경기도 화성시 진안동 524-24
2025타경54287(임의경매) · 수원지방법원 수원지방법원 경매14계 ·
특별매각조건 — 입찰 보증금 20%
지금 최저 입찰가
3억 3,685만원
감정가의 49% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
6억 8,745만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.17
D-5 · 제101호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
2회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 경기도 화성시 진안동 524-24 상업용 건부지 및 단층 근린생활시설로, 감정가 687,456,740원에서 1회 유찰되어 최저매각가격 481,219,000원으로 진행 예정인 물건입니다.
확인필수 3건
주의 2건
참고 2건
🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
✖
과거 대금 미납 이력
낙찰 후 잔금을 내지 않아 다시 나온 이력이 있습니다. 앞 낙찰자가 포기한 이유(권리 문제 등)가 있는지 특히 주의하세요.
🏚
제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)
감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “해당사항 없습니다.”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.
₩
입찰보증금 20% (특별매각조건)
보통 10%인 입찰보증금이 20%(67,370,600원)입니다. 자금을 더 준비해야 합니다.
↓
감정가의 49%까지 하락 (유찰 2회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 11장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (3장)
현장 사진 (4장)
위치도 (지도) (2장)
기타 자료 (2장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2026년04월27일09시20분
상가건물임대차현황서에 의하면, 임차인이 기재되어 있는 바, 일단 동인을 임차인으로 등재를 함.
✓ 임차인 1세대 전원이 말소기준(2000.06.27)보다 후순위 전입 — 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다 (단, 명세서·권리신고·등기부로 확인 필요).
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2000-06-27) |
|---|---|---|---|---|---|
| 엄○도 | 2026.03.03. | 미상 | 3,000,000 | 1호 22.2500㎡ |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.24 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 4차 | 2026.11.17 10:00 | 매각기일 | 3억 3,685만원 | |
| 2026.10.27 16:00 | 대금지급기한 | 미납 | ||
| 2026.09.14 14:00 | 매각결정기일 | 매각허가결정 | ||
| 3차 | 2026.09.07 10:00 | 매각기일 | 3억 3,685만원 | 매각 |
| 2차 | 2026.07.24 10:00 | 매각기일 | 4억 8,121만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.06.19 10:00 | 매각기일 | 6억 8,745만원 | 유찰 |
⚠️ 이 물건은 과거에 낙찰됐다가 대금이 납부되지 않아 다시 나온 이력이 있습니다.
앞 낙찰자가 잔금을 포기한 이유(권리 문제 등)가 있는지 특히 주의해서 확인하세요.
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 221건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 53.3%, 평균 유찰 2.6회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 경기도 화성시 석우동 31-6 석진파아란오피스텔 1층112호 | 6억 2,400만원 | 4억원 | 64% | 2026.11.10 |
| 경기도 화성시 반송동 92-3 센트럴시티오피스텔 23층2313호 | 2억 100만원 | 1억 7,686만원 | 88% | 2026.11.06 |
| 경기도 화성시 반송동 93-10 동탄지웰에스테이트 5층에이동504호 | 1억 8,400만원 | 1억 1,389만원 | 62% | 2026.11.04 |
| 경기도 화성시 영천동 839-2 동익미라벨타워 2층209비호 | 6억 9,200만원 | 2억 4,110만원 | 35% | 2026.11.04 |
| 경기도 화성시 영천동 839-2 동익미라벨타워 2층210비호 | 6억 9,200만원 | 2억 4,110만원 | 35% | 2026.11.04 |
지금 진행 중인 인근 물건 (109건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 경기도 화성시 영천동 878-3 서영아너시티 1층136호 | 8억 100만원 | 2억 7,474만원 | 4회 | 2026.11.13 |
| 경기도 화성시 영천동 878-3 서영아너시티 1층135호 | 8억 100만원 | 2억 7,474만원 | 4회 | 2026.11.13 |
| 경기도 화성시 영천동 878-3 서영아너시티 1층134호 | 8억 7,800만원 | 3억 115만원 | 4회 | 2026.11.13 |
| 경기도 화성시 석우동 33-2 석진블루체오피스텔 9층914호 | 7,400만원 | 7,400만원 | 0회 | 2026.11.13 |
| 경기도 화성시 반송동 93-7 트라이엄프 동탄 11층1114호 | 1억 4,000만원 | 4,802만원 | 4회 | 2026.11.16 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.02.03 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.02.03 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 경기도 화성시 진안동 소재 '병점초등학교' 동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.
본건은 경기도 화성시 진안동 소재 '병점초등학교' 동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.
교통상황
대상물건까지의 차량 진,출입은 가능하며, 인근에 전철역(1호선, 병점역) 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.
대상물건까지의 차량 진,출입은 가능하며, 인근에 전철역(1호선, 병점역) 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.
토지의 형상·이용상태
대체로 평탄한 삼각형 토지로서, 현황 상업용 건부지로 이용 중입니다.
대체로 평탄한 삼각형 토지로서, 현황 상업용 건부지로 이용 중입니다.
인접 도로상태
북측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다
북측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다
공법상 제한 (용도지역 등)
제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.
제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.
기타 기재
후첨 '건물개황도'에 도시한 바와 같이 일반건축물대장상 위반건축물[건축법 제14조 위반 : 창고(조립식패널, 48㎡)]로 등재되어 있는 권원 미상의 제시외 건물(㉠)이 소재하고 있는 바, 평가목적 등을 고려하여 평가하되 면적은 개략적인 목측에 의하였으며, 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 감안하여 관찰감가 하였습니다.
후첨 '건물개황도'에 도시한 바와 같이 일반건축물대장상 위반건축물[건축법 제14조 위반 : 창고(조립식패널, 48㎡)]로 등재되어 있는 권원 미상의 제시외 건물(㉠)이 소재하고 있는 바, 평가목적 등을 고려하여 평가하되 면적은 개략적인 목측에 의하였으며, 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 감안하여 관찰감가 하였습니다.
기타 기재
해당사항이 없습니다.
해당사항이 없습니다.
임대관계
가) 임대관계 : 미상입니다. 나) 기타 : 해당사항 없습니다.
가) 임대관계 : 미상입니다. 나) 기타 : 해당사항 없습니다.
건물의 구조
조적조 샌드위치판넬경사지붕 단층 구조로서, - 외 벽 : 적벽돌쌓기 마감 등, - 내 벽 : 페인팅 및 일부 타일 붙임 마감 등, - 창 호 : 새시창호 등으로 시공되었습니다.
조적조 샌드위치판넬경사지붕 단층 구조로서, - 외 벽 : 적벽돌쌓기 마감 등, - 내 벽 : 페인팅 및 일부 타일 붙임 마감 등, - 창 호 : 새시창호 등으로 시공되었습니다.
이용상태
공부상 용도가 근린생활시설(소매점)입니다.
공부상 용도가 근린생활시설(소매점)입니다.
설비내역
위생설비 및 급·배수설비 등을 갖추었습니다.
위생설비 및 급·배수설비 등을 갖추었습니다.
제시외 건물
확인 필수
해당사항 없습니다.
해당사항 없습니다.
기타 기재
해당사항 없습니다.
해당사항 없습니다.
임대관계
가) 임대관계 : 미상입니다. 나) 기타 : 해당사항 없습니다.
가) 임대관계 : 미상입니다. 나) 기타 : 해당사항 없습니다.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2000. 6. 27. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 1. 일괄매각. 매수보증금은 최저매각가격의 20%임 2. 일반건축물대장상 위반건축물[건축법 제14조 위반: 창고(조립식패널, 48㎡)]로 등재된 제시외 건물 포함 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경54287)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 687,456,740원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 336,853,000원 |
| 입찰 보증금 (20%) | 67,370,600원 특별매각조건 |
| 청구금액 | 433,192,137원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.11.17 제101호 법정 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 진안동 524-24 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2025.02.03 · 개시결정 2025.03.18 |
| 배당요구종기 | 2025.06.20 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
조적조 샌드위치판넬경사지붕 단층
근린생활시설
50.74㎡
일반건물
조적조 샌드위치판넬경사지붕 단층
근린생활시설
50.74㎡
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.