경기도 수원시 팔달구 우만동 300 우만주공아파트 402동 8층805호
2025타경1462(임의경매) · 수원지방법원 수원지방법원 경매16계 · 철근콘크리트 벽식조 36.16㎡(10.9평)
지금 최저 입찰가
3억 3,000만원
감정가의 100% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
3억 3,000만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.23
D-11 · 광교신청사 제101호
유찰 (아무도 안 산 횟수)
0회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
↩
취하 가능성 (청구금액 감정가의 30%)
채권자가 받으려는 돈(청구금액 98,699,029원)이 물건 값보다 훨씬 적습니다. 채무자가 이 빚만 갚으면 경매가 취소(취하)될 수 있어, 준비해도 낙찰까지 안 갈 수 있습니다.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 12장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (3장)
현장 사진 (6장)
위치도 (지도) (2장)
호별 배치도 (1장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년11월05일12시30분
해당 부동산에 대하여 현황조사차 현장을 방문하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서 등에 임차인이 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재함.
✓ 임차인 1세대 전원이 말소기준(2023.02.01)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2023-02-01) |
|---|---|---|---|---|---|
| 김○일 | 2024.03.29. | 미상 | 미상 | 402동 8층805호 |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.30 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 신건 | 2026.11.23 10:00 | 매각기일 | 3억 3,000만원 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 40건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 86.7%, 평균 유찰 1.4회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 우만주공아파트 403동 5층505호 | 3억 3,000만원 | 3억 4,150만원 | 103% | 2026.01.06 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 경기도 수원시 팔달구 인계동 865-10 인계 파밀리에 102동 2층203호 | 5억 1,000만원 | 4억 7,700만원 | 94% | 2026.11.09 |
| 경기도 수원시 팔달구 인계동 1169 수원인계푸르지오 102동 30층3001호 | 5억 6,300만원 | 5억 5,559만원 | 99% | 2026.11.04 |
| 경기도 수원시 팔달구 화서동 11-11 화서성원상떼빌아파트 105동 5층505호 | 3억 4,800만원 | 2억 6,999만원 | 78% | 2026.11.04 |
| 경기도 수원시 팔달구 인계동 373-2 아미힐 5층512호 | 1억 6,100만원 | 7,310만원 | 45% | 2026.10.30 |
| 경기도 수원시 팔달구 인계동 1043 3층314호 | 4,200만원 | 2,150만원 | 51% | 2026.10.20 |
지금 진행 중인 인근 물건 (3건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 경기도 수원시 팔달구 매교동 24-6 만강아파트 4층403호 | 3억 5,500만원 | 3억 5,500만원 | 0회 | 2026.11.17 |
| 경기도 수원시 팔달구 지동 365-20 포레스트 9층917호 | 8,600만원 | 8,600만원 | 1회 | 2026.11.17 |
| 경기도 수원시 팔달구 인계동 1170 인계한양수자인 101동 4층404호 | 4억 2,600만원 | 1억 228만원 | 5회 | 2026.11.23 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.07.14 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.07.14 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 "우만초등학교" 서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트, 학교, 단독주택 및 다가구주택, 근린생활시설, 공공기관 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.
본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 "우만초등학교" 서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트, 학교, 단독주택 및 다가구주택, 근린생활시설, 공공기관 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.
교통상황
본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.
본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.
건물의 구조
철근콘크리트 벽식조 철근콘크리트 스라브지붕 지하 1층/ 지상 15층 건물 내 제8층 제805호로서, (사용승인일: 1992.03.28.) 외벽: 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등. 창호: 새시창호임.
철근콘크리트 벽식조 철근콘크리트 스라브지붕 지하 1층/ 지상 15층 건물 내 제8층 제805호로서, (사용승인일: 1992.03.28.) 외벽: 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등. 창호: 새시창호임.
이용상태
아파트(방2, 주방 및 거실, 욕실 및 화장실 등)로 이용 중임.
아파트(방2, 주방 및 거실, 욕실 및 화장실 등)로 이용 중임.
설비내역
위생·급배수설비, 엘리베이터설비 및 도시가스에 의한 보일러 설비 등이 되어 있음.
위생·급배수설비, 엘리베이터설비 및 도시가스에 의한 보일러 설비 등이 되어 있음.
토지의 형상·이용상태
인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로, 아파트 건부지로 이용 중임.
인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로, 아파트 건부지로 이용 중임.
인접 도로상태
본건 단지내 포장도로를 통하여 외곽공도와 연계되어 있고, 본건 소재 토지 북측, 남서측으로 각각 대로변에 접해 있음.
본건 단지내 포장도로를 통하여 외곽공도와 연계되어 있고, 본건 소재 토지 북측, 남서측으로 각각 대로변에 접해 있음.
공법상 제한 (용도지역 등)
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m)(접함), 대로3류(폭 25m~30m), 일반철도(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(우만초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(창용중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(우만초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/허가지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m)(접함), 대로3류(폭 25m~30m), 일반철도(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(우만초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(창용중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(우만초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/허가지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.
기타 기재
-
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임대관계
1) 임대관계: 미상임 2) 기타: -
1) 임대관계: 미상임 2) 기타: -
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2023.02.01.근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | (기재 없음) |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경1462)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 330,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 330,000,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 33,000,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 98,699,029원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.11.23 광교신청사 제101호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 우만동 300 우만주공아파트 402동 8층805호 |
| 내역 | 철근콘크리트 벽식조 36.16㎡(10.9평) |
| 사건 접수 | 2025.07.14 · 개시결정 2025.10.24 |
| 배당요구종기 | 2026.01.06 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
1동
철근콘크리트 벽식조 철근콘
크리트 스라브 지붕
15층
지층 599.75㎡
1층 604.00㎡
2층 590.20㎡
3층 590.20㎡
4층 590.20㎡
5층 590.20㎡
6층 590.20㎡
7층 590.20㎡
8층 590.20㎡
9층 590.20㎡
10층 590.20㎡
11층 590.20㎡
12층 590.20㎡
13층 590.20㎡
14층 590.20㎡
15층 590.20㎡
전유
철근콘크리트 벽식조
36.16㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 경기도 수원시 팔달구 우만동 300 | 대 | 35762.2㎡ | 25.94/35762.2 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.