2023타경41121 경기도 김포시 장기동 1917-1

경기도 김포시 장기동 1917-1 석권에듀프라자 1층112호

2023타경41121(강제경매) · 인천지방법원 부천지원 경매2계 · 철근콘크리트조 23.1㎡(7.0평)

#위반건축물#대항력있는임차인 — 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요

지금 최저 입찰가

1억 6,134만원

감정가의 17% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

9억 6,000만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.07.23

별관 제122호 법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

5회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

🔍 경기도 김포시 장기동 석권에듀프라자 1층 112호·113호로 보이는 소매점 2개 전유부분이 일괄매각되는 사건입니다.

확인필수 4건 주의 2건 참고 2건 🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

↓

감정가의 17%까지 하락 (유찰 5회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

✓

명세서상 인수 권리 기재 없음

매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 62장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (44장)

현장 사진 (12장)

위치도 (지도) (1장)

호별 배치도 (5장)

🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다

위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2024년12월06일16시43분 2024년12월09일10시57분

현장에서 만난 임차인 김○경을 면담함. 본인이 1층 101호, 102호를 통합해서 "BHC CHICKEN"집으로 사용하고 있고 보증금 5,000만 원, 차임 300만 원이라고 함. 상가임대차 현황서에 등재되어 있는 배○형은 소유자의 자녀라고 하였음. 일응 임차인으로 등재함.

목록 1. 부동산 내용과 동일함.

현장에서 만난 임차인 배○권(소유자 이○케이 주식회사 대표자)을 면담함. 본인이 소유자인 이○케이 주식회사로부터 목록 3호 ~ 6호를 포함한 1층(104호, 106호, 107호,108호, 109호, 110호, 109-1호)를 2024. 1.경부터 보증금 1억 7천만 원, 차임 1천만 원에 임차하여 "박은자 맛사랑" 식당을 운영한다고 함.

목록 3. 부동산 내용과 동일함.

목록 3. 부동산 내용과 동일함.

목록 3. 부동산 내용과 동일함.

현장에서 만난 임차인 배○권(소유자 이○케이 주식회사 대표자)을 면담함. 본인이 소유자인 이○케이 주식회사로부터 목록 7(112호), 목록 8(113호)을 보증금 2,000만 원, 차임 150만 원에 임차하여 "석권부동산사무실"을 운영한다고 함.

목록 7. 부동산 내용과 동일함.

현장에서 만난 임차인 김○훈을 면담함. 본인이 목록 9,10,11,12 (201호, 203호, 204호, 207호)외에 202호까지 보증금 3억원, 차임 1천만 원에 임차하여 "골드정형외과"를 운영하고 있다고 함.

목록 9. 부동산 내용과 동일함.

목록 9. 부동산 내용과 동일함.

목록 9. 부동산 내용과 동일함. 다만, 상가건물임대차 현황서에 등재된 자를 임차인으로 보고함.

현장에 임하였으나 이해관계인을 만나지 못하여 점유 관계 알 수 없었음. 다만, 3층 302호 "서울 닥터 윤치과" 여직원(40대, 여)에 의하면, 연세준365의원은 2024. 봄부터 영업을 하지 않는다고 하였음.

목록 13. 부동산 내용과 동일함.

목록 13. 부동산 내용과 동일함.

목록 13. 부동산 내용과 동일함.

현장에서 만난 헬스장 직원 박종대를 면담함. 임차인 손○일이 목록 17,18(503호, 504호)를 보증금 3,000만 원, 차임 200만 원에 임차하여 "SWEAT VIVE" 헬스장을 운영하고 있다고 함.

목록 17. 부동산 내용과 동일함.

현장에서 만난 직원 김정대를 면담함. 자기는 임대차관계에 대해서 모른다고 함. 임차인 김○성이 목록 19호(505호)외에 제시외 501호를 임차하여 "스포짐" 헬스장을 운영하고 있다고 함.

현장에 임하였으나 이해관계인을 만날 수 없었음. 다만, 소유자 법인의 대표자 배○권에 의하면, 임차인이 목록 20(702호)외 제시외 701호를 포함하여 보증금 1,000만 원, 차임 80만원에 임차하여 통합하여 교회로 사용중이라고 함. 다만, 상가건물임대차 현황서에 등재된 자를 임차인으로 각 보고함.

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2022-03-21)
김○경	2024.05.10	미상	50,000,000	101호, 102호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
배○형	2019.05.03	미상	10,000,000	1층101호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
배○권	-	미상	170,000,000	1층104호	판정 불가 (날짜 미상) ※ 재확인 필요
배○권	-	미상	20,000,000	1층112호	판정 불가 (날짜 미상) ※ 재확인 필요
김○훈	2023.10.25	미상	300,000,000	2층201호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
장○연	2022.06.02	미상	미상	2층207호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
손○일	2022.07.06	미상	30,000,000	5층503호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
김○성	2024.04.02	미상	34,000,000	5층505호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
김○○○○회	-	미상	10,000,000	7층702호	판정 불가 (날짜 미상) ※ 재확인 필요
(○○○○○○○○D	2021.02.09	미상	미상	7층702호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.07.30 15:30	매각결정기일
6차	2026.07.23 10:00	매각기일	1억 6,134만원
5차	2026.06.18 10:00	매각기일	2억 3,049만원	유찰
4차	2026.05.14 10:00	매각기일	3억 2,928만원	유찰
3차	2026.04.07 10:00	매각기일	4억 7,040만원	유찰
2차	2026.03.05 10:00	매각기일	6억 7,200만원	유찰
신건	2026.01.20 10:00	매각기일	9억 6,000만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 66건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 37.4%, 평균 유찰 3.8회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례

물건	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
석권에듀프라자 2층201호	24억 9,000만원	6억 4,770만원	26%	2026.06.18
석권에듀프라자 2층203호	24억 9,000만원	6억 4,770만원	26%	2026.06.18
석권에듀프라자 2층204호	24억 9,000만원	6억 4,770만원	26%	2026.06.18
석권에듀프라자 2층207호	24억 9,000만원	6억 4,770만원	26%	2026.06.18
석권에듀프라자 2층202호	24억 9,000만원	6억 4,770만원	26%	2026.06.18

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
경기도 김포시 마산동 672-1 한강동일스위트더파크뷰2단지근린생활시설 에이동 1층111호	7억 3,600만원	1억 5,100만원	21%	2026.07.02
경기도 김포시 구래동 6878-14 연세6차라스토케 2층 208호	6억 4,000만원	1억 7,499만원	27%	2026.07.02
경기도 김포시 장기동 2077-6 라베니체마치에비뉴6 1층116호	6억 6,300만원	1억 1,200만원	17%	2026.06.23
경기도 김포시 구래동 6917-4 우승프라자 2층 202호	3억 8,000만원	2억 1,199만원	56%	2026.06.23
경기도 김포시 장기동 1917-1 석권에듀프라자 2층201호	24억 9,000만원	6억 4,770만원	26%	2026.06.18

지금 진행 중인 인근 물건 (37건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
경기도 김포시 통진읍 521-3 핵심프라자3 6층604호	8억 3,400만원	5억 8,380만원	2회	2026.07.14
경기도 김포시 구래동 6881-9 태경프라자 2층208호	3억 4,500만원	1억 1,833만원	4회	2026.07.14
경기도 김포시 구래동 6881-9 태경프라자 2층202호	14억 4,300만원	14억 4,300만원	1회	2026.07.14
경기도 김포시 구래동 6881-9 태경프라자 2층203호	14억 4,300만원	14억 4,300만원	1회	2026.07.14
경기도 김포시 구래동 6881-9 태경프라자 2층204호	14억 4,300만원	14억 4,300만원	1회	2026.07.14

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2023.07.12 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 경기도 김포시 장기동 소재 "장기중학교" 남측 인근에 위치하며 본건 주위는 근린생활시설, 학교, 공원, 대규모아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황
본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통이용 편의도는 보통임.

건물의 구조
철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상7층 내 1층 101호외 19개호로 외벽: 외장석재 뭍임 및 강화유리 등 마감. 내벽: 내부인테리어 등 마감. 창호: 샷시창호 임.

이용상태
기호1,2,7,8: 공부상 소매점으로 4개호수 벽체(경계)구분없이 공실상태임. 기호3: 공부상 소매점으로 공실상태임. 기호4,5,6: 공부상 소매점으로 공실상태임. 기호9,10,11,12: 공부상 의원으로 4개호수 벽체(경계)구분없이 연세준365의원으로 이용중. 기호13,16: 공부상 의원으로 2개호수 벽체(경계)구분없이 연세준365의원으로 이용중. 기호14,15: 공부상 의원으로 2개호수 벽체(경계)구분없이 연세준365의원으로 이용중. 기호17,18: 공부상 학원으로 2개호수 벽체(경계)구분없이 피트니스클럽(SWEET VIBE)으로 이용중. 기호19: 공부상 학?i으로 인접호수와 경계구분없이 독서실(메가스터디 스파르라) 등으로 이용중임. 기호20: 공부상 사무소로 인접호수와 경계구분없이 교회(김포하이교회) 등으로 이용중임.

설비내역
위생 및 급배수 시설, 난방설비, 승강기, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상·이용상태
대체로 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태
본건 북서측 및 동측으로 각각 공도와 접하고 있음.

공법상 제한 (용도지역 등)
장기동 1917-1: 도시지역,준주거지역,고도지구(공항고도제한해발112.86m-371.43m미만),제1종지구단위계획구역(김포한강신도시),소로3류(폭8m미만)(2014-11-27)(특수도로)(접함),중로1류(폭20m-25m)( 접함),중로3류(폭12m-15m)(2014-11-27)(접함) 장기동 1917-2: 도시지역,준주거지역,고도지구(공항고도제한해발112.86m-371.43m미만),제1종지구단위계획구 역(김포한강신도시),소로2류(폭8m-10m)(특수도로)(접함),소로3류(폭8m미만)(특수도로)(접함) ,중로3류(폭12m-15m)(접함) -별첨 토지이용계획확인서 참조.

기타 기재
-

임대관계
임대관계 미상임.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	목록 7, 8. - 2022.03.21. 근저당권
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	1. 일괄매각 2. 집합건축물대장(전유부)상 용도는 소매점이며, 현황은 중개사무소로 이용중임. 3. 집합건축물대장(표제부)상에 위반건축물 등재되어 있음.

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2023타경41121)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	960,000,000원
최저매각가격	161,347,000원
입찰 보증금 (10%)	16,134,700원 최저가의 10%
청구금액	425,380,320원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	5회
매각기일	2026.07.23 별관 제122호 법정
도로명주소	경기도 김포시 청송로 8, 1층112호 (장기동,석권에듀프라자)
내역	철근콘크리트조 23.1㎡(7.0평)
사건 접수	2023.07.12 · 개시결정 2023.07.18
배당요구종기	2025.09.24 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 제1,2종 근린생활시설 지하2층 1010.28㎡ 지하1층 1050.61㎡ 1층 761.12㎡ 2층 750.77㎡ 3층 720.29㎡ 4층 720.29㎡ 5층 720.29㎡ 6층 720.29㎡ 7층 295.13㎡

전유
철근콘크리트조 23.1㎡

전유
철근콘크리트조 24.15㎡

전유
철근콘크리트조 23.1㎡

전유
철근콘크리트조 24.15㎡

소재지	지목	면적	지분
경기도김포시장기동1917-1	대	688㎡	8.78/1302.3
경기도김포시장기동1917-2	대	614.3㎡	8.78/1302.3
경기도김포시장기동1917-1	대	688㎡	9.18/1302.3
경기도김포시장기동1917-2	대	614.3㎡	9.18/1302.3
경기도김포시장기동1917-1	대	688㎡	8.78/1302.3
경기도김포시장기동1917-2	대	614.3㎡	8.78/1302.3
경기도김포시장기동1917-1	대	688㎡	9.18/1302.3
경기도김포시장기동1917-2	대	614.3㎡	9.18/1302.3

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2023타경41121)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.