경기도 화성시 오산동 982-1 이너매스여울숲 1층108호
2025타경55817(임의경매) · 수원지방법원 수원지방법원 경매7계 · 철근콘크리트구조 43.20㎡(13.1평)
지금 최저 입찰가
5억 7,330만원
감정가의 49% 수준
감정가 (법원 감정평가액)
11억 7,000만원
경매 시작 시점의 기준 가격
다음 매각기일 (입찰일)
2026.11.11
D-2 · 광교 신청사 제101호 법정
유찰 (아무도 안 산 횟수)
2회
유찰될 때마다 최저가가 내려갑니다
아직 AI 정리가 없는 물건입니다
무료로 분석 만들기 ↓
이 물건, 꼭 확인할 점
경매 분석 시 다들 보는 항목을 대법원 데이터로 자동 정리했습니다.
↓
감정가의 49%까지 하락 (유찰 2회)
여러 번 유찰돼 최저가가 많이 내렸습니다. 싸진 만큼 “남들이 사지 않은 이유”가 있는지 위 항목들로 확인하세요.
✓
명세서상 인수 권리 기재 없음
매각물건명세서에 낙찰자가 인수하는 권리가 따로 적혀 있지 않습니다(비교적 단순). 다만 등기부 원본과 임차인 현황은 별도 확인이 필요합니다.
경매가 처음이라면 이것만 기억하세요: 최저가가 아무리 싸 보여도, 낙찰자가 추가로 떠안는 돈(예: 임차인 보증금)이
있는 물건이 있습니다. 위 핵심 확인 점과 아래 AI 정리·매각물건명세서에서 확인하세요.
입찰 전 등기부등본 원본과 전문가 상담은 꼭 필요합니다.
사진·도면 전체 보기 — 총 32장 (배치도·구조도·지적도 포함)
전경·외관 (9장)
현장 사진 (13장)
위치도 (지도) (8장)
내부 구조도 (2장)
이 물건의 AI 문서 정리 만들기
법원 문서(매각물건명세서·현황조사서·감정평가서)와 인근 낙찰 통계를 AI가 읽고, 확인해야 할 문구를 원문 인용으로 짚어드립니다. 30초~2분 걸립니다.
현황조사서 — 누가 살고 있나 (집행관 현장조사)
법원 집행관이 실제로 방문해 조사한 기록입니다. 누가 점유 중인지는 낙찰 후
명도(내보내기) 난이도와 인수 위험을 가늠하는 핵심 정보입니다.
조사일시: 2025년05월16일13시24분 2025년05월20일15시19분
해당 부동산에 대하여 현황조사차 현장을 방문하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서에는 해당 주소의 세대가 존재하지 않는다고 기재되어 있고, 상가건물임대차 현황서에는 임차인이 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재를 함
해당 부동산에 대하여 현황조사차 현장을 방문하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 전입세대확인서에는 해당 주소의 세대가 존재하지 않는다고 기재되어 있고, 상가건물임대차 현황서에는 임차인이 기재되어 있는바, 일단 동인을 임차인으로 등재를 함
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 상가건물임대차현황서에 의하면, 해당 상가에 최○웅이 임차인으로 되어있어 동인을 임차인으로 등재함
해당 부동산에 대하여 현황조사차 방문을 하였는바, 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만날 수 없어 출입문에 안내문을 부착하여 두었으며, 상가건물임대차현황서에 의하면, 해당 상가에 최○웅이 임차인으로 되어 있어 동인을 임차인으로 등재함
| 임차인(전입세대) | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 점유부분 | 대항력 (말소기준 2022-03-25) |
|---|---|---|---|---|---|
| 젠○○○○○○○○○○○○○○) | 2023.10.04 | 미상 | 30,000,000 | 1층 107호 43.2000㎡ |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 정○희 | 2025.04.15 | 미상 | 미상 | 1층 108호 46.4000㎡ |
후순위 (대항력 없음 추정)
※ 재확인 필요 |
| 최○웅 | 2021.07.06 | 미상 | 20,000,000 | 채울프라자 301,302호 280.0000㎡ |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
| 최○웅 | 2021.07.06 | 미상 | 20,000,000 | 채울프라자 301,302호 280.0000㎡ |
선순위 (대항력 가능 — 보증금 인수 위험)
※ 재확인 필요 |
대항력은 말소기준일과 전입일 비교로 자동 추정한 것이며(전입 익일 0시 발생 기준), 보증금·확정일자가 '미상'이면 현황조사 시점에 확인되지 않은 것입니다. 정확한 금액·순위와 인수 여부는 매각물건명세서·권리신고·등기부로 반드시 확인해야 합니다.
가격이 여기까지 내려온 과정 (기일 현황)
경매는 입찰자가 없으면(유찰) 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
유찰이 많다는 건 가격이 싸졌다는 뜻이지만, 동시에 "남들이 사지 않은 이유"가 있을 수 있다는 신호이기도 합니다.
| 회차 | 날짜 | 종류 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.11.18 16:00 | 매각결정기일 | |||
| 3차 | 2026.11.11 10:00 | 매각기일 | 5억 7,330만원 | |
| 2차 | 2026.10.12 10:00 | 매각기일 | 8억 1,900만원 | 유찰 |
| 신건 | 2026.09.01 10:00 | 매각기일 | 11억 7,000만원 | 유찰 |
인근은 얼마에 낙찰됐나 (같은 시군구·같은 용도, 대법원 집계)
최근 12개월 인근에서 같은 용도 물건이 172건 낙찰됐고,
평균 낙찰가는 감정가의 46.5%, 평균 유찰 3.1회였습니다.
판단 기준이 아니라 시장 분위기를 보는 참고 통계입니다.
🏢 같은 건물·단지 낙찰 사례
| 물건 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 이너매스여울숲 1층114호 | 14억 7,100만원 | 7억 2,580만원 | 49% | 2026.10.19 |
| 이너매스여울숲 1층117호 | 12억 7,700만원 | 2억 1,769만원 | 17% | 2026.08.10 |
| 이너매스여울숲 1층110호 | 12억 8,000만원 | 1억 9,000만원 | 15% | 2026.04.08 |
| 이너매스여울숲 1층111호 | 12억 8,000만원 | 1억 9,000만원 | 15% | 2026.04.08 |
| 이너매스여울숲 1층118호 | 13억 1,055만원 | 2억 4,094만원 | 18% | 2026.03.27 |
최근 인근 낙찰 (최신 5건)
| 소재지 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|
| 경기도 화성시 산척동 724-4 에스엠피타워 주건축물 제1동 7층703호 | 4억 9,700만원 | 1억 2,510만원 | 25% | 2026.11.06 |
| 경기도 화성시 오산동 1088-2 우성르보아시티 1층에이동(오피스텔동)110호 | 9억 2,000만원 | 1억 2,000만원 | 13% | 2026.11.03 |
| 경기도 화성시 영천동 844-1 현대실리콘앨리동탄 지하1층에스동비124호 | 12억 7,000만원 | 5억 108만원 | 39% | 2026.11.02 |
| 경기도 화성시 봉담읍 11-47 지맨프라자 1층103호 | 2억 2,500만원 | 9,190만원 | 41% | 2026.10.21 |
| 경기도 화성시 안녕동 270 엠디센터프라자 1동 1층112호 | 10억 5,000만원 | 5억 300만원 | 48% | 2026.10.19 |
지금 진행 중인 인근 물건 (46건 중 5건)
| 소재지 | 감정가 | 최저가 | 유찰 | 매각기일 |
|---|---|---|---|---|
| 경기도 화성시 영천동 834-2 으뜸유-테크밸리 1층110호 | 8억 1,900만원 | 8억 1,900만원 | 1회 | 2026.11.09 |
| 경기도 화성시 영천동 873-2 동탄역메가비즈타워비동 1층101호 | 9억 5,200만원 | 9억 5,200만원 | 0회 | 2026.11.11 |
| 경기도 화성시 오산동 982-1 이너매스여울숲 1층107호 | 11억 7,000만원 | 8억 1,900만원 | 2회 | 2026.11.11 |
| 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티일상1-3-7블록 채울프라자 3층301호 | 6억 900만원 | 4억 2,630만원 | 2회 | 2026.11.11 |
| 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티일상1-3-7블록 채울프라자 3층302호 | 3억 7,000만원 | 2억 5,900만원 | 2회 | 2026.11.11 |
감정평가서 — 현장을 직접 본 전문가의 기록
감정평가사가 실제로 현장에 가서 확인하고 쓴 내용입니다. 서류만으로는 안 보이는
진실(제시외 건물, 공실, 유해환경, 도로 상태 등)이 여기서 드러나는 경우가 많아,
실전 경매에서 가장 꼼꼼히 읽어야 하는 자료 중 하나입니다.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.05.01 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
⏱ 감정은 보통 사건 초기(2025.05.01 무렵)에 이뤄집니다 — 감정가는 그 시점 기준이라, 시간이 지난 물건은 현 시세와 다를 수 있으니 아래 인근 실거래가와 꼭 비교하세요.
위치 및 주위환경
기호(1,2) 본건은 경기도 화성시 오산동 소재 ""여울초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 부근으로는 아파 트, 학교, 업무용 및 상업용빌딩, 관공서, 공원등이 소재하며 제반 주위환경은 보통인 편임. 기호(3,4) 본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 ""수노울중앙공원"" 북동측 인근에 위치하며 부근으로는 아 파트, 단독주택 및 다가구주택, 학교, 업무용 및 상업용빌딩, 관공서, 공원등이 소재하며 제 반 주위환경은 보통인 편임.
기호(1,2) 본건은 경기도 화성시 오산동 소재 ""여울초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 부근으로는 아파 트, 학교, 업무용 및 상업용빌딩, 관공서, 공원등이 소재하며 제반 주위환경은 보통인 편임. 기호(3,4) 본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 ""수노울중앙공원"" 북동측 인근에 위치하며 부근으로는 아 파트, 단독주택 및 다가구주택, 학교, 업무용 및 상업용빌딩, 관공서, 공원등이 소재하며 제 반 주위환경은 보통인 편임.
교통상황
기호(1,2) 본건까지 제반차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장 및 GTX 동탄역이 소재하여 대중교통 이용은 양호한 편임. 기호(3,4) 본건까지 제반차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임.
기호(1,2) 본건까지 제반차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장 및 GTX 동탄역이 소재하여 대중교통 이용은 양호한 편임. 기호(3,4) 본건까지 제반차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임.
건물의 구조
기호(1,2) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하6층-지상13층 건물 내 1층 107호,108호로서, 외 벽 : 석재붙임. 내 벽 : 자체 내부인테리어 마감. 창 호 : 알루미늄샷시 강화유리창호임. 기호(3,4) 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층-지상9층 건물 내 3층 301호,302호로서, 외 벽 : 석재붙임. 내 벽 : 자체 내부인테리어 마감. 창 호 : 알루미늄샷시 강화유리창호 임.
기호(1,2) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하6층-지상13층 건물 내 1층 107호,108호로서, 외 벽 : 석재붙임. 내 벽 : 자체 내부인테리어 마감. 창 호 : 알루미늄샷시 강화유리창호임. 기호(3,4) 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층-지상9층 건물 내 3층 301호,302호로서, 외 벽 : 석재붙임. 내 벽 : 자체 내부인테리어 마감. 창 호 : 알루미늄샷시 강화유리창호 임.
이용상태
기호(1) 제2종 근린생활시설(일반음식점)이나 현황 사무실로 이용중임. 기호(2) 제2종 근린생활시설(휴게음식점)이나 현황 인접호수와 경계구분없이 음식점(상호:강깍집)으 로 이용중임. 기호(3) 제1종 근린생활시설(의원)이나 현황 영업중지인 것으로 탐문 조사됨. 기호(4) 제1종 근린생활시설(의원)이나 현황 영업중지인 것으로 탐문 조사됨. (후면 ""내부구조도 및 사진"" 참고)
기호(1) 제2종 근린생활시설(일반음식점)이나 현황 사무실로 이용중임. 기호(2) 제2종 근린생활시설(휴게음식점)이나 현황 인접호수와 경계구분없이 음식점(상호:강깍집)으 로 이용중임. 기호(3) 제1종 근린생활시설(의원)이나 현황 영업중지인 것으로 탐문 조사됨. 기호(4) 제1종 근린생활시설(의원)이나 현황 영업중지인 것으로 탐문 조사됨. (후면 ""내부구조도 및 사진"" 참고)
설비내역
기호(1-4) 기본적인 위생 급배.수설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장 설비 등임.
기호(1-4) 기본적인 위생 급배.수설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장 설비 등임.
토지의 형상·이용상태
기호(1,2) 인접도로와 등고 평탄한 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임. 기호(3,4) 인접도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.
기호(1,2) 인접도로와 등고 평탄한 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임. 기호(3,4) 인접도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.
인접 도로상태
기호(1,2) 본건 북측으로 주차장 진출입 가능하며 외곽공도와 연계되어 있음. 기호(3,4) 본건 동측으로 주차장 진출입 가능하며 외곽공도와 연계되어 있음.
기호(1,2) 본건 북측으로 주차장 진출입 가능하며 외곽공도와 연계되어 있음. 기호(3,4) 본건 동측으로 주차장 진출입 가능하며 외곽공도와 연계되어 있음.
공법상 제한 (용도지역 등)
기호(1,2) 중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-01 )(일반도로, 동탄2지구)(접합),중로3류(폭 12m~15m)(2014-10-01)(일반도로,동탄2지구)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산 교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발 지구<택지개발촉진법> 기호(3,4) 일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2류)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,특수지역<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
기호(1,2) 중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-01 )(일반도로, 동탄2지구)(접합),중로3류(폭 12m~15m)(2014-10-01)(일반도로,동탄2지구)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산 교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발 지구<택지개발촉진법> 기호(3,4) 일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2류)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,특수지역<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
기타 기재
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임대관계
임대관계 미상임.
임대관계 미상임.
매각물건명세서 핵심 원문
경매에서 가장 중요한 문서입니다. 법원이 "낙찰자가 떠안게 될 수 있는 권리"를 공식적으로
적어두는 곳이 여기입니다. "인수되는 권리"와 "비고란"에 뭔가 적혀 있으면 반드시 그 의미를 확인해야 합니다.
| 최선순위 설정 | 2022. 3. 25. 근저당권 |
|---|---|
| 인수되는 권리 | 해당사항없음 |
| 지상권 개요 | 해당사항없음 |
| 비고란 | 제2종 근린생활시설(일반음식점)이나 현황 인접호수(109호)와 경계구분없이 음식점(상호:강깍집)으로 이용중임 |
원본 문서는 대법원 법원경매정보에서 사건번호(2025타경55817)로 확인하세요.
건물 등기 사항
📄 이 물건은 아직 등기부등본이 등록되지 않았습니다.
등기부등본은 열람 비용(약 700원)이 드는 유료 자료라 즉시 발급되지 않고,
요청하시면 관리자가 인터넷등기소에서 직접 받아 나중에 올려드립니다.
올라오면 근저당·가압류·말소기준·실부담까지 자동 분석돼 이 페이지에 표시됩니다.
로그인 후 등기부를 요청할 수 있습니다.
물건 정보 (정확한 숫자)
| 감정가 | 1,170,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가격 | 573,300,000원 |
| 입찰 보증금 (10%) | 57,330,000원 최저가의 10% |
| 청구금액 | 3,040,806,872원 — 채권자가 받으려는 돈 |
| 유찰 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.11.11 광교 신청사 제101호 법정 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 오산동 982-1 이너매스여울숲 1층108호 |
| 내역 | 철근콘크리트구조 43.20㎡(13.1평) |
| 사건 접수 | 2025.05.01 · 개시결정 2025.05.02 |
| 배당요구종기 | 2026.07.02 — 임차인 권리 판단의 기준점 중 하나 |
같은 사건의 다른 물건 (4건)
한 사건에서 여러 부동산이 함께 경매되는 경우입니다. 건물 전체나 여러 호실이
한꺼번에 나온 것일 수 있어, 사건 전체 규모를 보는 데 도움이 됩니다.
| 물번 | 물건 | 최저가 |
|---|---|---|
| 1 | 이너매스여울숲 1층107호 | 8억 1,900만원 |
| 2 현재 | 이너매스여울숲 1층108호 | 8억 1,900만원 |
| 3 | 채울프라자 3층301호 | 4억 2,630만원 |
| 4 | 채울프라자 3층302호 | 2억 5,900만원 |
건물·토지 현황 — 층별 면적, 대지권 지분
전유
철근콘크리트구조 43.20㎡
| 소재지 | 지목 | 면적 | 지분 |
|---|---|---|---|
| 경기도 화성시 오산동 | 대 | 1841.5㎡ | 9.84/1841.5 |
상세 자료 (원본 문서)
아래 자료는 모두 대법원 법원경매정보에서 무료 제공됩니다.
우리 페이지는 핵심 내용을 정리해 보여드리며, 전체 원본은 대법원에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
(등기부등본만 유료 — 프로토타입 미제공)
| 자료 | 우리 페이지 반영 |
|---|---|
| 사진 / 지적도 | ✅ 대표 사진 + 전체 보기 |
| 감정평가서 | ✅ 요항 발췌 (위치·구조·설비 등) |
| 매각물건명세서 | ✅ 핵심(인수권리·최선순위·비고) |
| 현황조사서 | ✅ 점유관계·임차인 |
| 기일내역 | ✅ 회차별 유찰·낙찰 이력 |
| 건물 등기 | 💰 유료 — 프로토타입 미제공 |
| 건축물대장 · 문건접수/송달 | 🔜 추가 예정 (무료 자료) |
이 페이지의 용어, 쉽게
- 감정가 / 최저매각가격
- 감정가는 법원이 감정평가사를 통해 매긴 기준 가격, 최저매각가격은 이번 기일에 입찰할 수 있는 최소 금액입니다.
- 유찰
- 입찰자가 아무도 없어 매각이 안 된 것. 다음 기일에 최저가를 20~30% 내려 다시 진행합니다.
- 최선순위 설정 (말소기준)
- 이 날짜 이후에 생긴 권리는 낙찰과 함께 대부분 지워지고(말소), 이보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그래서 기준이 되는 날짜입니다.
- 대항력 있는 임차인
- 말소기준보다 먼저 전입한 임차인. 배당으로 보증금을 다 못 받으면 낙찰자가 남은 보증금을 물어줘야 할 수 있습니다.
- 인수되는 권리
- 낙찰 후에도 지워지지 않고 낙찰자가 떠안는 권리. 명세서에 이게 적혀 있으면 그 금액만큼 실부담이 커집니다.
- 매각물건명세서
- 위 내용을 법원이 공식으로 정리해 둔 문서. 경매에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 하는 문서입니다.