2024타경10395 — AI 법원경매 문서 정리

경기도 화성시 향남읍 하길리 1465 탑스프라자 1동 6층607호

2024타경10395(임의경매) · 수원지방법원 수원지방법원 경매4계 · 철근콘크리트구조 83.66㎡(25.3평)

지금 최저 입찰가

3억 1,640만원

감정가의 70% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

4억 5,200만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.25

D-14 · 제101호 법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

1회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

🔍 화성시 향남읍 탑스프라자 아파트 2개 유닛 및 대지 지분, 폐문부재 상태에서 다수 임차인 점유 중

확인필수 3건 주의 3건 참고 1건 🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

🏚

제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)

감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “후첨 "건물개황도" 및 "내부구조도"와 같이 제시외 물건이 있으며 감정평가의견 Ⅰ. 감정평가개요 6 그 밖의 사항을 참조하시기 바람.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 73장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (16장)

현장 사진 (48장)

위치도 (지도) (4장)

호별 배치도 (1장)

내부 구조도 (3장)

지적·평가 도면 (1장)

🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다

위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2024년09월23일11시30분 2024년09월23일16시22분

목록 2. 목록 3. 건물의 대지

해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함.

해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함.

공용 도로이며, 목록 1. 2. 3.의 진입로(입구) 부분임.

해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 소유자나 채무자가 아닌 세대주가 거주하고 있는 것으로 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재 함.

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2017-02-28)
주○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○언	2021.08.23	미상	미상	1층/30.0000㎡	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
마○옥	2015.12.18	미상	미상	B동/33.0000㎡	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
정○린	2012.12.28	미상	미상	110동 703호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.12.02 14:00	매각결정기일
2차	2026.11.25 10:00	매각기일	3억 1,640만원
신건	2026.10.26 10:00	매각기일	4억 5,200만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 222건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 52.9%, 평균 유찰 2.6회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
경기도 화성시 반송동 92-3 센트럴시티오피스텔 23층2313호	2억 100만원	1억 7,686만원	88%	2026.11.06
경기도 화성시 반송동 93-10 동탄지웰에스테이트 5층에이동504호	1억 8,400만원	1억 1,389만원	62%	2026.11.04
경기도 화성시 영천동 839-2 동익미라벨타워 2층209비호	6억 9,200만원	2억 4,110만원	35%	2026.11.04
경기도 화성시 영천동 839-2 동익미라벨타워 2층210비호	6억 9,200만원	2억 4,110만원	35%	2026.11.04
경기도 화성시 영천동 839-2 동익미라벨타워 2층211비호	6억 9,200만원	2억 4,110만원	35%	2026.11.04

지금 진행 중인 인근 물건 (109건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
경기도 화성시 영천동 878-3 서영아너시티 1층136호	8억 100만원	2억 7,474만원	4회	2026.11.13
경기도 화성시 영천동 878-3 서영아너시티 1층135호	8억 100만원	2억 7,474만원	4회	2026.11.13
경기도 화성시 영천동 878-3 서영아너시티 1층134호	8억 7,800만원	3억 115만원	4회	2026.11.13
경기도 화성시 석우동 33-2 석진블루체오피스텔 9층914호	7,400만원	7,400만원	0회	2026.11.13
경기도 화성시 반송동 93-7 트라이엄프 동탄 11층1114호	1억 4,000만원	4,802만원	4회	2026.11.16

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.09.11 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
대상물건은 경기도 화성시 정남면 귀래리 소재 "귀래산업단지" 동측인근에 위치하며, 주위는 공장 및 공업나지 등이 소재하는 중소규모의 공장지대임.

교통상황
대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하나, 운행빈도 등을 고려할 때 대중교통 이용편의는 다소 불편한 정도임.

토지의 형상·이용상태
인접지 및 인접 도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태
남서측으로 약 8m 내외의 포장 도로와 접하고 있음.

공법상 제한 (용도지역 등)
계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한,모든 축종제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한,모든 축종제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,

기타 기재
기호 1 지상에 제시외 물건 등이 있음(자세한 내용은 평가의견 및 토지건물감정평가명세표 참조)

기타 기재
없음

임대관계
임대관계 : 미상

건물의 구조
기호 2 : 일반철골구조 기타지붕 지상 2층 공장 기호 3 : 일반철골구조 기타지붕 단층 공장 외벽 : 난연패널 잇기 등 내벽 : 샌드위치 판넬 잇기 등 창호 : 하이 섀시 창호 등

이용상태
공장으로 이용중임.(자세한 내용은 후첨 "건물개황도 및 내부구조도" 참조

설비내역
기본적인 위생 및 급배수 설비 등

제시외 건물 확인 필수
후첨 "건물개황도" 및 "내부구조도"와 같이 제시외 물건이 있으며 감정평가의견 Ⅰ. 감정평가개요 6 그 밖의 사항을 참조하시기 바람.

기타 기재
--

임대관계
임대관계 : 미상

위치 및 주위환경
대상물건은 화성시 반월동 소재 "동학초등학교" 북측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 근린상가, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황
대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하여, 대중교통 이용편의는 보통 수준임.

건물의 구조
철근콘크리트 벽식구조 철골트러스지붕 지하1층/지상18층건 내 7층 703호로서 외벽: 모르타르 위 페인팅 등 마감. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감. 창호: 하이섀시 창호 구조임.

이용상태
아파트로 이용중이며, 내부구조 등은 별첨 내부구조도를 참조 바람

설비내역
기본적인 위생 및 급.배수설비, 지역난방에 의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상·이용상태
부정형 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태
단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계되어 있음.

공법상 제한 (용도지역 등)
제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(반월취락(고려산업)), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소하천(2020-05-18)(반월천)(저촉), 중로3류(폭 12m-15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소하천구역(반월천)<소하천정비법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기타 기재
토지대장 및 건축물대장, 등기사항전부증명서 등에는 '경기도 화성시 반월동 865-1'로 표시되어 있으나 귀 제시목록에는 '경기도 화성시 태안면 반월리 865-1'로 표시되어 있으니 참고하시기 바람.(토지대장에는 2006년 1월 2일 행정구역이 변경된 것으로 표시되어 있음)

임대관계
임대관계 : 미상

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2017.02.28. 근저당권
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	1. 일괄매각. 2. 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(학원)이며, 벽체 구분 없이 '탑스뮤즈음악학원'으로 이용중임.

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경10395)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	452,000,000원
최저매각가격	316,400,000원
입찰 보증금 (10%)	31,640,000원 최저가의 10%
청구금액	1,859,350,025원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	1회
매각기일	2026.11.25 제101호 법정
도로명주소	경기도 화성시 향남읍 상신하길로 326, 1동 6층607호 (탑스프라자)
내역	철근콘크리트구조 83.66㎡(25.3평)
사건 접수	2024.09.11 · 개시결정 2024.09.12
배당요구종기	2024.11.28 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

같은 사건의 다른 물건 (2건)

한 사건에서 여러 부동산이 함께 경매되는 경우입니다. 건물 전체나 여러 호실이 한꺼번에 나온 것일 수 있어, 사건 전체 규모를 보는 데 도움이 됩니다.

물번	물건	최저가
1	경기도 화성시 정남면 469	25억 219만원
3 현재	탑스프라자 1동 6층607호	4억 5,200만원

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

1동
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상8층 제1.2종 근린생활시설 지2층 1179.86 ㎡ 지1층 1357.14 ㎡ 1층 960.01 ㎡ 2층 1061.01 ㎡ 3층 1061.01 ㎡ 4층 1061.01 ㎡ 5층 1061.01 ㎡ 6층 1061.01 ㎡ 7층 1061.01 ㎡ 8층 367.93 ㎡

전유
철근콘크리트구조 83.66㎡

전유
철근콘크리트구조 78.96㎡

전유
철근콘크리트구조 83.66㎡

전유
철근콘크리트구조 78.96㎡

소재지	지목	면적	지분
경기도화성시향남읍하길리1465	대	1561.6㎡	21.354/1561.6
경기도화성시향남읍하길리1465	대	1561.6㎡	20.154/1561.6
경기도화성시향남읍하길리1465	대	1561.6㎡	21.354/1561.6
경기도화성시향남읍하길리1465	대	1561.6㎡	20.154/1561.6

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2024타경10395)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.