2026타경500404 — AI 법원경매 문서 정리

인천광역시 미추홀구 도화동 490-3 도화탑클래스 4층401호

2026타경500404(강제경매) · 인천지방법원 인천지방법원 경매19계 · 철근콘크리트구조 59.9070㎡(18.1평)

지금 최저 입찰가

1억 3,300만원

감정가의 70% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

1억 9,000만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.19

D-10 · 제219호 법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

1회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

⚠

낙찰자가 인수하는 권리 있음

명세서에 매수인이 떠안는 권리가 기재돼 있습니다: “을구 순위 3번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)”. 그만큼 실제 취득 비용이 커질 수 있어 반드시 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 11장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (5장)

현장 사진 (4장)

위치도 (지도) (2장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2026년01월26일16시00분 2026년01월28일11시40분

- 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계는 알 수가 없고, 전입세대확인서 상에 전입세대가 조사되지 아니 하고, 상가건물임대차현황서에도 임차인의 기재가 없으니 그 점유관계 등은 별도의 확인을 요함. 
- 세대출입문에 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 "안내문"을 부착해 놓았음 
- 본건 주소지내 전입세대가 없다는 전입세대확인서, 상가건물임대차현황서, 외국인체류확인서 첨부.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.11.26 14:00	매각결정기일
2차	2026.11.19 10:00	매각기일	1억 3,300만원
신건	2026.10.16 10:00	매각기일	1억 9,000만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 788건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 59.1%, 평균 유찰 2.1회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례

물건	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
도화탑클래스 6층601호	1억 9,000만원	9,646만원	51%	2026.09.01
도화탑클래스 5층504호	1억 6,500만원	1억 103만원	61%	2026.07.23
도화탑클래스 7층703호	1억 8,100만원	1억 811만원	60%	2026.06.30

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
인천광역시 미추홀구 주안동 58-18 5층501호	1억 8,000만원	2,000만원	11%	2026.10.30
인천광역시 미추홀구 주안동 58-18 6층601호	1억 8,000만원	2,000만원	11%	2026.10.30
인천광역시 미추홀구 주안동 58-18 6층602호	1억 3,200만원	1,500만원	11%	2026.10.30
인천광역시 미추홀구 주안동 58-18 6층603호	1억 6,900만원	2,000만원	12%	2026.10.30
인천광역시 미추홀구 주안동 58-18 6층604호	1억 4,600만원	1,700만원	12%	2026.10.30

지금 진행 중인 인근 물건 (223건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
인천광역시 미추홀구 용현동 451-63 효성 해링턴타워 인하 29층2922호	2억 2,200만원	1억 5,540만원	2회	2026.11.09
인천광역시 미추홀구 용현동 475-1 용마루아파트 2층203호	2억 400만원	1억 4,280만원	2회	2026.11.09
인천광역시 미추홀구 숭의동 166-17 다드림아파트 5층504호	2억 5,600만원	1억 7,920만원	2회	2026.11.09
인천광역시 미추홀구 숭의동 302-8 숭의엠타운 9층901호	1억 7,800만원	1억 2,460만원	2회	2026.11.09
인천광역시 미추홀구 용현동 630-32 4층402호	1억 8,200만원	1억 2,740만원	2회	2026.11.09

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2026.01.16 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
대상물건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 &quot;인천도화초등학교&quot; 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 주거지대로 이루어져 있습니다.

교통상황
대상물건까지 제반 차량의 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통정도입니다.

건물의 구조
대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 11층 건물 내 4층 일부로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅, 인조석 붙임 등 창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태
공부상 오피스텔로 용도입니다.

설비내역
위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상·이용상태
2필 일단의 다각형 형태의 토지로 주위는 대체로 등고평탄하며, 오피스텔(도화탑클래스) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태
대상물건 남동측으로 폭 8미터 내외의 도로에 접하고있습니다.

공법상 제한 (용도지역 등)
2필지 공히 준주거지역 , 지구단위계획구역(2020-12-29), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) 입니다

기타 기재
해당사항 없습니다.

임대관계
이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상입니다.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2023. 2. 7. 압류
인수되는 권리	을구 순위 3번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	- 본건 평가 시 건축물현황도 상 소재하는 발코니 등은 거래관행 등을 고려하여 포함하여 평가함. 자세한 것은 감정평가서 참고.

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2026타경500404)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	190,000,000원
최저매각가격	133,000,000원
입찰 보증금 (10%)	13,300,000원 최저가의 10%
청구금액	210,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	1회
매각기일	2026.11.19 제219호 법정
도로명주소	인천광역시 미추홀구 도화동 490-3 도화탑클래스 4층401호
내역	철근콘크리트구조 59.9070㎡(18.1평)
사건 접수	2026.01.16 · 개시결정 2026.01.20
배당요구종기	2026.03.23 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 업무시설 지하1층 171.247㎡ 지하1층 25.376㎡ 1층 27.22㎡ 1층 25.884㎡ 2층 284.085㎡ 3층 284.085㎡ 4층 284.085㎡ 5층 284.085㎡ 6층 284.085㎡ 7층 284.085㎡ 8층 284.085㎡ 9층 284.085㎡ 10층 284.085㎡ 11층 88.82㎡ 옥탑1층 18.2㎡ 옥탑2층 18.2㎡

전유
철근콘크리트구조 59.9070㎡

소재지	지목	면적	지분
인천광역시 미추홀구 도화동 490-3	대	520.7㎡	15.33133/535
인천광역시 미추홀구 도화동 491-22	대	14.3㎡	15.33133/535

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2026타경500404)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.