2024타경12773 — AI 법원경매 문서 정리

경기도 오산시 양산동 439-1 라인빌리지107 2층201호

2024타경12773(임의경매) · 수원지방법원 수원지방법원 경매4계 · 철근콘크리트구조 다세대주택-도시형생활주택 28.56㎡(8.6평)

지금 최저 입찰가

3,773만원

감정가의 34% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

1억 1,000만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.25

D-16 · 제101호 법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

3회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

🔍 경기도 오산시 양산동 다세대주택 2층 201호 (28.56㎡), 감정가 110억원에서 최저가 53.9억원까지 2회 유찰된 도시형생활주택

확인필수 3건 주의 4건 참고 2건 🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

↓

감정가의 34%까지 하락 (유찰 3회)

여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.

✓

명세서상 인수 권리 기재 없음

매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

전경·외관

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 75장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (40장)

현장 사진 (16장)

위치도 (지도) (9장)

호별 배치도 (5장)

내부 구조도 (3장)

지적·평가 도면 (2장)

🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다

위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.

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현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2024년12월09일11시45분

- 현장 방문 시 소유자, 점유자 등을 만날 수 없어 점유관계 등을 확인하지 못함.
- 정확한 점유관계, 임대차 등 권리관계는 추가 확인이 필요함

목록3 건물의 대지로 사용

- 본건 부동산에는 1층은 주차장, 201~4호, 301~4호 총 8개 호실이 있었고, 전입세대확인서, 주민등록등본에는 채무자나 소유자가 아닌 6개 세대가 전입, 등록되어 있고, 외국인체류확인서에는 1명이 전입되어 있음  
- 현장을 방문하여 전입세대확인서, 주민등록등본에 전입, 등록되어 있는 김○수(203호)를 만나 조사하였더니 자신이 임차인으로서 거주하고 있다고 하여 안내문을 교부함
- 나머지 만나지 못하였으나 전입세대확인서, 주민등록등본에 전입, 등록되어 있는 세대주, 외국인체류확인서에 전입되어 있는 외국인을 임차인으로 추정하고 등재함

- 현장 방문 시 아무도 만나지 못하여 점유관계를 확인하지 못하고 호실 출입문에 안내문을 붙여 놓았음.  
- 상가건물임대차 현황서에는 주식회사 와이에스에이앤씨 등 2개 법인이 임차인으로 등재되어 있어 동 법인들을 임차인으로 추정하고 등재함(호실 입구 상호 표시 없었음)
- 전입세대확인서, 외국인체류확인서에는 전입, 등재된 사람이 없음
- 정확한 점유관계, 임대차 등 권리관계는 별도의 확인을 요함.

- 현장 방문 시 아무도 만나지 못하여 점유관계를 확인하지 못하고 호실 출입문에 안내문을 붙여 놓았음.  
- 전입세대확인서, 주민등록등본에 채무자나 소유자가 아닌 김○토, 장○수를 세대주로 하는 세대가 전입, 등록되어 있어 동인들을 임차인으로 추정하고 등재함
- 외국인체류확인서에 전입, 등재된 체류 외국인은 없음
- 정확한 점유관계, 임대차 등 권리관계는 별도의 확인을 요함.

- 현장 방문 시 아무도 만나지 못하여 점유관계를 확인하지 못하고 호실 출입문에 안내문을 붙여 놓았음.  
- 전입세대확인서, 주민등록등본에 채무자나 소유자가 아닌 임○순을 세대주로 하는 세대가 전입, 등록되어 있어 동인을 임차인으로 추정하고 등재함
- 외국인체류확인서에 전입, 등재된 체류 외국인은 없음
- 정확한 점유관계, 임대차 등 권리관계는 별도의 확인을 요함.

- 현장 방문 시 아무도 만나지 못하여 점유관계를 확인하지 못하고 호실 출입문에 안내문을 붙여 놓았음.  
- 전입세대확인서, 주민등록등본에 채무자나 소유자가 아닌 최○식을 세대주로 하는 세대가 전입, 등록되어 있어 동인을 임차인으로 추정하고 등재함
- 외국인체류확인서에 전입, 등재된 체류 외국인은 없음
- 정확한 점유관계, 임대차 등 권리관계는 별도의 확인을 요함.

- 현장 방문 시 아무도 만나지 못하여 점유관계를 확인하지 못하고 호실 출입문에 안내문을 붙여 놓았음.  
- 전입세대확인서, 주민등록등본에 채무자나 소유자가 아닌 김○성을 세대주로 하는 세대가 전입, 등록되어 있어 동인을 임차인으로 추정하고 등재함
- 외국인체류확인서에 전입, 등재된 체류 외국인은 없음
- 정확한 점유관계, 임대차 등 권리관계는 별도의 확인을 요함.

- 현장 방문 시 아무도 만나지 못하여 점유관계를 확인하지 못하고 호실 출입문에 안내문을 붙여 놓았음.  
- 전입세대확인서, 주민등록등본에 채무자나 소유자가 아닌 석○헌을 세대주로 하는 세대가 전입, 등록되어 있어 동인을 임차인으로 추정하고 등재함
- 외국인체류확인서에 전입, 등재된 체류 외국인은 없음
- 정확한 점유관계, 임대차 등 권리관계는 별도의 확인을 요함.

- 현장 방문 시 아무도 만나지 못하여 점유관계를 확인하지 못하고 호실 출입문에 안내문을 붙여 놓았음.  
- 전입세대확인서, 주민등록등본에 채무자나 소유자가 아닌 박○현을 세대주로 하는 세대가 전입, 등록되어 있어 동인을 임차인으로 추정하고 등재함
- 외국인체류확인서에 전입, 등재된 체류 외국인은 없음
- 정확한 점유관계, 임대차 등 권리관계는 별도의 확인을 요함.

- 현장 방문 시 아무도 만나지 못하여 점유관계를 확인하지 못하고 호실 출입문에 안내문을 붙여 놓았음.  
- 전입세대확인서, 주민등록등본에 채무자나 소유자가 아닌 최○혁을 세대주로 하는 세대가 전입, 등록되어 있어 동인을 임차인으로 추정하고 등재함
- 외국인체류확인서에 전입, 등재된 체류 외국인은 없음
- 정확한 점유관계, 임대차 등 권리관계는 별도의 확인을 요함.

- 현장 방문 시 아무도 만나지 못하여 점유관계를 확인하지 못하고 호실 출입문에 안내문을 붙여 놓았음.  
- 전입세대확인서, 주민등록등본에 채무자나 소유자가 아닌 김○현을 세대주로 하는 세대가 전입, 등록되어 있어 동인을 임차인으로 추정하고 등재함
- 외국인체류확인서에 전입, 등재된 체류 외국인은 없음
- 정확한 점유관계, 임대차 등 권리관계는 별도의 확인을 요함.

- 현장 방문 시 아무도 만나지 못하여 점유관계를 확인하지 못하고 호실 출입문에 안내문을 붙여 놓았음.  
- 전입세대확인서, 주민등록등본에 채무자나 소유자가 아닌 박○원을 세대주로 하는 세대가 전입, 등록되어 있어 동인을 임차인으로 추정하고 등재함
- 외국인체류확인서에 전입, 등재된 체류 외국인은 없음
- 정확한 점유관계, 임대차 등 권리관계는 별도의 확인을 요함.

- 현장 방문 시 아무도 만나지 못하여 점유관계를 확인하지 못하고 호실 출입문에 안내문을 붙여 놓았음.  
- 전입세대확인서, 주민등록등본에 채무자나 소유자가 아닌 이○림을 세대주로 하는 세대가 전입, 등록되어 있어 동인을 임차인으로 추정하고 등재함
- 외국인체류확인서에 전입, 등재된 체류 외국인은 없음
- 정확한 점유관계, 임대차 등 권리관계는 별도의 확인을 요함.

임차인(전입세대)	전입일	확정일자	보증금	점유부분	대항력 (말소기준 2021-01-08)
오○아	2022.08.19	미상	미상	201호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
박○진	2020.10.28	미상	미상	202호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
김○수	2023.01.10	미상	미상	203호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
김○예	2023.01.12	미상	미상	302호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
박○덕	2023.01.27	미상	미상	303호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
김○연	2023.08.24	미상	미상	304호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
L○○○○○○○○N	2020.10.15	미상	미상	호실 미상	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
주○○○○○○○○○○○○○○○○)	2022.11.30	미상	1,000,000	1층 101호 45.8100㎡	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
제○○○○○○○○○○○○○○)	2021.10.05	미상	5,000,000	101호 45.8100㎡	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
김○토	2021.07.20	미상	미상	2층201호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
장○수	2022.08.19	미상	미상	2층201호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
임○순	2021.02.09	미상	미상	2층202호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
최○식	2021.01.29	미상	미상	2층203호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
김○성	2021.01.20	미상	미상	2층204호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
석○헌	2021.02.01	미상	미상	3층301호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
박○현	2023.02.03	미상	미상	3층302호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
최○혁	2023.04.21	미상	미상	3층303호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
김○현	2021.02.01	미상	미상	3층304호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
박○원	2022.12.27	미상	미상	4층401호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
이○림	2020.12.21	미상	미상	4층402호	선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험) ※ 재확인 필요
오○택	2024.09.30	미상	미상	4층402호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요
김○윤	2024.11.29	미상	미상	4층402호	후순위 (대항력 없음 추정) ※ 재확인 필요

대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.12.02 14:00	매각결정기일
4차	2026.11.25 10:00	매각기일	3,773만원
3차	2026.10.26 10:00	매각기일	5,390만원	유찰
2차	2026.05.26 10:00	매각기일	7,700만원	유찰
신건	2026.04.20 10:00	매각기일	1억 1,000만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 45건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 57.0%, 평균 유찰 2.5회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
경기도 오산시 원동 786-14	17억 3,385만원	14억 6,132만원	84%	2026.11.04
경기도 오산시 원동 786-14	17억 3,385만원	14억 6,132만원	84%	2026.11.04
경기도 오산시 오산동 849-23 3층302호	4,210만원	2,000만원	48%	2026.10.27
경기도 오산시 청학동 41-3 에이동 3층 301호	7,800만원	4,200만원	54%	2026.10.27
경기도 오산시 원동 556-9 3층307호	3,200만원	1,861만원	58%	2026.10.23

지금 진행 중인 인근 물건 (48건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
경기도 오산시 원동 544-29 2층201호	9,200만원	9,200만원	1회	2026.11.09
경기도 오산시 원동 544-29 2층202호	8,900만원	8,900만원	1회	2026.11.09
경기도 오산시 원동 544-29 2층203호	9,300만원	9,300만원	1회	2026.11.09
경기도 오산시 원동 544-29 3층301호	9,200만원	9,200만원	1회	2026.11.09
경기도 오산시 원동 544-29 3층302호	8,900만원	8,900만원	1회	2026.11.09

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.11.25 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
기호(1,2) 본건은 경기도 오산시 양산동 소재 "한신대학교 정문" 북측 인근에 위치하며 주위는 기존 주택지대로서 인근으로 단독주택 및 다가구주택, 학교, 근린생활시설, 공원등이 소재하며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황
기호(1,2) 본건까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 및 제반 교통사정은 보통인 편임.

토지의 형상·이용상태
기호(1,2) 인접 도로와 동고 평탄한 부정형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태
기호(1,2) 본건 남동측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
기호(1,2) 도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(한신대 (화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

기타 기재
-

임대관계
"감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참고

건물의 구조
기호(3) 철근콘크리트구조 평지붕 3층건 다가구주택으로서,(사용승인 : 2020.10.13) 외 벽 : 외장 석재붙임. 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임. 창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태
기호(3) 다가구주택으로 이용중임. 1층 : 계단실 2층 : 다가구주택 4가구 (후면 "지적 및 건물개황도,사진" 참고)

설비내역
기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비 등임.

제시외 건물
-

기타 기재
-

임대관계
임대관계 미상임.

위치 및 주위환경
본건은 경기도 오산시 양산동 소재 "한신대학교 정문" 북측 인근에 위치하며 인근으로는 단 독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 농경지등이 소재하며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황
본건까지 차량출입 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용상황은 보통인 편임.

건물의 구조
철근콘크리트구조 경사지붕.평지붕 4층건 다세대중택 1층 101호외 10개호로서, 외 벽 : 외장석재붙임. 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임. 창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태
기호(4) 제1종 근린생활시설(소매점). 기호(5-14) 다세대주택(도시형생활주택).

설비내역
기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 공동현관보안설비 등이 되어있음.

토지의 형상·이용상태
인접도로와 동고 평탄한 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태
본건 북서측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(한신대 (화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

기타 기재
-

임대관계
미상임.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2021.01.08. 근저당권
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	(기재 없음)

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경12773)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	110,000,000원
최저매각가격	37,730,000원
입찰 보증금 (10%)	3,773,000원 최저가의 10%
청구금액	1,425,789,757원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	3회
매각기일	2026.11.25 제101호 법정
도로명주소	경기도 오산시 양산로 330-21, 2층201호 (양산동,라인빌리지107)
내역	철근콘크리트구조 다세대주택-도시형생활주택 28.56㎡(8.6평)
사건 접수	2024.11.25 · 개시결정 2024.11.26
배당요구종기	2025.02.10 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

인근 실거래가 (국토부 신고 기준)

경매가 아닌 일반 매매로 실제 거래된 가격입니다. 감정가·최저가가 시세 대비 어느 수준인지 가늠하는 기준이 됩니다.

거래일	단지	전용	층	거래금액
2026.11.05	(609-75)	21.42㎡	3	4,300만원
2026.11.05	대영빌라	49.45㎡	2	1억 1,500만원
2026.11.04	굿모닝빌	24.21㎡	3	4,000만원
2026.11.04	청운빌라6동	50.595㎡	-1	1,500만원
2026.11.03	굿모닝빌	25.26㎡	2	2,500만원
2026.11.01	스카이캐슬	22.07㎡	2	6,000만원
2026.10.31	영문빌	32.4㎡	2	7,500만원
2026.10.31	금성타운6동(601,602,603동)	67.315㎡	4	1억 8,900만원

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카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

1동
철근콘크리트구조 경사지붕.평지붕 4층 다세대주택(도시형) 1층 66.6㎡ 2층 145.12㎡ 3층 149.04㎡ 4층 132.28㎡

전유
철근콘크리트구조 다세대주택-도시형생활주택 28.56㎡

소재지	지목	면적	지분
경기도오산시양산동439-1	답	284㎡	19.647/284

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2024타경12773)

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감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.