경기도 용인시 처인구 김량장동 335-1
2024타경10272(임의경매) · 수원지방법원 수원지방법원 경매12계 · 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 단독주택
1층 135.96 ㎡
1층 130 ㎡
2층 118.28 ㎡
2층 83 ㎡
2층 64.68 ㎡
3층 236.56 ㎡
3층 29.4 ㎡
4층 265.96 ㎡
#제시외건물#대항력있는임차인
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
지금 최저 입찰가
6억 7,068만원
감정가의 24% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
27억 9,335만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.21
D-11 · 광교신청사 제101호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
4회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
🏚
제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)
감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “후첨 "지적개황도" 및 "건물개황도" 참조”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.
↓
감정가의 24%까지 하락 (유찰 4회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 45장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (17장)
현장 사진 (20장)
위치도 (지도) (2장)
호별 배치도 (1장)
내부 구조도 (4장)
지적·평가 도면 (1장)
AI 문서 정리
AI 분석 분석일시 2026-07-05T01:32:24이 물건은 경기도 용인시 처인구 김량장동에 위치한 4층 단독주택입니다. 현재 단독주택과 근린생활시설로 사용되고 있으며, 감정가는 약 27억 9천만 원이지만 3번의 유찰 끝에 최저가가 약 9억 5천만 원까지 내려왔습니다. 가장 조심해야 할 점은 여러 명의 임차인이 거주하고 있다는 점입니다. 현장조사 결과, 최소 10명 이상의 임차인이 확인되었고, 일부는 보증금과 월세를 내고 있습니다. 입찰 전에는 반드시 등기부등본을 확인해 임차인들의 계약 상태와 보증금 액수를 정확히 알아야 합니다. 또한, 제시외 건물이 포함되어 있어 실제 면적과 구조를 확인하는 것도 중요합니다.
확인필수다수의 임차인 존재
현재 여러 명의 임차인이 거주 중이며, 일부는 보증금과 월세를 내고 있습니다. 낙찰 후 임차인들의 퇴거 문제나 보증금 반환 문제가 발생할 수 있습니다.
1층 우측 식당 60대 가량 남성은 임차인이 이○현이며 보증금은 잘모른다고 함. - 1층 좌측 군복 수선 간이공장은 임차인 이○예로 보증금 천만원에 월세50만원이라고 하고, 2층 201호 식당은 임차인 김○연으로 보증금 2천만원에 월세70만원(관리비포함 77만원)이라고 함. (현황조사서 (집행관 현장조사))
임차인들의 계약 상태와 보증금 액수를 정확히 확인했나요?
확인필수제시외 건물 포함
공식적으로 등록되지 않은 건물이 포함되어 있을 수 있습니다. 이는 추후 문제가 될 수 있으므로 반드시 확인이 필요합니다.
1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 목록1의 제시외 계단실 및 창고는 건물의 옥상부분임(감정평가서상의 제시외 'ㅁ'부분임) (매각물건명세서 비고란)
제시외 건물의 정확한 위치와 상태를 확인했나요?
주의유찰 3회
이 물건은 이미 3번의 유찰을 겪었으며, 최저가가 크게 하락했습니다. 이는 시장에서의 수요가 낮거나 문제점이 있을 수 있음을 시사합니다.
20260325 매각기일 최저가 2,793,356,040원 결과: 유찰 - 20260427 매각기일 최저가 1,955,349,000원 결과: 유찰 - 20260602 매각기일 최저가 1,368,744,000원 결과: 유찰 (기일 이력(최근 12건))
유찰의 원인이 무엇인지 추가로 조사했나요?
사실 요약
| 감정가 대비 최저가 | 감정가 2,793,356,040원, 최저매각가격 958,120,000원 — 최저가가 감정가의 약 34.3% 수준입니다. |
|---|---|
| 인근 매각 통계 | 평균 낙찰가율(감정가 대비) 73.6%, 평균 유찰 1.3회 — 인근 지역의 평균 낙찰가율과 비교했을 때 이 물건의 최저가가 상당히 낮은 편입니다. |
입찰 전 체크리스트
아래 항목을 하나씩 지워가며 확인하세요. 하나라도 확인이 안 되면 입찰을 미루는 게 안전합니다.
- 등기부등본을 확인해 임차인들의 계약 상태와 보증금 액수를 정확히 파악하세요.
- 제시외 건물의 정확한 위치와 상태를 현장에서 확인하세요.
- 임차인들과의 퇴거 협상 가능성과 보증금 반환 문제를 검토하세요.
- 건물의 구조와 상태를 전문가와 함께 점검하세요.
- 인근 유사 부동산의 시세와 비교해 가격 적정성을 평가하세요.
- 법원에 추가 문의해 유찰 원인을 확인하세요.
- 임대차 계약서 확정일자 여부를 확인하세요.
이 문서만으로 알 수 없는 것
경매 사고의 대부분은 "문서에 없는 것"에서 납니다. 아래는 별도로 직접 확인해야 하는 정보입니다.
- 등기부등본 원본
- 임차인들의 정확한 계약 조건(계약 기간, 월세 액수 등)
- 제시외 건물의 상세한 구조와 면적
- 건물의 노후 상태와 수리 필요성에 대한 전문가 의견
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2024년09월26일12시49분
- 1층 우측 식당 60대 가량 남성은 임차인이 이○현이며 보증금은 잘모른다고 함.
- 1층 좌측 군복 수선 간이공장은 임차인 이○예로 보증금 천만원에 월세50만원이라고 하고, 2층 201호 식당은 임차인 김○연으로 보증금 2천만원에 월세70만원(관리비포함 77만원)이라고 함.
- 나머지는 폐문부재로 출입문에 안내문을 부착하였으며, 전입세대확인서 등 발급결과를 임대차관계조사서에 기재함.
해당 토지의 지상에 목록 1 건물이 있어 점유자의 기재를 생략 함.
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2023-05-26) |
|---|---|---|---|---|---|
| 이○지 | 2021.09.23 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
|
| 조○분 | 2019.07.22 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
|
| 김○자 | 2010.03.05 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
|
| 허○해 | 2017.03.30 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
|
| 허○의 | 2000.11.04 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
|
| 강○희 | 2022.02.08 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
|
| 김○자 | 2019.06.21 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
|
| 이○행 | 2001.07.23 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
|
| 이○기 | 2004.10.18 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
|
| 허○남 | 2024.06.17 | 미상 | 미상 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
|
| 이○현 | 2001.07.28 | 미상 | 12,000,000 | 56.0000㎡ |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| (○○○○○○○○○○○○○) | 2020.02.06 | 미상 | 20,000,000 | 1층1호 98.5000㎡ |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| 신○호 | 2022.09.20 | 미상 | 10,000,000 | 1층101호/132.0000㎡ |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| (○○○○○○○○○○○) | 2021.01.26 | 미상 | 10,000,000 | 102호/984.0000㎡ |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| 주○○○○○○○○○○○○○○) | 2018.05.30 | 미상 | 3,000,000 | 303호/118.2800㎡ |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| 김○연 | 2015.11.16 | 2024.01.22 | 20,000,000 | 2층/65.6800㎡ | 선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) |
| 이○예 | 2019.12.05 | 미상 | 10,000,000 | 1층102호/50.0000㎡ |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| (○○○○○○○○○○) | 2020.01.20 | 미상 | 15,000,000 | 웅대빌딩502호/22.5000㎡ |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| 이○종 | 2021.04.29 | 미상 | 미상 |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.28 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 5차 | 2026.08.21 10:00 | 매각기일 | 6억 7,068만원 | |
| 4차 | 2026.07.08 10:00 | 매각기일 | 9억 5,812만원 | 유찰 |
| 3차 | 2026.06.02 10:00 | 매각기일 | 13억 6,874만원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.04.27 10:00 | 매각기일 | 19억 5,534만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.03.25 10:00 | 매각기일 | 27억 9,335만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 20건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 73.6%, 평균 유찰 1.3회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 경기도 용인시 처인구 양지면 433-9 | 6억 6,798만원 | 3억 8,599만원 | 58% | 2026.05.12 |
| 경기도 용인시 처인구 양지면 433-9 | 6억 6,798만원 | 3억 8,599만원 | 58% | 2026.05.12 |
| 경기도 용인시 처인구 이동읍 584-54 | 1억 3,159만원 | 4,120만원 | 31% | 2026.04.28 |
| 경기도 용인시 처인구 이동읍 584-54 | 1억 3,159만원 | 4,120만원 | 31% | 2026.04.28 |
| 경기도 용인시 처인구 이동읍 584-54 | 5,588만원 | 2,998만원 | 54% | 2026.02.23 |
지금 진행 중인 인근 물건 (7건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 경기도 용인시 처인구 고림동 666-128 | 6억 1,908만원 | 6억 1,908만원 | 0회 | 2026.08.10 |
| 경기도 용인시 처인구 고림동 666-10 | 6억 1,908만원 | 6억 1,908만원 | 0회 | 2026.08.10 |
| 경기도 용인시 처인구 고림동 666-11 | 6억 1,908만원 | 6억 1,908만원 | 0회 | 2026.08.10 |
| 경기도 용인시 처인구 고림동 666-17 | 6억 1,908만원 | 6억 1,908만원 | 0회 | 2026.08.10 |
| 경기도 용인시 처인구 고림동 666-111 | 6억 1,908만원 | 6억 1,908만원 | 0회 | 2026.08.10 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.09.10 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.09.10 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 경기도 용인시 처인구 김량장동 소재 "처인구청" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 관공서, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로 주위환경 및 제반조건은 보통임.
본건은 경기도 용인시 처인구 김량장동 소재 "처인구청" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 관공서, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로 주위환경 및 제반조건은 보통임.
교통상황
본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통 임.
본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통 임.
토지의 형상·이용상태
완경사지 내 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, "주상용 건부지"로 이용중임.
완경사지 내 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, "주상용 건부지"로 이용중임.
인접 도로상태
본건 북측으로 노폭 약 8미터, 남측으로 노폭 약 6미터 및 동측으로 노폭 약 4미터 내외 도 로에 각각 접함.
본건 북측으로 노폭 약 8미터, 남측으로 노폭 약 6미터 및 동측으로 노폭 약 4미터 내외 도 로에 각각 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만 )(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별 대책지역, <추가기재> 중점경관관리구역 중점경관관리구역임.
일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만 )(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별 대책지역, <추가기재> 중점경관관리구역 중점경관관리구역임.
기타 기재
후첨 "지적개황도" 및 "건물 개황도"참조
후첨 "지적개황도" 및 "건물 개황도"참조
기타 기재
없음.
없음.
임대관계
임대관계 미상임.
임대관계 미상임.
건물의 구조
철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물로서, 외 벽: 석재붙임 마감 등, 내 벽: 몰탈 위 페인트 마감 벽지도배 마감 일부 타일붙임 마감 등, 창 호: 샷시 창호 등임.
철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물로서, 외 벽: 석재붙임 마감 등, 내 벽: 몰탈 위 페인트 마감 벽지도배 마감 일부 타일붙임 마감 등, 창 호: 샷시 창호 등임.
이용상태
현황 단독주택 및 근린생활시설로 이용중임.
현황 단독주택 및 근린생활시설로 이용중임.
설비내역
건물 내 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어있음.
건물 내 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어있음.
제시외 건물
확인 필수
후첨 "지적개황도" 및 "건물개황도" 참조
후첨 "지적개황도" 및 "건물개황도" 참조
기타 기재
없음.
없음.
임대관계
임대관계 미상임.
임대관계 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2023.5.26.근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 목록1의 제시외 계단실 및 창고는 건물의 옥상부분임(감정평가서상의 제시외 'ㅁ'부분임) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경10272)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 2,793,356,040원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 670,684,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 67,068,400원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 1,330,191,112원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 4회 |
| 매각기일 | 2026.08.21 광교신청사 제101호 법정 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 처인구 금령로12번길 24-4 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 단독주택 1층 135.96 ㎡ 1층 130 ㎡ 2층 118.28 ㎡ 2층 83 ㎡ 2층 64.68 ㎡ 3층 236.56 ㎡ 3층 29.4 ㎡ 4층 265.96 ㎡ |
| 사건 접수 | 2024.09.10 · 개시결정 2024.09.11 |
| 배당요구종기 | 2024.11.28 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 단독주택
1층 135.96 ㎡
1층 130 ㎡
2층 118.28 ㎡
2층 83 ㎡
2층 64.68 ㎡
3층 236.56 ㎡
3층 29.4 ㎡
4층 265.96 ㎡
일반건물
철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 단독주택
1층 135.96 ㎡
1층 130 ㎡
2층 118.28 ㎡
2층 83 ㎡
2층 64.68 ㎡
3층 236.56 ㎡
3층 29.4 ㎡
4층 265.96 ㎡
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.