인천광역시 남동구 서창동 564-1 다다주택 3층302호
2025타경514360(강제경매) · 인천지방법원 인천지방법원 경매8계 · 철근콘크리트구조 58.32㎡(17.6평)
지금 최저 입찰가
1억 2,446만원
감정가의 49% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
2억 5,400만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.13
D-4 · 제219호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
2회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
⚠
낙찰자가 인수하는 권리 있음
명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “을구 순위 1번 주택임차권등기(다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨)”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.
↓
감정가의 49%까지 하락 (유찰 2회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 12장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (4장)
현장 사진 (6장)
위치도 (지도) (1장)
호별 배치도 (1장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년12월09일13시30분 2025년12월10일16시26분
- 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계는 알 수 없으나, 전입세대확인서, 외국인체류확인서 열람결과 임차인이 점유하는 것으로 추정됨.
- 세대출입문에 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 "안내문"을 부착해 놓았음
- 본건 주소지내 전입세대 확인서 및 주민등록표 등본, 외국인체류확인서 첨부.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2023-05-10) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최○기 | 2018.11.12. | 미상 | 미상 | 3층302호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.20 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 3차 | 2026.11.13 10:00 | 매각기일 | 1억 2,446만원 | |
| 2차 | 2026.10.12 10:00 | 매각기일 | 1억 7,780만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.09.01 10:00 | 매각기일 | 2억 5,400만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 51건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 61.9%, 평균 유찰 2.4회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 인천광역시 남동구 간석동 37-641 궁전빌라 1층 101호 | 6,000만원 | 1,854만원 | 31% | 2026.11.02 |
| 인천광역시 남동구 만수동 109-221 2층202호 | 1억 400만원 | 4,488만원 | 43% | 2026.10.29 |
| 인천광역시 남동구 만수동 1-291 3층302호 | 8,500만원 | 4,345만원 | 51% | 2026.10.20 |
| 인천광역시 남동구 남촌동 351-4 3층301호 | 8,000만원 | 6,325만원 | 79% | 2026.10.20 |
| 인천광역시 남동구 구월동 1248-61 1층102호 | 9,500만원 | 9,500만원 | 100% | 2026.10.12 |
지금 진행 중인 인근 물건 (48건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 인천광역시 남동구 구월동 1209-18 백학빌라 4층402호 | 1억원 | 576만원 | 9회 | 2026.11.10 |
| 인천광역시 남동구 만수동 1-171 로얄빌라 2층201호 | 1억 800만원 | 1억 800만원 | 1회 | 2026.11.10 |
| 인천광역시 남동구 만수동 1095 청송빌라 3층301호 | 9,100만원 | 4,459만원 | 3회 | 2026.11.10 |
| 인천광역시 남동구 간석동 37-429 청양빌라 4층401호 | 8,700만원 | 8,700만원 | 1회 | 2026.11.10 |
| 인천광역시 남동구 간석동 37-67 4층402호 | 8,200만원 | 8,200만원 | 0회 | 2026.11.10 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.11.28 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.11.28 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 '서창초등학교' 남측 인근에 위치하는 "다다주택" 제3층 제302호로서, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택, 소규모 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지대임.
본건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 '서창초등학교' 남측 인근에 위치하는 "다다주택" 제3층 제302호로서, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택, 소규모 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지대임.
교통상황
본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체 로 보통수준임.
본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체 로 보통수준임.
건물의 구조
철근콘크리트구조 박공지붕 5층건중 제3층 제302호로서, 외벽 : 스톤코트 및 석재 붙임 마감, 창호 : 하이샷시 창호임.
철근콘크리트구조 박공지붕 5층건중 제3층 제302호로서, 외벽 : 스톤코트 및 석재 붙임 마감, 창호 : 하이샷시 창호임.
이용상태
'다세대주택'으로 이용중임.
'다세대주택'으로 이용중임.
설비내역
상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 및 개별난방 시설이 되어 있음.
상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 및 개별난방 시설이 되어 있음.
토지의 형상·이용상태
정방형 토지를 '공동주택(다세대주택)' 건부지로 이용중임.
정방형 토지를 '공동주택(다세대주택)' 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
본건 북서측으로 노폭 약 20M의 포장도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 4M의 보행자전용 도로에 접함.
본건 북서측으로 노폭 약 20M의 포장도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 4M의 보행자전용 도로에 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2018-12-31)(서창구획), 특수도로(보행자전용도로)( 접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460- 6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강 과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약 에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세 대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.
제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2018-12-31)(서창구획), 특수도로(보행자전용도로)( 접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460- 6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강 과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약 에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세 대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.
기타 기재
없 음.
없 음.
임대관계
임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.
임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2023.05.10. 가압류 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 을구 순위 1번 주택임차권등기(다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | (기재 없음) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경514360)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 254,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 124,460,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 12,446,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 225,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.11.13 제219호 법정 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 서창동 564-1 다다주택 3층302호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 58.32㎡(17.6평) |
| 사건 접수 | 2025.11.28 · 개시결정 2025.12.03 |
| 배당요구종기 | 2026.02.02 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 박공지붕 5층
공동주택(다세대주택)
1층 15.39㎡
2층 169.49㎡
3층 169.49㎡
4층 169.49㎡
5층 135.95㎡
전유
철근콘크리트구조 58.32㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 인천광역시 남동구 서창동 564-1 | 대 | 428.6㎡ | 45.53/428.6 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.