경기도 화성시 비봉면 유포리 329
2025타경54897(임의경매) · 수원지방법원 수원지방법원 경매12계 ·
#제시외건물
— 서류 기재 기반 자동 표시, 원문 확인 필요
지금 최저 입찰가
3억 6,969만원
감정가의 49% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
7억 5,448만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.08.21
D-10 · 광교신청사 제101호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
5회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
🔍 경기도 화성시 비봉면 유포리 소재 단독주택 및 토지 일괄매각 물건으로, 감정가 754,487,900원 대비 최저매각가격은 369,698,000원입니다.
확인필수 7건
주의 3건
🔒 회원 열람 — 무료로 보기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
↩
취하 가능성 (청구금액 감정가의 26%)
채권자가 받으려는 돈(청구금액 195,000,000원)이 물건 값보다 훨씬 적습니다. 채무자가 이 빚만 갚으면 경매가 취소(취하)될 수 있어, 준비해도 낙찰까지 안 갈 수 있습니다.
🏚
제시외 건물 언급 있음 (감정평가서)
감정평가사가 현장에서 매각 목록 밖의 건물(제시외)을 확인했습니다: “후면""건물개황도""참조”. 낙찰받아도 그 부분은 내 것이 아닐 수 있어 매각 포함 여부를 반드시 확인하세요.
↓
감정가의 49%까지 하락 (유찰 5회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 33장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (10장)
현장 사진 (14장)
위치도 (지도) (4장)
호별 배치도 (4장)
지적·평가 도면 (1장)
🔒 이 물건의 AI 문서 정리가 준비되어 있습니다
위험 신호 개수는 상단 요약에 보입니다. 전체 내용(쉬운 설명·원문 인용·체크리스트)은 회원 열람입니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년03월14일11시46분
해당 토지는 임야로 소유자나 점유자를 만나지 못함.
해당 토지는 목록 6 건물의 부지로 기재를 생략 함
- 해당 토지는 임야로 소유자나 점유자를 만나지 못함.
- 해당 임야 인근에 묘지 3기가 있어 해당 임야 포함 여부에 대한 전문적인 경계 측량이 필요함
해당 토지는 목록 6 건물의 부지 일부로 기재를 생략 함
해당 토지는 목록 6. 진입 도로로 사용되고 있음.
- 현장을 방문하였으나 폐문부재로 소유자 및 점유자를 만나지 못하였던 바 출입문에 안내문을 부착하여 두었음.
- 한편, 전입세대확인서 등에 의하면, 해당 주소에는 채무자 겸 소유자 이○식을 세대주로 하는 세대만 전입되어 있음.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.08.28 14:00 | 매각결정기일 | |||
| 6차 | 2026.08.21 10:00 | 매각기일 | 3억 6,969만원 | |
| 5차 | 2026.07.08 10:00 | 매각기일 | 5억 2,814만원 | 유찰 |
| 4차 | 2026.06.02 10:00 | 매각기일 | 7억 5,448만원 | 유찰 |
| 3차 | 2025.11.07 10:00 | 매각기일 | 5억 11만원 | 유찰 |
| 2차 | 2025.09.29 10:00 | 매각기일 | 7억 1,444만원 | 유찰 |
| 신건 | 2025.08.28 10:00 | 매각기일 | 10억 2,063만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 22건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 58.7%, 평균 유찰 2.5회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 경기도 화성시 정남면 166-68 | 8억 2,035만원 | 2억 9,610만원 | 36% | 2026.07.03 |
| 경기도 화성시 정남면 166-68 | 8억 2,035만원 | 2억 9,610만원 | 36% | 2026.07.03 |
| 경기도 화성시 향남읍 1537 | 13억 1,919만원 | 6억 5,781만원 | 50% | 2026.06.16 |
| 경기도 화성시 향남읍 1537 1동 | 13억 1,919만원 | 6억 5,781만원 | 50% | 2026.06.16 |
| 경기도 화성시 향남읍 1537-1 | 13억 1,919만원 | 6억 5,781만원 | 50% | 2026.06.16 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.03.04 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.03.04 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
본건은 경기도 화성시 비봉면 유포리 소재 ""유지동마을"" 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 전, 답, 임야 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.
본건은 경기도 화성시 비봉면 유포리 소재 ""유지동마을"" 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 전, 답, 임야 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.
교통상황
본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
토지의 형상·이용상태
기호1) : 부정형 완경사지로서, 대부분 자연림 상태임. 기호2) : 부정형 완경사지에 조성된 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임. 기호3) : 부정형 완경사지로서, 자연림 상태임. 기호4) : 부정형 완경사지에 조성된 토지로서, 주거나지 상태임. 기호5) : 부정형 완경사지로서, 도로로 이용중임.
기호1) : 부정형 완경사지로서, 대부분 자연림 상태임. 기호2) : 부정형 완경사지에 조성된 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임. 기호3) : 부정형 완경사지로서, 자연림 상태임. 기호4) : 부정형 완경사지에 조성된 토지로서, 주거나지 상태임. 기호5) : 부정형 완경사지로서, 도로로 이용중임.
인접 도로상태
기호1) : 임야도상 맹지임. 기호2) : 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로(본건 기호 5포함)에 접함. 기호3) : 임야도상 맹지임. 기호4) : 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로(본건 기호 5포함)에 접함. 기호5) : 본건이 현황 도로임.
기호1) : 임야도상 맹지임. 기호2) : 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로(본건 기호 5포함)에 접함. 기호3) : 임야도상 맹지임. 기호4) : 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로(본건 기호 5포함)에 접함. 기호5) : 본건이 현황 도로임.
공법상 제한 (용도지역 등)
기호1) : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(유지말), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. 기호2) : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(유지말), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. 기호3) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. 기호4) : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(유지말), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. 기호5) : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(유지말), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.
기호1) : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(유지말), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. 기호2) : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(유지말), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. 기호3) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. 기호4) : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(유지말), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. 기호5) : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(유지말), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.
기타 기재
후면 ""건물개황도"" 참조.
후면 ""건물개황도"" 참조.
기타 기재
없 음.
없 음.
임대관계
1) 임대관계는 미상이며, 본건 지적의 경계확인 등은 지적도 및 기타 참고자료를 활용하여 개략적으로 판단하였는 바 참고바라며, 필요시 정밀측량을 요함. 2) 본건 일부는 도시계획시설에 저촉되는바 이를 감안하여 감정평가하였음. 3) 본건 기호1, 기호3 임지상에 소재하는 활잡목 등은 거래관행 등에 따라 토지에 포함평가하였음. 4) 본건 기호2 및 기호4 지상에 소재하는 담장, 옹벽 및 수목 등은 거래관행을 고려하여 토지에 포함평가 하였으며, 이동가능한 창고 등은 평가에서 제외하였는바 경매참여시 재확인 바람.
1) 임대관계는 미상이며, 본건 지적의 경계확인 등은 지적도 및 기타 참고자료를 활용하여 개략적으로 판단하였는 바 참고바라며, 필요시 정밀측량을 요함. 2) 본건 일부는 도시계획시설에 저촉되는바 이를 감안하여 감정평가하였음. 3) 본건 기호1, 기호3 임지상에 소재하는 활잡목 등은 거래관행 등에 따라 토지에 포함평가하였음. 4) 본건 기호2 및 기호4 지상에 소재하는 담장, 옹벽 및 수목 등은 거래관행을 고려하여 토지에 포함평가 하였으며, 이동가능한 창고 등은 평가에서 제외하였는바 경매참여시 재확인 바람.
건물의 구조
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건으로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등 창호 : 샷시 창호 등
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건으로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등 창호 : 샷시 창호 등
이용상태
단독주택으로 이용중임.(후면""건물개황도""참조)
단독주택으로 이용중임.(후면""건물개황도""참조)
설비내역
위생 및 급배수설비, 난방설비 등 구비되어 있음.
위생 및 급배수설비, 난방설비 등 구비되어 있음.
제시외 건물
확인 필수
후면""건물개황도""참조
후면""건물개황도""참조
기타 기재
없 음.
없 음.
임대관계
1) 임대관계는 미상이며, 건물개황도 등은 일반건축물대장상 건축물현황도 및 현지조사(탐문 및 목측)된 사정을 고려하여 작성하였는 바 경매진행시 참고 바라며, 실제와 상이할 수 있는 바 경매참여시 재확인 바람. 2) 본건 기호6에 소재하는 제시외 물건 등(부합물 및 종물) 6-1) ~ 6-3)은 외부목측에 의하여 위치 및 면적을 개략적으로 판단하였고, 구조·용재·시공상태·현상 및 관리상태 등을 종합 참작하여 원가법으로 평가하되 관찰감가를 병용하였으며, 경매참여시 소유권 기타 권리관계는 별도의 확인을 요함.
1) 임대관계는 미상이며, 건물개황도 등은 일반건축물대장상 건축물현황도 및 현지조사(탐문 및 목측)된 사정을 고려하여 작성하였는 바 경매진행시 참고 바라며, 실제와 상이할 수 있는 바 경매참여시 재확인 바람. 2) 본건 기호6에 소재하는 제시외 물건 등(부합물 및 종물) 6-1) ~ 6-3)은 외부목측에 의하여 위치 및 면적을 개략적으로 판단하였고, 구조·용재·시공상태·현상 및 관리상태 등을 종합 참작하여 원가법으로 평가하되 관찰감가를 병용하였으며, 경매참여시 소유권 기타 권리관계는 별도의 확인을 요함.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 1. 목록2,4,5 : 2018.8.8.근저당권 2. 목록6 : 2019.5.13.근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | (기재 없음) |
| 지상권 개요 | (기재 없음) |
| 비고란 | 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 목록2, 4 지상에 소재하는 담장, 옹벽, 수목 등은 각 토지에 포함하여 평가함 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경54897)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 754,487,900원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 369,698,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 36,969,800원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 195,000,000원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 5회 |
| 매각기일 | 2026.08.21 광교신청사 제101호 법정 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 비봉면 유포리 329 |
| 내역 | |
| 사건 접수 | 2025.03.04 · 개시결정 2025.03.05 |
| 배당요구종기 | 2025.05.19 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
일반건물
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 단독주택
1층 94.9㎡
2층 54.21㎡
일반건물
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 단독주택
1층 94.9㎡
2층 54.21㎡
일반건물
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 단독주택
1층 94.9㎡
2층 54.21㎡
일반건물
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 단독주택
1층 94.9㎡
2층 54.21㎡
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.