2025타경54791 — AI 법원경매 문서 정리

경기도 용인시 기흥구 구갈동 600 강남마을자연앤 402동 8층804호

2025타경54791(임의경매) · 수원지방법원 수원지방법원 경매19계 · 철근콘크리트조 118.227㎡(35.8평)

지금 최저 입찰가

3억 9,270만원

감정가의 70% 수준

감정가 (법원 감정평가액)

5억 6,100만원

경매 시작 시점의 기준 가격

다음 매각기일 (입찰일)

2026.11.27

D-15 · 수원지방법원 101호법정

유찰 (아무도 안 산 횟수)

1회

유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다

아직 AI 정리가 없는 물건입니다 무료로 분석 만들기 ↓

이 물건, 꼭 확인할 점

경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.

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명세서상 인수 권리 기재 없음

매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.

경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이 있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요. 입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.

전경·외관

위치도 (지도)

전경·외관

현장 사진

대표 사진 4장 (위치도 포함) · 출처: 대법원 법원경매정보 — 클릭하면 원본 크기

사진·도면 전체 보기 — 총 16장 (배치도·구조도·지적도 포함)

전경·외관 (2장)

현장 사진 (11장)

위치도 (지도) (2장)

호별 배치도 (1장)

이 물건의 AI 문서 정리 만들기

법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.

가입하고 무료 3건 받기 로그인

현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)

법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후 명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.

조사일시: 2025년03월05일09시43분

해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자나 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서, 외국인체류확인서에는 세대주나 체류외국인이 존재하지 않음(해당사항 없음) 이라고 기재되어 있으나 점유관계 등은 확인이 필요할 것으로 보임.

가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)

경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다. 유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.

회차	날짜	종류	최저매각가격	결과
	2026.12.04 14:00	매각결정기일
2차	2026.11.27 10:00	매각기일	3억 9,270만원
신건	2026.10.27 10:00	매각기일	5억 6,100만원	유찰

인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)

최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 111건 낙찰됐고, 평균 낙찰가는 감정가의 88.1%, 평균 유찰 1.1회였습니다. 판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.

최근 인근 낙찰 (최신 5건)

소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율	매각일
경기도 용인시 기흥구 중동 1096 신동백롯데캐슬에코1단지 107동 17층1702호	8억 500만원	7억 2,088만원	90%	2026.11.11
경기도 용인시 기흥구 보정동 1162 행원마을동아솔레시티아파트 129동 2층202호	12억 5,000만원	9억 7,500만원	78%	2026.11.10
경기도 용인시 기흥구 마북동 624 연원마을쉐르빌아파트 202동 3층304호	8억 2,600만원	6억 2,000만원	75%	2026.11.09
경기도 용인시 기흥구 청덕동 482 청덕마을광도와이드빌 107동 5층501호	3억 4,000만원	2억 9,611만원	87%	2026.11.06
경기도 용인시 기흥구 영덕동 13 두진아파트 103동 17층1707호	3억 6,500만원	3억 9,005만원	107%	2026.11.06

지금 진행 중인 인근 물건 (8건 중 5건)

소재지	감정가	최저가	유찰	매각기일
경기도 용인시 기흥구 구갈동 597 강남마을코오롱하늘채 503동 12층1203호	5억 6,200만원	5억 6,200만원	0회	2026.11.13
경기도 용인시 기흥구 중동 1126 동백광명샤인빌 9층914호	8,600만원	8,600만원	0회	2026.11.16
경기도 용인시 기흥구 공세동 692 공세 호수마을 공세성원상떼 레이크뷰 107동 8층801호	9억 600만원	9억 600만원	1회	2026.11.20
경기도 용인시 기흥구 공세동 714 탑실마을대주피오레2단지 209동 24층2402호	11억원	11억원	0회	2026.11.20
경기도 용인시 기흥구 보라동 564 보라마을현대모닝사이드 105동 11층1102호	4억 4,200만원	4억 4,200만원	0회	2026.11.20

감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록

감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는 진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아, 실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.02.24 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.

위치 및 주위환경
본건은 경기도 용인시 기흥구 구갈동 소재 ""갈곡초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교,임야 등이 혼재된 지대로서 주변 환경은 보통시 됨.

교통상황
본건 소재 단지까지 차량접근이 수월하고, 인근에 노선버스 정류장, 강남대역(에버라인) 등이 위치하여 대중교통 이용의 편의성 등은 보통시 됨.

건물의 구조
철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지하1층, 지상22층 건물 중 8층 804호로서, 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호 : 샤시창호임 (사용승인일자 : 2004.08.07)

이용상태
아파트로 이용 중임. (본건 조사 당시 관계인의 부재, 폐문 등의 사정으로 내부조사를 하지못하여 외부관찰, 탐문, 공부상의 도면확인 등의 방법으로 조사하였으므로 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.)

설비내역
승강기, 소화전, 급·배수설비, 위생설비, 지역난방(열병합)에 의한 개별난방설비, 노상주차장 및 지하주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상·이용상태
사다리형, 완경사지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태
본건 소재 단지에서 서측 및 남측에서 포장도로와 각각 접함.

공법상 제한 (용도지역 등)
제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

기타 기재
-. 귀제시목록상 본건의 구조는 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕이나 집합건축물대장상의 구조는 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕임. -. 본건 전유부분에 대한 귀 제시목록상의 구조는 철근콘크리트조, 집합건축물대장상의 구조는 철근콘크리트구조임.

임대관계
-. 임대관계 : 미상임.

매각물건명세서 핵심 원문

경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로 적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.

최선순위 설정	2020.12.23.근저당권
인수되는 권리	(기재 없음)
지상권 개요	(기재 없음)
비고란	(기재 없음)

원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경54791)로 확인하세요.

건물 등기 사항

📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다. 등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고, 요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다. 올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.

로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.

물건 정보 (정확한 숫자)

감정가	561,000,000원
최저매각가격	392,700,000원
입찰 보증금 (10%)	39,270,000원 최저가의 10%
청구금액	224,195,874원 — 채권자가 받으려는 돈
유찰	1회
매각기일	2026.11.27 수원지방법원 101호법정
도로명주소	경기도 용인시 기흥구 구갈동 600 강남마을자연앤 402동 8층804호
내역	철근콘크리트조 118.227㎡(35.8평)
사건 접수	2025.02.24 · 개시결정 2025.02.25
배당요구종기	2025.05.09 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나

시세·지도 바로가기

입찰 전 주변 시세와 위치를 꼭 직접 비교하세요.

카카오맵 대법원 원문

건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분

1동
철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 22층아파트 지하1층 140.691㎡ 1층 431.658㎡ 2층 524.868㎡ 3층 524.868㎡ 4층 524.868㎡ 5층 524.868㎡ 6층 524.868㎡ 7층 524.868㎡ 8층 524.868㎡ 9층 524.868㎡ 10층 524.868㎡ 11층 524.868㎡ 12층 524.868㎡ 13층 524.868㎡ 14층 524.868㎡ 15층 524.868㎡ 16층 524.868㎡ 17층 524.868㎡ 18층 524.868㎡ 19층 224.755㎡ 20층 224.755㎡ 21층 224.755㎡ 22층 166.106㎡

전유
철근콘크리트조 118.227㎡

소재지	지목	면적	지분
경기도 용인시 기흥구 구갈동 600	대	23838.4㎡	76.978/23838.4

상세 자료 (원본 문서)

아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다. 우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다. (등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)

자료	우리 페이지 반영
사진 / 지적도	✅ 대표 사진 + 전체 보기
감정평가서	✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등)
매각물건명세서	✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고)
현황조사서	✅ 점유관계·임차인
기일내역	✅ 회차별 유찰·낙찰 이력
건물 등기	💰 유료 — 프로토타입 미제공
건축물대장 · 문건접수/송달	🔜 추가 예정 (무료 자료)

대법원에서 원본 전체 보기 (2025타경54791)

이 페이지의 용어, 쉽게

감정가 / 최저매각가격: 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
유찰: 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
최선순위 설정 (말소기준): 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
대항력 있는 임차인: 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
인수되는 권리: 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
매각물건명세서: 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.