경기도 용인시 기흥구 상하동 217-13 104동 4층402호
2023타경2977(강제경매) · 수원지방법원 수원지방법원 경매6계 · 철근콘크리트조 59.13㎡(17.9평)
#재매각#대항력있는임차인
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
특별매각조건 — 입찰 보증금 20%
지금 최저 입찰가
470만원
감정가의 2% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
2억 3,800만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.07.15
광교신청사 제101호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
17회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 경기도 용인시 기흥구 상하동 소재 59.13㎡ 다세대주택(도시형생활주택) 매각, 감정가 2억3,800만원 대비 최저가 470만6천원
확인필수 1건
주의 1건
참고 1건
아래에서 근거 보기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
↩
취하 가능성 (청구금액 감정가의 1%)
채권자가 받으려는 돈(청구금액 1,354,520원)이 물건 값보다 훨씬 적습니다. 채무자가 이 빚만 갚으면 경매가 취소(취하)될 수 있어, 준비해도 낙찰까지 안 갈 수 있습니다.
✖
과거 대금 미납 이력
낙찰 후 잔금을 내지 않아 다시 나온 이력이 있습니다. 앞 낙찰자가 포기한 이유(권리 문제 등)가 있는지 특히 주의하세요.
₩
입찰보증금 20% (특별매각조건)
보통 10%인 입찰보증금이 20%(941,200원)입니다. 자금을 더 준비해야 합니다.
↓
감정가의 2%까지 하락 (유찰 17회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 12장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (4장)
현장 사진 (4장)
위치도 (지도) (3장)
내부 구조도 (1장)
AI 문서 정리
AI 분석 분석일시 2026-07-05T01:31:18이 물건은 용인시 기흥구 상하동에 위치한 59.13㎡ 규모의 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 4층 건물 중 4층에 위치해 있으며, 버스정류장이 가까워 교통은 편리한 편입니다. 감정가 2억3,800만원 대비 최저가가 470만6천원으로 크게 낮아진 이유는 17차례 유찰이 반복되면서 최저가가 계속 내려갔기 때문입니다. 특히, 현장조사에서 폐문부재 상태였고 임차인(원○종)이 등재되어 있어 점유권 문제가 있을 수 있습니다. 입찰 전에는 반드시 현장 점유 상태와 임대차 계약 내용을 확인해야 합니다.
확인필수점유○(임차인) 존재
현재 임차인(원○종)이 거주 중일 가능성이 있습니다. 임차인이 있는 경우, 매수 후 명도 문제가 발생할 수 있으며, 이에 따른 추가 비용이나 소송이 필요할 수 있습니다.
점유관계: - 현장을 방문하였으나 폐문부재로 소유자 및 점유자를 만나지 못하여 출입문에 안내문을 부착하여 두었음 / 임차인(전○세대): 원○종 / 전입 2021.04.30 / 점유부분 104동 4층402호 (현황조사서 (집행관 현장조사))
현재 점유 상태와 임대차 계약 기간, 보증금 등을 확인했는가?
주의폐문부재 상태
현장 조사 당시 폐문부재 상태였습니다. 이는 점유자가 장기간 부재 중이거나, 관리 소홀 등의 문제가 있을 수 있음을 시사합니다.
현장을 방문하였으나 폐문부재로 소유자 및 점유자를 만나지 못하여 출입문에 안내문을 부착하여 두었음 (현황조사서 (집행관 현장조사))
현재 건물의 관리 상태와 점유자의 실제 거주 여부를 확인했는가?
참고대지권 지분 복잡
이 물건은 두 필지의 토지에 대한 지분을 가지고 있습니다. 지분이 복잡할 경우, 향후 권리 행사나 처분에 어려움이 있을 수 있습니다.
경기도용인시 기흥구상하동217-13 대 387㎡ (지분 68.0809/977) / 경기도용인시 기흥구상하동220-1 대 590㎡ (지분 68.0809/977) (대지권/토지 현황)
대지권 지분에 따른 관리비 부담이나 공용 부분 사용 조건을 확인했는가?
사실 요약
| 감정가 대비 최저가 | 2억3,800만원 → 470만6천원 — 감정가 대비 최저가가 약 2% 수준으로 크게 낮아짐 |
|---|---|
| 유찰 이력 | 17회 — 최저가가 계속 하락하며 17차례 유찰됨 |
| 인근 매각 통계 | 평균 낙찰가율 61.9%, 평균 유찰 4.7회 — 인근 같은 용도 매각 28건 기준 |
입찰 전 체크리스트
아래 항목을 하나씩 지워가며 확인하세요. 하나라도 확인이 안 되면 입찰을 미루는 게 안전합니다.
- 현장 방문하여 점유 상태와 건물 관리 상태 확인
- 임차인(원○종)과의 임대차 계약 내용 확인
- 대지권 지분에 따른 관리비 부담 확인
- 등기부등본 확인으로 말소기준권리 및 부담사항 확인
- 인근 유사 매물 실거래가 비교
- 매각 조건(특별매각조건, 매수신청보증금 20%) 준비 확인
- 법원에 임차인 현황 추가 문의
이 문서만으로 알 수 없는 것
경매 사고의 대부분은 "문서에 없는 것"에서 납니다. 아래는 별도로 직접 확인해야 하는 정보입니다.
- 등기부등본 상의 말소기준권리 상세 내역
- 임차인(원○종)과의 임대차 계약 기간 및 보증금 액수
- 현재 건물의 정확한 관리 상태 및 수리 이력
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2023년04월04일13시32분
- 현장을 방문하였으나 폐문부재로 소유자 및 점유자를 만나지 못하여 출입문에 안내문을 부착하여 두었음
- 해당 주소의 전입세대확인서 등에는 "원○종"을 세대주로 하는 세대가 등재되어 있음
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2021-06-09) |
|---|---|---|---|---|---|
| 원○종 | 2021.04.30 | 미상 | 미상 | 104동 4층402호 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.07.22 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 19차 | 2026.07.15 10:00 | 매각기일 | 470만원 | |
| 2026.06.22 15:00 | 대금지급기한 | 미납 | ||
| 2026.05.13 14:00 | 매각결정기일 | 매각허가결정 | ||
| 18차 | 2026.05.06 10:00 | 매각기일 | 470만원 | 매각 |
| 17차 | 2026.04.01 10:00 | 매각기일 | 672만원 | 유찰 |
| 16차 | 2026.02.27 10:00 | 매각기일 | 960만원 | 유찰 |
| 15차 | 2026.01.20 10:00 | 매각기일 | 1,372만원 | 유찰 |
| 14차 | 2025.12.05 10:00 | 매각기일 | 1,960만원 | 유찰 |
| 13차 | 2025.11.04 10:00 | 매각기일 | 2,800만원 | 유찰 |
| 12차 | 2025.09.24 10:00 | 매각기일 | 4,000만원 | 유찰 |
| 11차 | 2025.08.26 10:00 | 매각기일 | 5,714만원 | 유찰 |
| 10차 | 2025.07.09 10:00 | 매각기일 | 8,163만원 | 유찰 |
| 9차 | 2025.06.05 10:00 | 매각기일 | 1억 1,662만원 | 유찰 |
| 8차 | 2025.04.28 10:00 | 매각기일 | 1억 6,660만원 | 유찰 |
| 7차 | 2025.03.26 10:00 | 매각기일 | 2억 3,800만원 | 유찰 |
| 6차 | 2024.07.05 10:00 | 매각기일 | 4,000만원 | 유찰 |
| 5차 | 2024.06.03 10:00 | 매각기일 | 5,714만원 | 유찰 |
| 4차 | 2024.04.29 10:00 | 매각기일 | 8,163만원 | 유찰 |
| 3차 | 2024.03.26 10:00 | 매각기일 | 1억 1,662만원 | 유찰 |
| 2차 | 2024.01.17 10:00 | 매각기일 | 1억 6,660만원 | 유찰 |
| 신건 | 2023.12.05 10:00 | 매각기일 | 2억 3,800만원 | 유찰 |
⚠️ 이 물건은 과거에 낙찰됐다가 대금이 납부되지 않아 다시 나온 이력이 있습니다.
앞 낙찰자가 잔금을 포기한 이유(권리 문제 등)가 있는지 특히 주의해서 확인하세요.
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 27건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 60.5%, 평균 유찰 4.5회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 경기도 용인시 기흥구 공세동 172 더본101동 3층302호 | 2억 5,100만원 | 1억 5,366만원 | 61% | 2026.06.05 |
| 경기도 용인시 기흥구 고매동 365-10 고매동365-10공동주택 1동 1층101호 | 2억 6,400만원 | 251만원 | 1% | 2026.05.19 |
| 경기도 용인시 기흥구 영덕동 1246-4 더헤이븐 105동 3층302호 | 2억 300만원 | 1억 4,210만원 | 70% | 2026.04.28 |
| 경기도 용인시 기흥구 중동 1043-3 에스아이오피스텔 9층903호 | 1억 4,300만원 | 1억 3,000만원 | 91% | 2026.04.22 |
| 경기도 용인시 기흥구 하갈동 309-5 루체팰리스 비동 3층302호 | 4억 6,600만원 | 2억 7,996만원 | 60% | 2026.04.10 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2023.03.27 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2023.03.27 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 경기도 용인시 기흥구 상하동 소재 "진흥아파트 입구 사거리" 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지 임야등이 소재하며 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.
본건은 경기도 용인시 기흥구 상하동 소재 "진흥아파트 입구 사거리" 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지 임야등이 소재하며 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.
교통상황
본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임
본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임
건물의 구조
철근콘크리트구조 스라브지붕 4층건 중 4층 402호로서, 외 벽 : 드라이비트 및 벽돌쌓기. 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감. 창 호 : 하이샷시 이중창호임.
철근콘크리트구조 스라브지붕 4층건 중 4층 402호로서, 외 벽 : 드라이비트 및 벽돌쌓기. 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감. 창 호 : 하이샷시 이중창호임.
이용상태
도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용중임.(후면 "내부구조도" 참고)
도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용중임.(후면 "내부구조도" 참고)
설비내역
위생 급.배수설비, 개별 난방설비, 도시가스설비, 소방설비, 공동현관 보안설비 등임.
위생 급.배수설비, 개별 난방설비, 도시가스설비, 소방설비, 공동현관 보안설비 등임.
토지의 형상·이용상태
인접도로와 등고 평탄한 2필 일단의 부정형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.
인접도로와 등고 평탄한 2필 일단의 부정형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
본건 북측으로 로폭 약 5-6미터 도로에 접함.
본건 북측으로 로폭 약 5-6미터 도로에 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
기호(1,2) 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>
기호(1,2) 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>
기타 기재
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임대관계
임대관계 미상임.
임대관계 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2021.06.09. 압류 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2023타경2977)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 238,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 4,706,000원 |
| 입찰 보증금 (20%) | 941,200원 특별매각조건 |
| 청구금액 | 1,354,520원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 17회 |
| 매각기일 | 2026.07.15 광교신청사 제101호 법정 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 기흥구 중부대로747번길 22-5, 104동 4층402호 |
| 내역 | 철근콘크리트조 59.13㎡(17.9평) |
| 사건 접수 | 2023.03.27 · 개시결정 2023.03.28 |
| 배당요구종기 | 2023.06.08 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 스라브지붕 지상4층 공동주택(도시형생활주택)
1층 122.3㎡
1층 11.75㎡
2층 122.3㎡
2층 11.75㎡
3층 122.3㎡
3층 11.75㎡
4층 122.3㎡
4층 11.75㎡
전유
철근콘크리트조 59.13㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 경기도용인시 기흥구상하동217-13 | 대 | 387㎡ | 68.0809/977 |
| 경기도용인시 기흥구상하동220-1 | 대 | 590㎡ | 68.0809/977 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.