2025타경509778 — AI 법원경매 문서 정리

인천광역시 남동구 고잔동 465-14

2025타경509778(임의경매) · 인천지방법원 인천지방법원 경매24계 ·

지금 최저 입찰가

65억 7,516만원

감정가의 70% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

93억 9,308만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.18

D-7 · 제219호 법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

1회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

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제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “후첨 '건물개황도' 및 '사진용지' 참조.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 24장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (19장)

현장 사진 (3장)

위치도 (지도) (1장)

지적·평가 도면 (1장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년06월16일11시43분 2025년06월19일11시12분

- 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계는 알 수 없으나, 본건은 지목이 공장용지로 공장건물이 소재함.

- 본건 현황조사차 현장에 임하여 임차인(주식회사 제이에이치테크놀로지, 윤수복 및 주식회사 온코스메틱, 한기조)들을 면대한 바, 임차인들이 이건 부동산을 점유 사용하고 있다고 함. 
- 임차인의 권리신고등에 관한 안내문을 교부함
- 본건 주소지내 전입세대 열람내역 및 상가건물임대차현황서, 외국인체류확인서 첨부.

✓ 임차인 2세대 전원이 말소기준(2022.09.22)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2022-09-22)
주○○○○○○○○○○○○○○○○○복	2025.04.08.	미상	40,000,000		후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
주○○○○○○○○○○○○조	2024.08.13.	미상	70,000,000	3층	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.25 14:00	매각결정기일
2차	2026.11.18 10:00	매각기일	65억 7,516만원
신건	2026.10.15 10:00	매각기일	93억 9,308만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 116건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 53.9%, 평균 유찰 2.7회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
인천광역시 남동구 구월동 1135-5 구월프라움시티 에이동 11층1101호	7,200만원	3,875만원	54%	2026.11.09
인천광역시 남동구 구월동 1124-5 리치캐슬 7층701호	9,600만원	6,154만원	64%	2026.11.09
인천광역시 남동구 구월동 1129 14층1411호	9,200만원	5,474만원	60%	2026.11.09
인천광역시 남동구 구월동 1129 10층1010호	7,000만원	4,165만원	60%	2026.11.09
인천광역시 남동구 구월동 1550-3 구월테크노밸리 씨동 6층604호	4억 9,100만원	2억 7,619만원	56%	2026.10.28

지금 진행 중인 인근 물건 (42건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
인천광역시 남동구 고잔동 662-3 청류지산 7층707호	2억 3,300만원	2억 3,300만원	1회	2026.11.11
인천광역시 남동구 고잔동 662-3 청류지산 7층708호	6억 8,000만원	6억 8,000만원	1회	2026.11.11
인천광역시 남동구 고잔동 686-7 남동우리타운광장 에이동 3층301호	3억 5,600만원	2억 4,920만원	2회	2026.11.11
인천광역시 남동구 고잔동 686-7 남동우리타운광장 에이동 3층302호	3억 5,600만원	2억 4,920만원	2회	2026.11.11
인천광역시 남동구 간석동 216-5 간석리페(1차)도시형생활주택 1동 5층501호	4,600만원	4,600만원	0회	2026.11.13

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.06.04 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 &apos;인천사리울중교&apos; 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공장 등으로 이루어진 지역임.

교통상황
본건까지 제반차량의 접근이 가능하며. 인근에 버스정류장 등이 소재 하여 대중교통상황은 보통인 편임.

토지의 형상·이용상태
본건은 부정형의 평지인 토지로서 공장부지로 이용중임.

인접 도로상태
본건은 북서측으로 노폭 약 15미터의 포장도로에 접하고 있음.

공법상 제한 (용도지역 등)
준공업지역, 중로2류(접함), 가추사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 지적재조사사업지구임.

기타 기재
없 음.

임대관계
임대관계는 미상임.

건물의 구조
기호(2)는 일반철골구조 철골경사지붕 3층건(사용승인일 : 2003.07.30., 증축일 : 2019.09.11)으로서 - 외벽 : 판넬마감 등임. - 내벽 : 판넬마감, 벽지마감 등임. - 창호 : 알루미늄새시창호 및 하이새시창호임.

이용상태
기호(2)는 공장, 사무실 등으로 이용중임.

설비내역
위생설비, 급·배수설비, 승강기시설 등이 되어 있음.

제시외 건물 확인 필수
후첨 '건물개황도' 및 '사진용지' 참조.

기타 기재
기호(2) 2층중 통로부분(212.72㎡)이 멸실되어 공부면적(516.41㎡)과 실제면적(303.69㎡)은 상이함.

임대관계
임대관계는 미상임.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2022. 9. 22. 근저당
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	- 일괄매각. 제시외 건물 포함 - 본 건 건물 2층 중 통로부분(212.72㎡)이 멸실되어 공부면적(516.41㎡)과 실제면적(303.69㎡)이 상이하며, 멸실된 부분은 평가 및 매각에서 제외됨 - 본 건 건물은 2019년 9월 11일에 증축(1층 0.653㎡, 2층 215.85㎡, 3층 1.783㎡)되었으나 구조 면적 이용상황 등의 측면에서 별도로 구분하지 않고 최초 사용승인일(2003년 7월 30일)을 기준으로 평가함 - 본 건 건물은 공장, 사무실 등으로 이용중임 - 본 건 토지면적은 감정평가 당시 2234㎡였으나 2025년 12월 22일 지적재조사 완료를 원인으로 면적이 2212.4㎡로 등기됨 - 본 건 토지 면적이 축소됨에 따라 지적재조사 완료 시점인 2025년 12월 22일을 기준시점으로 하여 토지에 대한 재감정을 실시하였으며, 재감정 결과 변동된 토지감정평가액을 반영하여 매각함(2026.. 7. 6.자 재감정 회보서 참조)

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경509778)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	9,393,087,933원
최저매각가격	6,575,162,000원
입찰 보증금 (10%)	657,516,200원 최저가의 10%
청구금액	8,040,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	1회
매각기일	2026.11.18 제219호 법정
도로명주소	인천광역시 남동구 고잔동 465-14
내역
사건 접수	2025.06.04 · 개시결정 2025.06.05
배당요구종기	2025.08.28 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

일반건물
일반철골구조 철골경사지붕 3층 공장 1층 1332.023㎡ 2층 516.41㎡ 3층 1332.023㎡ 옥탑층 33.96㎡

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경509778)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.