경기도 화성시 서신면 전곡리 1113-5 스타캐슬 1동 1층101호
2024타경80462(임의경매) · 수원지방법원 수원지방법원 경매5계 · 철근콘크리트구조 71.155㎡(21.5평)
지금 최저 입찰가
2억 2,281만원
감정가의 24% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
9억 2,800만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.14
D-4 · 광교 신청사 제101호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
4회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
↓
감정가의 24%까지 하락 (유찰 4회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 9장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (4장)
현장 사진 (5장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2024년08월03일18시30분
현장을 방문하였으나 폐문부재로 소유자 및 점유자를 만나지 못하였는바, 출입문에 안내문을 부착하여 두었음. 한편, 해당 주소의 상가건물임대차현황서에는 임차인이 사업자등록을 신청한 것으로 기재되어 있음.
✓ 임차인 1세대 전원이 말소기준(2023.10.06)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2023-10-06) |
|---|---|---|---|---|---|
| 김○광 | 2023.10.25 | 미상 | 20,000,000 | 스타캐슬 1층 101호 71.1550㎡ |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.21 16:00 | 매각결정기일 | |||
| 5차 | 2026.08.14 10:00 | 매각기일 | 2억 2,281만원 | |
| 4차 | 2026.07.03 10:00 | 매각기일 | 3억 1,830만원 | 유찰 |
| 3차 | 2025.10.28 10:00 | 매각기일 | 4억 5,472만원 | 유찰 |
| 2차 | 2025.09.17 10:00 | 매각기일 | 6억 4,960만원 | 유찰 |
| 신건 | 2025.08.19 10:00 | 매각기일 | 9억 2,800만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 160건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 50.0%, 평균 유찰 2.7회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 경기도 화성시 영천동 875-1 동탄코너원스마트타워 2층210호 | 1억 4,200만원 | 5,010만원 | 35% | 2026.08.05 |
| 경기도 화성시 영천동 675-3 1층102호 | 14억 6,000만원 | 1억 8,700만원 | 13% | 2026.07.20 |
| 경기도 화성시 영천동 853-3 에스에이치타임스퀘어 1동 10층1010호 | 2억 8,200만원 | 1억 8,335만원 | 65% | 2026.07.13 |
| 경기도 화성시 영천동 853-3 에스에이치타임스퀘어 1동 10층1011호 | 2억 8,200만원 | 1억 8,335만원 | 65% | 2026.07.13 |
| 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 2층212호 | 3억 3,300만원 | 8,360만원 | 25% | 2026.07.08 |
지금 진행 중인 인근 물건 (105건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 1층123호 | 10억 8,000만원 | 1억 2,706만원 | 7회 | 2026.08.10 |
| 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 1층109호 | 8억 9,200만원 | 1억 494만원 | 7회 | 2026.08.10 |
| 경기도 화성시 영천동 833 힐스테이트동탄역 판매시설동 1층115호 | 25억 4,100만원 | 6억 1,009만원 | 5회 | 2026.08.10 |
| 경기도 화성시 영천동 833 힐스테이트동탄역 판매시설동 1층116호 | 25억 4,100만원 | 6억 1,009만원 | 5회 | 2026.08.10 |
| 경기도 화성시 영천동 833 힐스테이트동탄역 판매시설동 1층117호 | 25억 4,100만원 | 6억 1,009만원 | 5회 | 2026.08.10 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.07.18 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2024.07.18 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 경기도 화성시 서신면 전곡리 소재 "전곡해양산업단지"내에 소재하며, "전곡항"으로부터 동측으로 직선거리 약2km 지점에 위치함. 주변은 창고 및 공장 등이 소재하는 산업단지로서 인근으로 각종 소규모 점포 등이 위치함.
본건은 경기도 화성시 서신면 전곡리 소재 "전곡해양산업단지"내에 소재하며, "전곡항"으로부터 동측으로 직선거리 약2km 지점에 위치함. 주변은 창고 및 공장 등이 소재하는 산업단지로서 인근으로 각종 소규모 점포 등이 위치함.
교통상황
본건이 소재하는 건물까지 제 차량의 접근 및 진ㆍ출입이 용이하며, 인근으로 노선버스 정류장이 소재함.
본건이 소재하는 건물까지 제 차량의 접근 및 진ㆍ출입이 용이하며, 인근으로 노선버스 정류장이 소재함.
건물의 구조
철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상5층 스타캐슬 제1동 중 제1층 제101호로서,(사용승인일 : 2018.12.11) 외벽 : 석재붙임 등 마감, 내벽 : 모르타르위 페인팅 등 마감, 바닥 : 에폭시 등 마감, 천장 : 모르타르위 페인팅 마감, 창호 : 새시 창호임.
철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상5층 스타캐슬 제1동 중 제1층 제101호로서,(사용승인일 : 2018.12.11) 외벽 : 석재붙임 등 마감, 내벽 : 모르타르위 페인팅 등 마감, 바닥 : 에폭시 등 마감, 천장 : 모르타르위 페인팅 마감, 창호 : 새시 창호임.
이용상태
일련번호 (가) 제1층 제101호 : 공부상 근린생활시설임.
일련번호 (가) 제1층 제101호 : 공부상 근린생활시설임.
설비내역
급배수, 위생설비, 급탕설비, 시스템냉난방설비, 승강기설비, 소방설비(옥내소화전, 스프링클러 등), 주차시설, 방송설비 등이 되어있음.
급배수, 위생설비, 급탕설비, 시스템냉난방설비, 승강기설비, 소방설비(옥내소화전, 스프링클러 등), 주차시설, 방송설비 등이 되어있음.
토지의 형상·이용상태
본건은 가장형 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.
본건은 가장형 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
본건은 북측으로 노폭 약 25m, 서측으로 노폭 약 15m 및 남동측으로 노폭 약 12km의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.
본건은 북측으로 노폭 약 25m, 서측으로 노폭 약 15m 및 남동측으로 노폭 약 12km의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.
공법상 제한 (용도지역 등)
준공업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(전곡해양산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.
준공업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(전곡해양산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.
기타 기재
해당사항 없음.
해당사항 없음.
임대관계
해당사항 없음.
해당사항 없음.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2023.10.06. 근저당 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | (기재 없음) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2024타경80462)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 928,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 222,813,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 22,281,300원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 484,763,590원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 4회 |
| 매각기일 | 2026.08.14 광교 신청사 제101호 법정 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 서신면 전곡산단8나길 5, 1동 1층101호 (스타캐슬) |
| 내역 | 철근콘크리트구조 71.155㎡(21.5평) |
| 사건 접수 | 2024.07.18 · 개시결정 2024.07.19 |
| 배당요구종기 | 2024.10.07 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트구조 평지붕
지하2층 지상5층 제1.2종근린생활시설 및 업무시설(오피스텔)
지하2층 260.82 ㎡
지하1층 1464.972 ㎡
1층 918.365 ㎡
2층 745.677 ㎡
3층 745.677 ㎡
4층 745.677 ㎡
5층 745.677 ㎡
전유
철근콘크리트구조 71.155㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 경기도화성시서신면전곡리1113-5 | 대 | 1664.4㎡ | 42.7489/1664.4 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.