전유
철근콘크리트구조
83.9829㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 인천광역시 남동구 구월동 23 | 대 | 178135.5㎡ | 31.8736/178135.5 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.